重庆：中国第一个享有“住房幸福指数”的城市

                    ------《杨澜访谈录·房价》         

                                         魏雅华

     2007年3月20日8点，上海东方卫视播出了《杨澜访谈录·房价》。在这期节目中，杨澜就“房价”采访了全国人大代表、重庆副市长黄奇帆。 

    杨：最近经常说到的一个名词，叫“住房痛苦指数”，它等于商品房每平方米的平均售价除以人均收入。有人算了一笔账，说北京和上海地区的痛苦指数在5左右。请问重庆是多少？
    黄：如果商品房的建筑面积的平均单价等于这个城市职工的月收入，也就是一比一的话，那痛苦指数就应该叫幸福指数。这个指数如果变成一比二或者一比三，甚至你说的一比四、一比五，那的确是非常痛苦的。

  （从此处看，黄奇帆副市长非常认真地阅读了笔者断断续续发表的，关于“住房痛苦指数”的全部论述，并仔细研究了该指数的结构。让我这住非主流经济学人，甚感愧疚。）

    我来重庆的时候就说过，最幸福的买房者是重庆的老百姓。去年重庆主城区商品房平均价格为2700元/每平方米，主城区居民月均收入也在2700元左右，基本实现了一比一。

   （这个数据应当是最新的和最可靠的，如果果真如此，那么，重庆应当是中国第一个将“痛苦指数”升级为“幸福指数”的城市。）
　　

    杨：有报道说重庆人月均收入只有900元，这和你说的2700元差别比较大。
　　黄：这里边有一种是按照人均GDP算的，包括老人小孩。职业人群的月收入相对较高，是2600多元。
    杨：像北京和上海因为是比较开放的城市，很多外地人也来买房，他们的收入，可能比北京在职员工的月平均收入要高。
    黄：刚才你说的一比五，我认为这个比例可能算大了。上海去年职工平均收入应该在4000多元，上海的房地产平均价格8000多元，大体上是一比二。我觉得北京大体也应该在一比二到一比三，不会是一比五。

  （在此处出现了误差，在我的计算方法中，所引用的数字为“人均月收入”，黄副市长所引用的数字为“职工平均月收入”。而在国家统计局所公布的数字中，这个数字我未能找到。这个数字应当是一个不易准确统计的变数。）

    还有就是，我们算职工人均收入的时候，是指这个地区的全体居住者的人均收入，但是我们往往没有把外来购房者算进去。而那些在上海和北京买房的外国人和外地人，差不多占了北京、上海销售额的三分之一左右，他们的资金实力比较高，所以我知道北京、上海购房指数没有重庆那么幸福，相对痛苦。他们的系数可能有一比二，一比二点几，但绝不会有一比四、一比五这么高。

  （也许，黄副市长所说的是对的，但外来购房者的准确数字，仍然是一个在统计上无法获得的数字，所以只能割爱。）

　　杨：我相信您也一定非常关注，现在媒体上关于房价是否存在泡沫的种种争论，那么衡量一个城市的房价是否合理，您用什么样的指标？
　　黄：短期的房价和供求有关。中期的房价和成本有关，包括土地成本，建筑成本，劳动力成本等。成本高了会影响中期的房价，远期的房价归根结底和收入有关。如果这个地方职工的月收入等于一平方米的房价，那就符合基本规律。长远来说，如果这个城市职工的月收入平均是在四五千元，房价在八九千元的话（约“一比二”），那肯定是有泡沫。
　　杨：关于房价是否还会继续上涨，众说纷纭，有的房地产商说上涨势头起码要持续到2020年，有的经济学家说2008年是一个拐点，新结婚的人群要下降20%-30%，所以对于房子的需求会下降。对于房价的中期走向，您怎么看呢？
    黄：从中长期看，中国大陆地区的老百姓每年的收入都在增长，隔七八年就会翻倍，在这个意义上讲，中国的房价会跟着大体一比一地往上升，这是一个很正常的现象。如果收入高了房价不涨，这不符合市场规律。如果收入没有上去，房价一路暴涨，老百姓会有很大的意见，市场也不会景气。
    杨：您觉得仅仅就房价和收入比这样一个数据，就能够来判断房价是否有泡沫吗？是否还有其他借助的手段？
    黄：应该说这是一个最主要的数据。
　　
    黄奇帆还在本届人大会议上说，对城市住房应该设置“幸福指数”与“痛苦指数”，“痛苦指数”过高，应该对官员问责甚至处分。
    我们很高兴，中国终于有了第一个享有“住房幸福指数”的城市，当然，重庆仍然会有很多对住房不满意的民众。
   “住房幸福指数”是一个渐进的指数，现在，重庆也才刚刚挨到了这根线，“住房幸福指数”还将从等于1向小于1前进，也就是说，房价的涨幅要低于收入的涨幅，如果能跌到0.6甚至0.5以下,那时，“住房幸福指数”才会显示出它真正的价值。

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