拨开广州房地产价格迷雾

2007-4-16 新京报

    近期颇受关注的广州市房价近日传出消息，广州市国土资源和房屋管理局公布3月份广州一手房价，比2月下降700元／平方米，创去年单月以来最大跌幅。

    跌幅不可谓不大，但奇怪的是，一些市民却表示没有感觉。是市民的个体感觉跟不上房地产市场的总变化？还是房地产数据存在问题？

    这既不是政府的房屋降价承诺发生了效应，也不是“广七条”导致市场预期发生大的变化。即使政府想调控房产价格，也不可能在如此短的时间内做到价格大幅下跌。果真如此，我们该额手称庆。并且强烈建议其他地区也据此而行，通过七条、八条政策抑制房价。

    即使政府政策点到了房地产市场的穴位，要抑制房价也并不轻松，要遵循市场的内在规律。

    政策从出台到落实有一个周期，此时据广州市政府推出平抑房价的广七条未满一月，政策远未落地。广州去年推出“双限双竞”用地项目最快会在今年下半年推出市场，政府可以陆续提供4500多套中小户型单位，将起到抑制楼价、调整住房结构的作用。但没有理由去年的政策偏偏在今年3月就发生了最大效用。

    房地产市场开发需要2至3年左右的周期，即便是廉租房，其立项、建设、出租周期也不可能在一年以下。

    “广七条”中至关重要的三条是，加大经营性商品住宅用地供应量，多渠道增加住房供给，缓解住房供需矛盾；加快政府保障型自房建设；加大闲置土地回收力度。

    这三条是增加土地供应与增加弱势群体住房保障等平稳房价的核心举措，顺利推出的话是可以平抑部分房价。应该注意的是，政府政策的起始时间是2007年——从2007年开始连续三年确保全市十区每年供应住宅用地5平方公里以上，其中2007年供应5.07平方公里，住宅供应总量达到建筑面积1250万平方米；2007年开工建设保障型住房2.3万套，194.1万平方米，明后两年陆续交付使用；到2010年要建设经济适用房840万平方米、10.51万套，基本解决全市8.46万户中低收入家庭的住房问题；2007年，将公开出让16宗居住类闲置用地，通过司法拍卖和公开出让盘活再利用16宗烂尾地，合计在老城区增加供应建筑面积135万平方米、约1.5万套住宅。

    以2007为起始点，调控政策要落实到市场最早也要到2008年。当然，政策的公布会给市场吃下一颗定心丸，一些购房者会将购房计划后延：根据广州市统计局3月下旬的调查，虽然有57.7％的居民预计今明两年体格会继续上涨，也有53.5%的市场认为此时买房不合算。三月广州十区一手住宅成交面积为59．75万平方米，降幅近两成，是今年以来楼市成交量首度下滑。都说明了购房者预期和心理的变化。

    不过，按照市场来说，这些双限双竞与经济适用房从来就不是房屋投资的主体，因此，其影响的市场是在低端市场，而不会对作为主力投资品种的高端市场造成太大影响。相反，随着土地供应市场倾向于低端住宅，高端投资品种的价格将持续上涨。

    此次公布的广州市3月房价环比下降700元／平方米，应该指出，这是一个模糊的数据。根据同属广州市国土资源和房屋管理局旗下网站阳光家缘公布的即时数据，1月广州十区一手房交易均价为7140元／平方米，1至2月为7435元／平方米，1至3月为7320元，平均下降115元／平方米，幅度不大。而3月份一手住宅签约均价8100元／平方米，比2月份环比仅下降34元。

    用同一区域的价格所进行的比较，才有说服力。以房价较高的越秀区为例，房价略有下滑，同处高价区位的天河区的房价在几百元的幅度内略有上涨。而花都等均价较低区域，虽有几十元的上涨，但成交宗数上升，远在越秀、天河等高价区域之上，如中心城区(越秀、荔湾、海珠、天河、白云、黄埔)新建商品住宅交易面积仅为35.8万平方米，同比减少41.6%；全市均价最低的花都区交易量则从占全市的7.49％攀升至13.82％。

    这与一些房地产人士对于市场的判断是一致：均价较低的区域交易量扩大，使得广州市房屋均价略有下跌，但下跌幅度不大。郊区交易量的增加是3月全市均价降低的主要原因。

    与2月份广州房价大涨理由刚好相反，二月份广州高档楼盘集中成交，成交量萎缩，使市场签约均价突破8000元——广州市国土房管局阳光家缘网站昨日（28日）18时的统计数据，广州市2月份一手房签约均价达到历史高点8134元／平方米，比1月上涨610元／平方米，而2月份成交量锐减60％——上升也好，下跌也好，并不说明广州市总体房屋供给形势发生了根本变化，只说明了在某一特定的时段内交易的主要品种发生了变化。

    应该引起警惕的是开工数与成交量的下降。据广州市统计局企调队获得最新统计数据：今年第一季度房价指数处于历史高位，而开工指数已连续六个季度处于历史低位。有关方面因此提醒消费者，结构性供应问题导致少货时期价格上涨。（2006年4月12金羊网）3月份广州市十区新建商品住宅交易面积为59.7万平方米，同比减少34.3%，比2月份的75.59万平方米的成交量下降了21%，呈现较大的减幅。价降量缩，最直观的解释就是消费需求后移，如果届时政府不能如期推出平价房，房地产后势难料。

    根据一个月的数据就急于对政策效果下一个基本结论，或者就此对房地产市场作全面判断是不负责任的，由此缺乏应有的谨慎，将误导决策者与消费者。