在西安，来自陕北的购房者曾充满传奇色彩，“到西安来帮捎两套房”的故事广为流传。目前西安知名楼盘的购房者中30%~40%来自榆林等陕北地区，高端项目的比例还要高。这里面，既有用于投资的，也有的是自住。陕北人重人情，有些煤老板富起来后，会买几套房子给身边的亲戚，或者几个朋友相约买在一起。但随着今年“西安版”新“国五条”细则的推出，住宅市场投资性需求受到抑制，来自陕北的资本正转向商业地产等非限购项目。

投资商铺成为陕北投资主要途径

    众所周知，陕北是天然气和燃煤资源的聚集地，其民间财富的聚拢非常突出。和鄂尔多斯民间资本涌入本地房地产市场不同，陕北有点类似山西，投向房地产的民间资本主要流入外地市场。其中一部分精准的流向西安楼市。

    据了解，煤老板购买商铺常常按层买，相比住宅市场，陕北资本非常热衷于对西安商铺的投资，这种大手笔投资的示范效应对价格的拉动作用尤为明显。比如，原本20000元/平方米的商铺，在陕北客户的带动下会不断有投资进来，价格也是越卖越高，与此同时一些煤老板也开始在西安周边县市尝试起房地产项目开发。而在北京，根据某投资机构报告，2007年开始涌现陕北投资客户，主要来自神木及府谷。到了2010年，在北京多个豪宅和写字楼项目均出现大量陕北投资客户，一些楼盘的投资规模甚至超过山西及鄂尔多斯。不久前，北京通州一个别墅项目到神木推广，单栋别墅的售价在2500万至2亿元，销售人员表示：“相信神木煤老板有这个实力。”

    虽然陕北民间资本仍处在较为粗放的投资理念阶段，对于股票、基金等金融产品缺少了解，不过国内一些房地产基金对陕北资本却觊觎已久。但现阶段陕北民间资本对于投资房地产，尤其是日进斗金的商铺依然是方兴未艾。

高档公寓、写字间已成投资新宠，高新、曲江成为首选

    通过数据观察，我们发现非限购产品中公寓、写字间等在近年异军突起，售价、租金双双上涨，与之前投资此类物业业主因租售比严重不对称的怨声载道相比，公寓、写字间终于出头了。比如，高新区3年前公寓、写字间租金标准在40—50元/平方米，今年租金在80—90元/平方米之间，而且供不应求，300平方米以上大面积写字间奇缺，出租率长期满负荷运行。再看曲江，由于房地产业的蓬勃发展使曲江迅速成为西安高档住宅基地，房价高涨的同时忽略了写字间的配套发展。由于营业、办公需求增长很快，租金涨幅很快。再加上曲江对文化产业的大力扶持，目前办公类物业非常缺乏，使公寓、写字间类的物业价值凸现出来。

    数据显示，2012年，西安的写字楼共成交了64.94万㎡，较上年环比增长7.83%;成交均价为8559元/㎡。通过观察对比我们发现，房地产在未来较长时间内都将是市场需求较强的商品，投资房地产仍是国民财富保值增值的有效渠道。无论公寓、写字间其投资回报一定高于住宅，因此像西安这样的省会城市，未来高端写字楼市场空间非常大。

目前陕北投资优化投资结构是首要问题

    之前，我对西安各个板块有个比喻：国人的曲江，陕西（人）的经开，西安（人）的高新，老年人的浐灞，奋斗者的西咸。这里陕西（人）的经开实际就是陕北人！从白桦林间我们看到许多陕北人在这里多套的购买，肯定的说当时的举措是正确的，在后来几年的市场中得到了一定回报。但随着楼市新政的进一步加强，陕北投资客在西安投资住宅产品的几率和空间越来越小，而投资商铺、高档写字间、公寓的特点逐步彰显开来，许多投资了此类产品的客户还在不断涌入，之前大量投资住宅的客户苦于“无米下炊”搔首顿足。实际大可不必这样，在目前西安20%个税没有开征之前，甩掉有顾虑或瑕疵的资产更换优良资产就是一种理智的理财方式，这个方式简单可行不用求人，用自己的智慧通过优化投资结构而增加资产性收入远比投资住宅的回报要高出许多，况此类产品（高档写字间、公寓）不在政府的政策范畴，处置起来更为方便。

    我们常听人讲起“骑驴换马”的典故就是优化投资的典型例子，要想跑得快就必须依附交通工具，骑驴就比自己步行省时、省力，而骑着驴找马相对没有驴要来得更实际。而投资一样需要不断优化，就像我们选择住宅结构由“混合”到“钢混”不仅优化而且得到品质提升。所以，就目前陕北投资而言，也到了必须优化投资结构的时候了。