发改委提示：楼市有市场品格

2007-4-18 每日经济新闻

房价没有低下高贵的头颅。

发改委网站4月16日发布《2007年一季度房地产市场运行情况》，数据反映出中国房地产市场现状。该报告对房价的总体评价是，“房价涨幅总体平稳，但部分中心城市涨幅较快”。考虑到从2004年房地产调控至今、强硬措施不断出台的背景，这样的结果只能说是差强人意。

作为中国市场价格调控的核心部门，发改委的数据表明了政府决策部门对于房地产市场的基本判断，以及中国房地产政策的可能动向。

根据数据分析，房价平稳主要是因为中心城市之外的低价区域带动所致，房价上涨的中心城市范围扩大到厦门、福州、长沙等地。据70个大中城市房屋销售价格指数显示：今年1、2、3月份新建商品住房销售价格涨幅在6.0%上下波动，3月份，新建商品住房销售价格同比上涨6.0%，涨幅比上月高0.1个百分点；环比上涨0.5%，涨幅比上月低0.1个百分点，但部分中心城市涨幅较快。

楼市热点有全面开花之势，从今年一季度房地产开发完成投资情况来看，中西部地区远高于东部地区，东部、中部、西部地区同比分别增长24.3%、36.2%和29.3%，这意味着房地产市场东中西部齐发，更多的二三线城市房地产业兴起，今后中西部房地产市场可能逐渐升温，如果东部商品房价下降，期间可能会拉低全国房价均价，但总体而言，商品房价很难下降。

报告数据的另一个结论是，市场需求比较旺盛，一些中心城市供需矛盾突出。报告指出，新建商品住宅销售面积大于竣工面积1.9倍，明显快于去年的1.26倍，且销售面积增幅快于竣工面积增幅1.6个百分点。但与此同时，商品住宅空置面积同比下降1.2%。住宅开发加快在一定程度上缓解了供需矛盾，如果政策抑制商品房供应，将进一步加剧供需失衡。

最后，房地产市场仍然受到追捧。开发投资增速有所加快，今年一季度房地产开发完成投资3543.78亿元，同比增长26.9%，增幅同比加快6.7个百分点，高于同期城镇固定资产投资增幅1.6个百分点。今年一季度住宅投资同比增长30.4%，高于同期房地产开发投资增幅3.5个百分点。

另一则数据佐证了房地产市场仍然具有成长性。一季度房地产开发到位资金快速上升，达到7125.49亿元，同比增长26.3%，为完成投资的2倍，其中投资增加最快的是利用外资和外商直接投资，同比增长分别达到154.4%和192.5%。在国内融资渠道不畅的情况下，开发商眼光向外，显然外资视中国房地产业为一项收益率高的好生意。这样的局面将逼迫国内央行和银监部门在防范房地产风险与获得房地产市场成长收益之间作出选择，否则可能由外资分享主要收益。

报告的亮点是经济适用住房投资同比增长41.6%，同比加快39个百分点，经济适用住房投资持续下降的趋势得到扭转。但有关部门同时应该发表经济适用房的相关数据，消费者才可能对上述数据减少的商品房需求量、从而对商品房价格作出明确判断。

发改委的报告隐含了两个结论：商品房市场仍被投资方与开发商看好，住房市场供需矛盾突出。要解决这两个问题，只能通过增加供给加以解决，增加资金、土地等各方面的供给，同时监督土地、使用、销售渠道的公平与规范，这样才能以不断增加的满足市场消费结构的商品房缓解市场矛盾。如果紧缩房地产、土地、资金供应的流动性，那么，政策产生的提价效应将与调控房价的目的背道而驰。房地产价格可能在某些区域、某些时段象征性有所下降，但并不代表房地产市场走向平稳，而是消费需求受到政策暗示之后，被抑制所致。

房地产调控至今，基本政策应出尽出，今明两年应该处于落实阶段。发改委报告中提出的五大问题，归要结底是住房保障制度尚未完善，商品房市场结构失衡，中低价位、中小套型普通商品住房作为市场供应主体地位尚未建立。前者有赖于政府在公共财政分配上的努力，后者则不是靠一纸行政命令就能解决的，既然是商品房市场，理该让消费者反馈给开发商，对所需的套型、面积作出选择，只要有需要，50平米不算小，120平米也不算大。

市场结构调整要靠商品房市场与保障性住房供应两者解决，政策调控不一定要非此即彼，甚至你死我活，抑制供应量是扬汤止沸，而一个风险得到控制的市场应该是投资者、消费者与开发商、政府各方共赢的市场。