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房地产抵押贷款难在使用权得不到保障
(2007-02-09 01:13:35)| 分类： 叶檀财经论坛 |
2007-2-9 南方都市报本地评论
抵押贷款作为企业盘活资金链的重要一环，对于企业、银行、地方政府都有重要意义，如果企业急需资金时无资金，银行少了一大块业务，地方GDP难以增长，会形成三方共输局面。
作为重要物产之一，房地产抵押贷款也成为企业和个人的重要融资方式。据时任央行金融稳定局长2004年11月提供的数据，在我国目前17万亿元的人民币贷款规模中，10%直接投资于房地产，但以房地产作为抵押物的贷款比例却超过50%。这充分说明房地产已成为银行最大的抵押物之一，房地产抵押成为盘活资金链的重要方式。
但这条路并不顺畅。近日，东莞市委书记刘志庚日前明确提出，要想办法盘活东莞民间押在房产上的几千个亿资金，即让掌握这些物业的个人及中小企业，能够获得抵押登记，从而获得银行贷款，使东莞的创业再度获新机。（2007年2月7日《羊城晚报》）可见，在市场经济发达的东莞，房地产抵押融资遭遇瓶颈。
据报道，房地产抵押贷款难以顺利实施的原因在于，“国土局管地不管房、房管局管房不管地”，手续繁杂，信息不透明。但仔细分析，这些原因流于表面，为什么贷款客户需要花费长达一个月的时间到所属镇房管所、镇国土局，市房管局、市国土局，土地使用权的抵押登记手续甚至需要到市建设局、规划局、城监等相关管理部门来回奔波、接受审核，主因是房地产抵押产权不清，政策风险极大。
我国实行土地公有制，只能获得土地使用权，即便使用权也并不完全。作为成为金融业的“土地货币”与“风险货币”，在政策宽松、供应匮乏、房地产兴旺时，土地作为银行抵押物可以在评估中价值趋于无穷大，成交量与价值急剧攀升，而风险也随之无限放大。
风险来自于两方面，一是政策风险，二是房地产商转嫁的风险。同样的土地，政府对其规划、用途、位置以及环境的变化都会导致土地价格发生巨大的变化，政策的变化可以让土地价格时而上天，时而使使用权一钱不值。有案例为证，同一幅地块有时可以以5000万作抵押，有时可以以5亿作抵押，使用权如此割裂，当然难以在市场准确作价。
更常见的例子是，随着房地产政策趋紧，银行贷款急速收紧，“土地货币”大幅缩水，贷款利率大幅攀升。去年《新闻晚报》报道，受资金链压迫，一些开发商曾接受苏浙资金和一些地下钱庄高达10%－20%年利率要求，有些开发商甚至公然以30%的年利率求借资金。
土地使用权都无法得到法律保障，使得抵押者与贷款者同时遭遇不确定陷阱，对银行来说是土地抵押物越大，银行风险越大；对抵押者来说，是无法得到市场化的融资渠道，时而顺畅，时而滞碍。
为了防范风险，2006年银监会曾表示，商业银行对房地产开发贷款和土地储备抵押贷款的风险权重已经由原来100%提高到150%至200%；房地产开发贷款必须在满足自有资金35%以上且四件齐全的情况下发放。各地银行与国土资源部门纷纷响应政策，那些审核与其说是让贷款者花费时间成本，不如说是作出息贷的姿态，表示对风险的重要。
相比而言，产权明确的个人房产抵押要方便的得多。同样在东莞，各商业银行明继去年上半年有关银行松绑房贷险后，房贷门槛继续拉低。建行东莞分行或在近期内首家推出“个人住房最高额抵押贷款”，银行将根据房屋状况一次性核定最高70％的贷款额度，使作为不动产的房产成了流动“小金库”。（2007年1月18日《南方日报》）类似举措在浙江等地早已施行，对解决中小企业融资的燃眉之急大有裨益。
要解决企业房地产贷款难题，关键是要保障土地使用权，恐怕东莞一地难有所为。
作为重要物产之一，房地产抵押贷款也成为企业和个人的重要融资方式。据时任央行金融稳定局长2004年11月提供的数据，在我国目前17万亿元的人民币贷款规模中，10%直接投资于房地产，但以房地产作为抵押物的贷款比例却超过50%。这充分说明房地产已成为银行最大的抵押物之一，房地产抵押成为盘活资金链的重要方式。
但这条路并不顺畅。近日，东莞市委书记刘志庚日前明确提出，要想办法盘活东莞民间押在房产上的几千个亿资金，即让掌握这些物业的个人及中小企业，能够获得抵押登记，从而获得银行贷款，使东莞的创业再度获新机。（2007年2月7日《羊城晚报》）可见，在市场经济发达的东莞，房地产抵押融资遭遇瓶颈。
据报道，房地产抵押贷款难以顺利实施的原因在于，“国土局管地不管房、房管局管房不管地”，手续繁杂，信息不透明。但仔细分析，这些原因流于表面，为什么贷款客户需要花费长达一个月的时间到所属镇房管所、镇国土局，市房管局、市国土局，土地使用权的抵押登记手续甚至需要到市建设局、规划局、城监等相关管理部门来回奔波、接受审核，主因是房地产抵押产权不清，政策风险极大。
我国实行土地公有制，只能获得土地使用权，即便使用权也并不完全。作为成为金融业的“土地货币”与“风险货币”，在政策宽松、供应匮乏、房地产兴旺时，土地作为银行抵押物可以在评估中价值趋于无穷大，成交量与价值急剧攀升，而风险也随之无限放大。
风险来自于两方面，一是政策风险，二是房地产商转嫁的风险。同样的土地，政府对其规划、用途、位置以及环境的变化都会导致土地价格发生巨大的变化，政策的变化可以让土地价格时而上天，时而使使用权一钱不值。有案例为证，同一幅地块有时可以以5000万作抵押，有时可以以5亿作抵押，使用权如此割裂，当然难以在市场准确作价。
更常见的例子是，随着房地产政策趋紧，银行贷款急速收紧，“土地货币”大幅缩水，贷款利率大幅攀升。去年《新闻晚报》报道，受资金链压迫，一些开发商曾接受苏浙资金和一些地下钱庄高达10%－20%年利率要求，有些开发商甚至公然以30%的年利率求借资金。
土地使用权都无法得到法律保障，使得抵押者与贷款者同时遭遇不确定陷阱，对银行来说是土地抵押物越大，银行风险越大；对抵押者来说，是无法得到市场化的融资渠道，时而顺畅，时而滞碍。
为了防范风险，2006年银监会曾表示，商业银行对房地产开发贷款和土地储备抵押贷款的风险权重已经由原来100%提高到150%至200%；房地产开发贷款必须在满足自有资金35%以上且四件齐全的情况下发放。各地银行与国土资源部门纷纷响应政策，那些审核与其说是让贷款者花费时间成本，不如说是作出息贷的姿态，表示对风险的重要。
相比而言，产权明确的个人房产抵押要方便的得多。同样在东莞，各商业银行明继去年上半年有关银行松绑房贷险后，房贷门槛继续拉低。建行东莞分行或在近期内首家推出“个人住房最高额抵押贷款”，银行将根据房屋状况一次性核定最高70％的贷款额度，使作为不动产的房产成了流动“小金库”。（2007年1月18日《南方日报》）类似举措在浙江等地早已施行，对解决中小企业融资的燃眉之急大有裨益。
要解决企业房地产贷款难题，关键是要保障土地使用权，恐怕东莞一地难有所为。
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