近期，我市将有一批大盘陆续开始交付使用，这也是自5.12汶川大地震后开始交付的房子。受地震波及，我市部分楼盘受到不同程度的损伤，使广大业主忧心忡忡，担心自己即将交付的房屋受到地震损伤，或存在质量隐患。因从事的工作与房产相关联，有许多朋友纷纷致电，询问关于房屋验收问题。结合自己工作及收房实践，粗浅地谈谈个人在这方面的一点看法，希望能给大家带来启示或参考。
 

    商品房交付使用前，建筑质量检验部门对建筑进行竣工验收检验，合格后发放《工程竣工验收报告》。据相关规定，房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。
 

    在收房时，查看《工程竣工验收报告》后，开发商应向消费者出具两书一表，即《住宅质量保证书》、《使用说明书》、《验收备案表》，前边两书是合同中固有条款，是必须提供的。《验收备案表》是否提供，要看合同中有无约定，无约定开发商可以不提供。
 

    上边的问题弄清楚后，就可实地验收。应该说业主验收房屋不同于质量检验部门验收，质检部门验收使用钢性标准（国标），业主验收更多的只突出“收”了。既然是收，不妨将几个重点把握住，也就是原则问题不马虎，表面问题或小问题，在装修中可以转化就不必计较。在大家都收房的时候，房屋问题的修缮是需要时间的，这个时候需要大家理性对待，不能出现问题就要求立即解决，这样显然不现实。正确的办法是，与物业人员一道将问题逐一登记，然后排队维修。
 

    进入房屋首先应确定这套房屋是否是自己所购买的房屋，楼层、位置、面积、朝向等是否与购房合同一致，如与购房合同、附件及补充协议不符，应立即向房地产商提出，重新核对并进行更换。
 

    业主收房的主要手段是看，辅助以家用工具。而近期收房的时候，大家会联想到5.12汶川大地震对建筑的影响，所以应格外细心。检查房屋地面、墙壁、梁、柱时，提前准备一个小锤，用眼观察建筑表面有无开裂、错位、下陷、墙皮剥落等明显问题，如墙面有细微裂缝，应确定是否为承重墙，不是承重墙、或填充墙则无碍，在装修时可帖胶布、抹腻子后恢复。建筑表面完好，可用小锤轻击房屋地面、墙壁、梁、柱表面，看有无空鼓或填充杂物现象，如有空鼓现象，则应用粉笔圈定空鼓位置，以便重新修补。值得注意的是，有些楼盘将保暖层装在室内墙面上，然后在保暖层上做了粉刷。检查这样的墙面时，千万不能用锤子敲打，用手轻叩即可。有业主恐这样的墙面占用了室内空间，而想拆除，这样将大大降低室内的保暖、密闭效果，请三思而行。
 

     厨房、卫生间的顶部有露出的管道（下水），应用强光手电筒仔细查看这些管道有无滴、漏现象，有条件的可用梯子或凳子上去摸一下，看有无渗水等现象，如有应及时登记尽快维修。但如果你楼上业主没有冲过水，或没有收房，一般就不容易发现问题，一旦吊顶后再出问题，非常麻烦，所以应引起足够重视。其次，检查下面管道、水阀，看有无跑、冒现象；检查地漏主要看其有无异物堵塞、是否通畅，能否正常使用。有条件的话，可带上折叠桶，接桶水冲试一下。这里需要提醒大家，卫生间一般做了放水实验，有时楼上的水放多了，溢出了卫生间而未引起物业注意，从而给楼下已经装修好的业主造成损失。你在装修时，最好到楼上查看一下，如果楼上长期没人，应该向物业提出查看要求，避免上述事情发生。
 
 
 
    除了上下水，电、气、暖等设施也同样重要。每间房屋是否通电，能否正常照明，插座能否使用，对今后装修有直接影响。一般物业会提前准备带灯泡的插头，来检查插座是否通电。天然气的检查一般在有炉灶的情况下进行，应确保安全。暖气也应该在安装后试水，或交付后统一试水时间。上述设备如有不符或缺损，应在交接时要求物业部门在交接清单上注明，并要求书面确认具体更换和配齐的日期。值得注意的是，装修时需要改动水、电管线，应及时告知物业，在参照《使用说明书》及专业人员指导下进行。一些业主在装修时随意更换暖气片，或移动暖气片位置而未提前告知物业，冬季采暖发生故障时，因责任不明造成扯皮，这点应引起注意。
 

    在检查门窗时，应使用米尺对门窗上、中、下部进行测量，确定安装有无倾斜是否端正。窗子推拉是否顺畅，有无过松、过紧情况；固定水泥是否严实，有无缝隙；玻璃是否完好，有无划痕；每扇窗户是否按合同配备了纱窗等。入户门是否与合同约定一致，有无倾斜、别劲；门锁是否开、锁自如等，这些问题落实了，离开时还应实际操作一下。最好将房门反锁一次，如果门扇下垂，反锁时会困难一些。同样提醒一下，一般入户门均采用A、B钥匙，物业维修会留一套，自己有一套。装修前尽量使用A钥匙，装修后使用B钥匙，一旦使用B钥匙，A钥匙就作废了，这样就不会担心外人使用过钥匙的问题了。
 

    完成以上步骤，就基本完成了收房程序，对开发商提供的物业交付验收单中已经认可的项目签字认可，对无法确定的事项，应注明“暂不清楚”或“无法认定”，并由双方签字或盖章。对开发商或物业在某些问题的确认上以“某某问题的解释权在开发商或物业公司”等，应补充或更改为“某某问题的解释或解决，应参照国家相关法律或规定执行”，这样最大程度的保障了消费者的权益。
 

    最后还要叮嘱一下，特定时期验收房子与平时收房并无本质区别。验收房屋的关键是观察房屋主体部位有无错位、倾斜、裂缝等问题，与已经交付使用的楼盘相比，没有交付的楼盘还有建筑质量检验部门的严格把关，所以大家尽可放心。通过5.12的震荡后，西安绝大多数楼房经受住了考验，按照建筑规范要求的8度设防基本到位。有关专家明确表示，高楼大厦晃动厉害属于正常，我省西安、渭南等地建筑属8度地震设防，普遍安全可靠。随着人们防震、抗震意识的不断增强，相信今后广大业主验收房子的质量会越来越好，越来越抗震。