又到每年两会时，各方楼市话调控。今年两会的《政府工作报告》中关于房地产的内容备受关注，“促进房价合理回归”的说法让业界充满联想，因为这与2013年政府工作报告提出的 “坚决遏制部分城市房价过快上涨势头” 目标，两者之间变化很大，从严厉到柔和似乎让许多业内人士解读为，又一个黄金十年开始了，但住建部部长的“双向调控”更能说明目前楼市应该着手和作用的方向。本届政府虽然淡化了房地产调控概念，但坚持房地产调控政策的基调依然没有动摇，在这样的条件下楼市必然会出现分化趋势。

    第一、城市分化

    对于一直受制于土地束缚的北上广深来说，今年房价会涨，但是大幅上涨不被支持，三四县城因积滞过重不容乐观。在过去一段时间涨得过猛的地方，会加强调控。而土地供给较少的地方，则会加大土地供给；三四线城市在加快新型城镇化步伐的同时，会加快集体土地流转，让可转化的农村集体土地直接对接市场，高地价高回报，让农民有能力自愿进城。

    城市之间必须分化，无论房价上涨的城市、或下跌的城市，要分门别类分开对待，决不能让一线的涨带动二三线，也不能让四线的跌拉下二三线。从一线城市到四线城市，应建立“防火墙”，有效阻隔城市间不利的信息传导，让城市市场自我彰显，良性发展。

    从2011年温州房价29个月的持续下降、鄂尔多斯东胜区、康巴什新区大部分楼盘几乎空无一人，以及近期香港楼市、杭州楼市的下跌及乱象等，不难看出因房价涨跌导致的城市分化已然开始。

    第二、产品分化

    从2013年市场情况看楼市产品已出现分化趋势，即：科技含量低、同质化严重、设计平庸的住宅产品已陷入销售停滞状态，即便折扣力度较大，依然表现平平。与此同时，新开楼盘在差异化、个性化彰显明显的楼盘则出现旺销态势，个别楼盘还高开高走。

    就西安楼市而言，15年的住宅市场化，即便我们所住的房子超过144平方米（界定为非普通住宅）到了170平，依然是普通住宅。因为这类住宅只是单纯满足了人们居住和面积的需求，并未在个性化、舒适度及科技运用上下功夫，所以，楼市产品欠缺很多。

    产品需要分化，是拒绝平庸彰显品质，是社会需求进步后对产品品质提升的要求。西安市场以刚需为主，同质化产品太多，导致在同质化中相互消磨，彼此都感到吃力。楼市呼唤科技含量较高、绿色低碳环保的产品，如绿色两星国家认证建筑等。还有地源热泵、新风系统、环保隔音材质、全息影音呼叫系统、太阳能等现代化、人性化的设施等。客观的说，低碳环保、科技含量大的绿色产品和对空间有特殊要求的产品有高价需求支持，只要把产品做好、做到位，市场自然会认可。

    产品分化让品质和个性化得到彰显，优质优价就越发表现突出。

    第三、需求分化

    近两年以来，电商把楼市热度炒的很高，一段时间以来电商、团购成为楼市两大热象。但随着需求的不断挖掘、销售手段轮番上场，许多营销手段都遭遇了无法为继的局面，楼市需求业已分化。在刚需为主导的市场，有大宗产品铺垫，也需有性价比、差异化突出产品，同时要兼顾各种需求。

    需求分化表现为，刚需不需要一步到位，而是适合就好；刚改不是一味突出居住需求，而是向个性化深处漫溯；再改虽是小众，但追求的是内在品质和对空间的要求，这些看似微不足道的分化汇集起来就是涛涛不绝的江河。

    而需求分化对营销更是直接提出挑战，不论电商、团购，将各类需求一网打尽的模式显然已经OUT了，市场需要更为精准的营销，也就是能够将分化的需求分别输送到能够承载的最终目的地。

    而对于开发商而言拿地、规划、报批、建设、销售这样的流程将会逆袭，即拿地后就要面对受众，先找出购房者的需求，订制符合大众需求的产品，订单化生产应运而生。由于这种个性化定制的楼盘适应了人们对空间舒适度、对高新科技材质等的较高要求，做到了精准开发，商家根本无需担心销售。

    总之，城市分化屏蔽了外来干扰，可以埋头干好自己的事；产品分化让品质得到提升，使产品不论在任何市场阶段都具备抗风险能力，提高自身的竞争力；需求分化则是让我们能够潜下心来研究客户，用人性化服务和过硬的产品赢得认可。

    楼市只要做好了产品，市场就是巨大的。才能在西安这个积极因素较多，同时又是调控中规中矩的城市中立于不败之地。