今年2月以来，西安限购令对我市住宅市场产生了很大影响，上半年，商品房新批准预售面积570.51万平方米，其中商品住宅441.79万平方米，同比分别下降12.22%和19.2%。 由于商业地产完全不受限制，一时之间商业地产火爆的观点不绝于耳。因商业地产未作分类统计，故暂没有数据参考，但从市场调研、反馈情况看，近半年以来，无论是商铺、写字楼还是酒店式公寓等，投资客跃跃欲试的身影多了不少。

    在商业地产中翘楚的莫过于独立商铺。由于业务关系，与笔者相熟的一家代理企业去年下半年接手了一宗商铺的代理业务，故做了全程跟踪。商铺位于城北未央区，为高层下面二层裙楼，共2000余平米。底层共10户，面积80-150平米左右，2楼为大厅、可分割成二部分，两侧有2道步梯，均价30000元/平米。这样的独立商铺，总价从240万-450万不等，使客户非常青睐。通过了解得知，该地区商铺租金水平为150-200元/平米之间，如投资240万购得80平米商铺，按200元/平米计算，一年收益192000元，在剔除物价上涨等因素、租金不变的情况下12.5年便可收回成本。而二层没有分割的大面积，由于适合产业较为广泛被整层拿下。由此看来，独立商铺最受投资者欢迎。

    与此同时，10多年前可分割产权式大商在沉寂了一段时间内也有异动迹象。一个在大唐东市附近“烂尾”数年的盘子，经过重新组合将裙楼1-4层以小商铺形式推向市场。在售楼处笔者看到了很久未见的热烈场面，投资者在一张张平面图上找寻着适合自己的铺子，更多的铺子上均被划上已售记号。由于20000左右的单价、最小10平米的户型，加起来较低的总价使投资者趋之若鹜。稍微向前追溯，解放路东新街十字的民乐新都会也是以这种形式一蹴而就的。

    在商业地产热销的当口，也有不尽如人意的地方，比如写字楼。最近比较明显的一个现象是，单价较低的写字楼和标杆性的甲级写字楼在市场上最受欢迎，需求比较旺盛，而那些中不溜秋、定位模糊的写字楼则处境尴尬，不上不下难以出手。还有部分开发商为了规避限购令，将写字楼改为公寓。擅自改变用途后一方面使业主居住成本增加、一方面削减了商业地产比例，弄得不伦不类使商业氛围大打折扣。

    商业地产中还有一种形式今年异军突起，这就是酒店式公寓。由于不限购、精装或附带家具、家电，省去了装修、购置生活用品的人力、物力，销售比较旺盛。用销售人员的话说，买了这种公寓，想住了提前招呼一声，不想住有专业团队帮你打理，省事省心。不管怎说，这种新型产品推出也算丰富了商业地产形式。

    相对于前面几种产品，今年大宗（大面积）商铺销售却一直在卖、一直不太好卖。大面积商业地产中，一些设计合理适用性较强、不用大动干戈改动的，有慧眼识珠者领先一步。而设计功能欠缺或受整栋建筑局限、有个别不足或瑕疵的大面积商业地产销售吃力。有的时候其价格远远低于独立铺面，但就是无法有效转化。这个情况比较突出，也是横亘在商业地产销售面前的一道坎。

    综合上述，独立铺面热销与国人传统消费理念不无关联。民间俚语说“有间门面房、到老不发慌”一是说出了其投资属性，二也道出了其商业（增值快、稳定）价值，是住宅所无法比拟。独立商铺拥有独立产权，无论出租、抵押、处分，自己说了算，从而规避了诸多纠纷，使人们乐此不疲。可分割产权式大商在西安几乎走了一个轮回，从开始热销到骗局出现，被套牢的人至今无法解套，但也不乏收益一直稳定的。相对独立商铺的大总额、这类产品可谓“经济适用”可满足部分人“商业”房的心里。且一般统一招商不用自己打理，收益也比较稳定。该产品需要有稳定、可持续发展的产业支撑，如人人乐、爱家等大型超市等。写字楼的办公氛围是维持其业态的根本，高新区、经开这类产品比较成熟，也很容易留住顾客。如果经营得当，即便频频转租，其回报并不比分割产权式大厅差。大宗商业地产虽不像小的出手不快，但一旦出手总会给区域带来浓郁的商业氛围。比如快捷酒店、大型网吧、茶艺咖啡、洗浴浴足、大型会所等，可谓举足轻重。大宗商业地产不俏销还有利率的连续上调，给中小企业带来过大负担，大笔投入买进还需大笔资金装修置办，其资金回笼压力难以想象。