3月7日，由房讯网主办、金辉环球广场、全力行地产机构协办的“西安写字楼市场发展主题论坛暨《西安第一份图表化商务白皮书》首发式”在曲江新区金辉世界城营销中心多功能厅举行。笔者受邀参加了此次民间白皮书首发仪式，并结合对西安写字楼市场的长期观察做了“西安写字楼市场的发展梳理”专题发言，整理如下。

 

    90年代初期西安写字楼投资“吃不饱”

    西安房地产市场起步于上世纪九十年代，当时的西安房地产市场的发展是没有做系统规划，是以城改（旧城、低洼改造）房推动房地产市场，城三区率先实现城市低洼棚区的改造与提升。城改会腾出来一部分土地，一部分提供住宅用地，安置被拆迁户和商品房，一部分卖给商业项目，包括写字间。

 

    从90年代初期，西安就已经诞生了写字楼。以当时新城区为例，尚勤大厦就是城改腾迁的地，是典型的写字楼，租金每平方米15块钱，但在当时招商非常困难。那时写字楼和住宅的售价基本是一致的，而住宅出租刚刚兴起且市场很大，而专业写字楼大多处于萌发阶段，所以投资写字楼的积极性没有被激发出来。因投资和回报不成比例，在1998年前后报建的写字楼项目常常被整体转卖，如咸宁西路上的青年大厦，也有个别盘子出现了烂尾，如省体、高新附近的项目。从1998年到2000年，写字楼的价格和住宅的价格悬殊不大，投资写字楼是一个“吃不饱”的状态。

 

    高新区大面积的写字楼是短缺的

    很多公司青睐于全新的办公环境，加之写字楼建设之初基础设施严重短缺，比如说电梯、停车位等很难满足市场需求。随着第三产业的蓬勃发展，从2000年开始西安写字楼市场出现了一个质的变化，使销量大大增加。原因有三，一是工商部门废止了之前凡房产证就能注册机构的规定，明确只有商住类用途房屋方可注册，使写字楼迎来春天；二是国际化大都市的提升各个新区都有帮扶、孵化政策，鼓励入区办企业或机构，调动了大家的积极性；第三是5年来住宅市场限购政策深入，投资需求转移到写字楼市场，而前期投资回报较高效应业已显现。

 

    西高新写字楼市场一直处于西安各区领先水平，但由于缺乏与市场对接的环节，导致产品受到热捧后随即暴露出问题，如一味追求销售，设计的单位面积偏小影响了企业发展壮大后的拓展。这些例子不枚胜举：2013年西高新有家广告公司，原使用面积700平米，企业快速膨胀后还需要1000平米，但在区域内找不到合适的写字楼，表现出去年高新区大面积、可使用的写字楼是短缺的，说明高新区的写字楼存在一定的短缺。

 

    值得肯定的是，高新区历经20余载其写字楼售价已从当初与住宅无异脱颖而出，一跃达每平一万以上，租金水平由之前40元一直跃升至当下80—140元每平之间，写字楼投资的风向标依然由高新区引领。

 

    西安还没有建立让投资商跟着写字楼走的格局

    在商业地产领域，万达有很多方法是值得学习的。万达在任何一座城市每建一个城市综合体，其核心商家都是跟着它走，所以万达广场主体（核心区）是不发愁的。西安写字楼市场也潜伏着一批这样的投资者，如高新区旺座系列的投资者，和一批唐延路写字楼的追随者，但太过松散；开发商、代理商未做认真的梳理和引导，没有使之产生和发挥规模效应。特别是政府机构，要从长远角度扶持写字楼物业的开发。因为写字楼未来会带来大量的就业、消费、商业和税收需求。

 

    所以，引导投资散客将个体整合成群体，形成让投资写字楼的人，跟着写字楼走的格局，在西安虽是空白一块，但非常值得探索。

 

    西安城市发展的过程中过于急功近利

    西安在城市发展的过程中，是有长足进步的，总体是利大于弊。但从各个环节或市场层面看，政府的急功近利比较突出。20多年以来，西安除高新区可圈可点外，其它区域的规划不仅不够还有缺失。比如说浐灞生态区，一味突出生态，使住宅城了“重头戏”，变成“卧城”后业主不是“钟摆”就是“蜻蜓点水，由于工作重心在老城区或其他区域，导致该区域对三产有要求，而商家难以盈利，陷入越缺越少的怪圈。

 

    如果将浐灞定位为生态商务区，就会在生态概念下住宅、三产两不误。好在该区域去年把使馆区、金融区融了进去，算是做了弥补。实际上，我们每个区的定位或执行都或多或少的存在一些问题，如曲江新区（一期），主打文化旅游，而旅游成为主线，文化缺憾明显，表现在楼市是是过分的倚重了住宅，以致于写字楼严重短缺。

据不完全统计，曲江新区由于有一整套完整的企业孵化支持政策，使区外许多文化企业纷纷入驻，每年都有数百家有入区要求的机构因无办公场所而徘徊在区外，环节和消化这部分需求，对写字楼市场来说无疑是利好。

 

    西安写字楼需要全方位提升并有很长的路要走

    西安写字楼市场仍然存在很多问题，对此笔者有如下意见、建议：

    第一，目前写字楼概念泛滥， 5A、6A随便叫，没有国家级的范本，每个城市不一样，导致写字楼市场各自为政乱象频生，写字楼应有国家标准；

    第二，电梯不足，电梯的问题制约了西安前十年写字楼的发展，而楼层高低不同、不同速度电梯的采用应推广，今后再设计写字楼产品的时候，一定要多多考虑电梯，让电梯等人是写字楼标志性进步；

    第三，停车场严重不足，尤其是高新区，初始的车位设计根本不能发挥绝对作用，而且收费价格较高。今后，停车场将直接对接销售成为写字楼必备的硬件之一；

    第四，尽量运用科技环保的材质，达到绿色建筑的标准，在节地、节水、节能、节材，“四节一环保“上下足功夫，让科技引领时尚；

    第五，逃生系统目前是西安写字楼的一个缺失，但也是绝对需要的重要一环，任何先进的载体都是为人而服务的，能够体现尊重生命的建筑无疑是伟大的。以上诸多问题都说明西安写字楼在未来一段时间内需要进行全方位提升，并有很长的路要走。