西安二手房市场从1994年建立以来，经过20年长足发展给西安楼市繁荣，市民安居、置业等带来极大便利。与此同时市场成交量虽逐年上涨却依然无法摆脱其交易低下的状态，庞大的新房市场供应让西安二手房市场显得弱小。日前，就西安二手房市场有关问题新浪乐居记者独家采访了二手房问题专家李连源，以下为采访实录。

新浪乐居：与一手房相比，西安二手房市场存在的最大问题是什么？  

李连源：目前来看，西安二手房交易长期低下是困扰行业发展最大的问题。长期以来，北上广等一线城市二手房成交量已经高过一手房，显现出旺盛的生命力。西安在国际化大都市和城市扩改等诸多因素的助推下，新盘推出量大，使购房者选择空间广泛，因此选择二手房就较少，但随着新房不断的开疆拓土，主城区和成熟区域二手房的需求已经开始显现。

就2013年一二手房交易量来说，北京为1：1.13，也就是每成交一套新房，会成交1.13套二手房；上海是1：1.58，而西安的比例是5.33：1，一二手房成交出现倒挂现象，一手房成交量大大超过二手房。虽然2013年西安二手房的成交量与前一个年度增长了127%，成交面积为224万平米，但整体上西安二手房交易依然乏力有待提高。

交易低下是目前市场最大问题，但其背后隐藏着诸多需要梳理和解决的问题。  

新浪乐居：您认为，西安二手房市场需要在哪个方面重点发展？

李连源：西安二手房长期滞后于一线城市，甚至在同类二线城市也是比较落后的。兰州、乌鲁木齐、成都等城市的二手房交易非常成熟，年成交量也大于西安，一是中介机构规范化操作使其成熟度较高；二是市场氛围成熟，购房者认知度较高；三就是主管部门与行业协会在其中起到了举足轻重的作用。

纵观西安二手房中介市场，和外地相比，单店经营的中介占了大多数，虽然也有外来及本土连锁经营的机构，如近几年发展很迅猛的海汇房产、21世纪不动产、合家盈房屋等，但这些连锁企业的主导优势没有得到充分彰显，也就是说没有形成“主旋律”的引导作用。如果企业自身做足功课，用规范化诚信经营去开拓市场，用人性化服务去赢得客观，那么市场就一定会有一块属于你的“阵地”，这也是中介机构需要加强的。

房管局统计数据显示，去年通过资质年检的中介机构只有500余家，据了解，充斥在西安二手房市场的机构大大小小有1000多家，即半数以上是证照不全的问题中介，这样的市场态势怎能体现保护消费者的利益？通过中介买卖、租赁房屋的纠纷也呈逐年递增态势，从另一方面给中介行业带来负面影响。所以，西安中介市场最大的问题就是净化市场环境，这需要房管、物价、工商等部门共同督导和检查，对市场进行常态化的执法检查活动。而行业协会也应担负起责任，为行业规范、市场净化多做工作。 

新浪乐居：西安近几年的二手房市场发展变化很大，您能解读一下有哪些比较明显的现象或可能存在的问题吗？

李连源：在二手房的交易领域内，2007年之前西安二手房交易量长期处在100万平米以下，突破了100万后也只是在120万—140万之间徘徊，感觉非常乏力。2007年之前，西安二手房交易以60—80平米的旧城改造和房改房为主体，2000年以后交易房屋面积扩大到60—100平米的以商品住宅为主的交易主体，大面积非普通住宅交易逐年递升。近年还呈现出不足5年房屋交易的热潮，这样的现象充分说明西安二手房市场有着强劲的需求和支持，并呈现出可持续发展的态势。

尤其到了2010年之后，市场变化愈加明显,，大户型二手房的交易开始蹿升，这说明购买二手房的群体不仅仅注重地段或位置，也开始关注面积和舒适度。而上世纪90年代末建设的房屋无论在产品内在配套、外在景观等都或存不足，次新二手房交易渐热顺理成章。但随着一手房不断向三环以外扩展，二环内二手房的优势越来越凸现出来，而且随着用地制约，以后可供开发的面积会越来越少，老城区一些建筑标准较低、有安全隐患混合结构的住宅或将面临新一轮提升改造，未来西安将呈现出以二手房交易为主的市场格局。  

当然，西安中介行业也存在一些问题。单店经营机构较多使从业人员的素质低下暴露，中介纠纷时有发生。按相关规定，从事中介行业应该持有建设部颁发的上岗证，考虑到“一步到位”有难度，房管局和行业协会也做了培训，可让从业人员有一个基础的上岗证以缓冲，即便是这样，持证上岗的也不多，所以说，从业人员的素质亟待提高。  

第二，从业人员素质差直接表现就是专业度不够，在二手房交易中，中介应恪守行业规则，不仅对信息的真实性负责，还应对房产证的真伪负责，并且对产权人、共有人进行调查了解，交易过程中要充分体现为供需双方服务宗旨一碗水端平，尽量避免签订合同、房管局核档、资金监管、房屋资金交1接等关键环节的工作，避免意外状况发生，事实上这方面的工作做得很不到位。  

第三，中介收费方面存在的问题不容忽视，一方面，物价局制定的收费标准太低，不能体现市场价值；一方面，中介机构根据市场自定标准，这样一来难免乱象频生，因此引发的投诉也不断增加。应该说，市场经济下收费应遵循市场原则，物价部门也应与时俱进，在货币贬值、房价上涨的当口，最高1.25%的收费标准已经OUT多时了，并制约和掣肘了西安二手房市场的发展，压抑了中介机构的拓展热情，应当顺应市场应时而变。  

新浪乐居：二手房市场普遍存在着虚假房源的问题，您觉得怎样才能使中介机构取得消费者更大的信任？

李连源：虚假房源是一个社会现象，不仅仅存在于房产行业，这也是现代信息化带来的一个影响。中介机构本身应该能很好的对虚假房源进行甄别，做到对消费者负责。   

如果说在行业内形成一套有效机制，如住房信息联网，凡发布出售、出租房源信息需输入产证编号，监督监控部门加大监管力度，虚假房源问题应该会有所改善。