《物权法》与中国房地产论坛之三

       深圳：七十年后的危机提前爆发

                                  魏雅华

当你读到我所写的《七十年后，你所购买的商品房将无偿收归国有》此文时，也许你会想，文中所说的事是七十年后的事，而七十年毕竟是个很长的时间段。是笔父债子还的债。管它呢。

可并非如此。

在深圳，这场似乎是七十年后的危机，却提前爆发了。

那是因为深圳是中国第一个政府开始卖地的城市。在政府卖地这件事上的第一个吃螃蟹者。于是，深圳也成了房屋土地使用权无偿回收的第一座蒙难的城市。

胆大包天的深圳在1982年，出台了严重“违宪”的《深圳经济特区土地管理暂行规定》。

在该规定中，工业用地最长年限为30年；商业用地20年；商品住宅用地50年。均比1990年颁布的国务院55号令短了20年，于是，危机提前暴发。

实际上，进入2000年后，深圳陆续有房地产的土地使用年限到期。

　　深圳市国土局说，到期土地在罗湖区已经比较普遍，主要是一些商业、办公用地，但也有少量的住宅用地，其中，既有商品房，又有非商品房。

其中典型者，有国商大厦的土地在2001年12月31日到期，寰宇大酒店土地到2002年2月3日到期，鸿图大酒店以及盛华大酒店土地使用权到期日则为2001年2月25日。

建于1983年的深圳第一栋高楼——国际商业大厦，土地使用年限从1982年1月1日到2001年12月31日，在2002年第一天就己到期。

1984年印发的房产证，里面并没有土地和建筑物的区分。只是到了1999年最新的一本房产证，上面赫然出现了“土地使用权”的字样：用地面积是10.6平方米，使用年限从1982年1月1日到2001年12月31日。

2004年9月，国商大厦管理处在楼道内贴出了告示，提醒业主们“土地到期”一事，有一半的业主土地到期了。并要求他们到国土局，办理“土地使用权”续期手续。

业主们深深领教了“土地到期”对物业价值的危害。一个业主说，面临到期的房产出租、出售都很困难，即使一些早年抵押给银行的闲置房产，银行也没法处置。

深圳在1987年之前，共划拨了73平方公里的土地。自2000年后，陆续有土地的年限到期，但是去政府办理延期手续的，却“寥寥无几”。

续期所需补交的高昂地价，让很多人望而却步。

　　2004年6月，深圳市政府公布了《深圳市到期房地产续期若干规定》。

　　根据《规定》，到期房地产申请续期的，可续展的期限，是在国家法定的最高使用年限，减去已使用年限。比如，国家规定的商业用地最高年限是40年，而国商大厦已使用20年，那么业主可申请续期的期限不能超过20年。

　　如果续期，业主必须支付地价。有两种支付方式可供业主选择：一是，一次性支付，补交地价数额为相应用途公告基准地价的35%，并按约定年期修正；二是，采取年地租的方式，业主每年交付租金，标准由国土部门定期发布。

    《规定》同时声明，到期房地产不办理续期手续或申请续期未获批准的，原有划拨土地使用权消失，其土地使用权无偿收回，而地上建筑物、构筑物按建造成本折旧补偿。

    读到此处，该明白了吧。你买下的商品房产权或商业用房（门面房）的产权是谁的了吧?

七十年，（七十年是从开发商拿到土地之日算起的）很遥远吗?

正在制定中的《物权法》，能否让房子不再成为空中楼阁?皮之不存，毛将焉附?《物权法》能为此作点什么吗?

    据悉，正在五审中的《物权法》对此毫无建树。

    我们要不要关心《物权法》的立法?

             声明：此文为原创稿，报刊转载须征得作者同意。