2007-10-24 天府早报

    有时我们眼见的事实未必是真相，当经济逻辑与市场表现相背时，两者迟早会走到一起。

    房地产公司似乎已经结束了顺风顺水的日子进入冰冻期，地产公司领头大跌。这源于8月末的房贷新政，源于国土地资源部39号令对开发商囤地资金的紧缩，更源于甚嚣尘上的物业税试点空转变实转的传言。与股市相比，房地产业更受政策影响，可以说是草木皆兵，因此投资地产股者常有火中取栗心态，一有风吹草动立即撤出，“以观后效”。火上加油的是，据说在房地产政策暧昧之时，基金弃地产股另择高枝。加息与保障房出台的预期使中低收入阶层选择了观望为上。

    在高估值的情况下，股市收益达到两倍的屈指可数，房地产业就是其中的佼佼者。据统计，今年以来上市房地产公司通过增发、配股等方式在内地市场合计融资已超过1100亿元，之所以能以高价发行，说明投资者对于房地产市场强烈的认可，以及在通胀环境下对于稀缺的土地资源的追捧。从技术层面上来说，地产股也该到了喘口气歇歇脚的时间。这不是民意否决房地产的胜利，也不是市场重新估值的结果，而是在房地产调控新政出台之时的预期不稳的观望心态，与股市恐慌心态综合作用下的产物。

    说地产股被投资者抛弃，此言尚早。不要说沪综指跃上4000点之后，拉动的龙头之一就是地产股，而此轮下跌同样地产领先，说明地产股对股市的重要性。这不，23日下午股指稍有反弹，就有地产股的抄底资金理入，在净资金注入量不大仅为9.1亿元的情况下，地产板块的资金净流入达到15.9612亿元，排名第一。

    实际上，市场早有先兆，一是主流资金参与地产板块运作，不仅有东湖高新、渝开发、广汇股份封于涨停板块，而且大市值地产股如万科、金融街、保利地产、中华企业、金地集团、陆家嘴纷纷上涨。地产村志股万科、保利地产10月8日放量拉升、随后展开的两周调整，23日突然发力，预示着地产板块的上升空间已经再度打开。

    为什么会出现如此背反的情况？对于房地产暴利的道德憎厌不应该妨碍我们看到如下事实，即在人民币处于升值压力但无法大幅升值的情况下，地产板块仍是主要获利行业之一。人们虽然担心房地产打压政策，却在投资理性的指引下不自觉地将目光转向了地产股。在房地产调控政策下加剧了资金与土地的稀缺性，越是实行严格的土地管制，目前拥有土地的房地产公司就越值钱，越是实行严格的房地产信贷管制，那些在资本市场融得巨资的房地产上市公司就越是身价百倍，事实上，这不仅是一个“螺旋式上升过程”，还是一个强者恒强、弱者恒弱的房地产资源垄断集聚的过程，如果明年调整到位，房地产市场70%都由廉租房、经济适用房、中低价位住房占据，那么，剩下的30%的房地产市场份额将被大公司瓜分殆尽。由此造成的结果是，未来三年，目前的龙头地产开发上市公司都能够实现30％以上的增长。

    单纯以一两个月的房地产成交量下降来预期房地产进入下降通道的拐点是不谨慎的，也缺乏对以往历史的尊重。事实上，每次新的调控政策出台之后，都有房地产成效量下降、房价稳定一段时间的消化期，但是不论北京还是上海、成都，在经过了消化期期之后，迎来的都是房价的半年增长30%以上的报复性上涨。原因就在于目前的行政调控手段无法改变货币环境与宏观趋势，并使得市场资源加剧稀缺。

    房地产的短暂起伏往往与政策消化期同步，中国地产股要真的出现不可逆转的下降，只能寄希望于保障性住房尽量口惠实亦至，从2003年就开始热议的物业税能够由空转实，这是在激励机制层面上收走房地产投资的红利，属于釜底抽薪之举。当然，政府应该给予其他受到鼓励的资以相应的红利，超过房地产投资收益。不过，要指出的是，即便如此，由于大中高品质的商品房的稀缺性，这部分房产与建设这部分房产的品牌企业仍然持续具有投资价值，直至人口红利彻底消失。