一手房、二手房的交易比例是反映一个城市住房需求的“晴雨表”，两则数据既可统计，又可判断、分析市场。尤其是分析市场主导需求，就是人们常说的是不是刚需时，二者的比例尤为重要。
  
    2009年1到11月，西安商品房销售1111.57万平方米，二手房销售164.49万平方米，二者比例为6.7：1，已大大超出了正常的比例范畴，与北京形成巨大悬殊。就此状况而言，说明一手房需求中，50%以上存在投资或投机需求；二手房80%以上是自住需求。

    除了一二手房的数据分析外，从住宅市场依然可以找到答案。经过对已经建成并投入使用的住宅小区进行观察，发现建成时间越早的小区入住率越高，反之入住率越低。综合新旧小区的入住率，80%以上的二手房都是在居住过程中实现产权转移，而50%以上的新房或次新房都在空置。

    只要稍加留意，就不难发现无论高新、曲江、浐灞、经开，越大的盘子空置的情况越严重。所以，导致西安一二手房交易比例严重失调的根本原因，就是投资或投机需求的不断递增。

    由于我国居民收入不同，导致高低收入者差距很大。经济能力较强的人买新房、买豪宅，经济能力较弱的人买小房、买二手房，可谓量力而行各取所需。在生活和社会实践中，各自会根据自身情况不断调整对房屋的需求，孟母三迁就是最好例证。对长期租住者而言，有了积蓄购房是成了首要任务。而收入偏低者增加收入时，就有卖小（旧）换大的需求，我们称之为改善性。这样以来市场就形成小房换大房、二手换一手的态势，从而形成住房梯度消费阶梯。“梯度”运转需要数据支撑，“梯度”的维护与保持，需要一二手房比例适度均衡。

　　我们不妨看一下北京的情况，2008年北京商品房销售1335.4万平方米，二手房销售555.97万平方米；2009年1-11月，北京商品房销售1995.7万平方米，二手房销售2089.24万平方米。两组（年）数据可以看出，2008年北京一二手房的比例为2：1；2009年1-11月的比例为1：1.1，二手房交易反超了一手房。一二手房比例对等，是市场稳定的最佳态势。不同需求增强时，比例会发生不同变化。一般一二手房比例在1：3或3：1的范畴内都属正常。当一手房交易数据大于二手房时，说明改善性需求占较大比重；当二手房交易数据大于一手房时，说明刚性需求发挥了主导作用。

    由此可以看出一二手房的关系是相辅相成、互相促进的，正常的比例对房地产市场“梯度”运转提供了足够的润滑剂，使有效需求各取所需得到施放。
　　
   因此， 一二手房交易比例失调会导致房价不断上涨，制约了住宅“梯度”的正常运转，使更低一级剃度无法“上位”，甚至无房可买，断了刚需的路。无房户在等改善性的空缺，改善性在等房价机会，而房价已被炒房者炒上了天！

    可以肯定地讲，只有理顺一二手房关系，让他们各赴岗位去“贴近你、靠近我”才能相互促进共同发展。