4月，西安房价低价位趋稳，刚需观望渐融，住宅销量在再创新高。数据显示：4月西安普通住宅销量为72.41万平方米，环比上涨10.8%，同比去年上涨54.39%。受此销量影响，业界有人抛出楼市回暖论。那么西安楼市究竟回暖了吗？

   保障房直接拉低了2月统计均价

    我们不妨看一下今年前四月的西安普通住宅成交均价：1月6579元/平米、2月6172元/平米、3月6558元/平米、4月6777元/平米，按照通常的评判方法，至少应是连续三个月以上的价量双涨才能表现出回暖迹象。而统计方面，除了正常的统计方法以外常常还有许多未知因素，这些因素作用到市场也可带来数字变化。比如2月，是四个月内的价格低谷，造成这个局面的直接原因与政府1月大量推出经适房有很大关联。每年1、2月春节前后都是销量较少的时候，商品房减量，推出保障房直接拉低了统计均价，但销量却有所增加。而3、4月由于楼市继续调控基调基本落定，开发商在促销方面准备充足，方法得当赢得了一部分处在观望中的客户，销量得到提高。

    应该肯定，这是以价换量取得的成果。

   高端楼盘提量带高了4月房屋均价

    3、4月，在普通住宅大打降价牌的同时，高端住宅也没闲着。针对购房置业者的活动的频率加快力度更大层出不穷。就拿紫薇地产来说，每月一期“紫薇置业大讲堂”，从情人节的婚房到近期“达人置业直通车”活动效果斐然。而根据笔者连续几月的楼市观察，以曲江4家有代表性的大盘为例，3月销量相对较低，4月份销量均超出50%，高端楼盘销量上涨直接带高了4月住宅统计均价，使4月普通住宅均价再上一楼。

    值得一提的是，目前市场统计数据混淆，商品房与普通住宅常常混在一起，给人造成视觉乱象。比如，去年住宅产品受到限购销量下降，，而商业产品不在限购范畴逆势上涨，各自统计后一目了然。然而还有一种统计方式是把两者混合后曰商品房统计均价，坊间称之为应景统计，这样的统计多是为了报喜，没有实际意义。

    促销更像跳水，不是从高往低跳，而是从低往高跳

    目前楼市促销正酣，促销和房价是一个什么形态？我感觉，促销更像跳水，不是从高往低跳，而是从低往高跳。

    促销了就是我要跳水了，当对广大购房者喊出“跳水”声音后，大家都会以为是从10米跳台往下跳，其实都错了！跳水者或许喊了10米，但却站在3米跳台上往10米跳！这样一来不但没有跳低，还蹦高了，能量很大，都像飞行员了。所以，从这一点来说，不管是卖房的，还是造房的，对待购房者缺乏基本的尊重！另外一点，从跳水形态看也并非都适合这样，从这点也看出他们对楼市产品、需求没有细分，盲目假跳因姿态不对而被伤及肚皮。

    在未来一段时间，楼市坚持调控不放松，但会实施差别化住房信贷，房企也会针对自身情况制定出适合发展的对策。而销量在等到一波有效释放后会遵循市场规律，健康稳定的波动。至于回暖不回暖，我的意思是慎言回暖。一是回暖论与宏观调控政策相悖；二是会给购房者造成房价走高的盲目预期；三是给百姓留下调控半途而废的不良影响。调控下开发商资金链紧张，所以降价销售，这是一个普遍现象。就今年楼市而言，如其说楼市面临着一次危机，不如说还面临着一次契机，楼市健康稳定发展一定要双面去看。