楼市变幻●降价◎抄底◎回暖●横扫地产

                            图腾镜

深圳地产经过10多年的极速发展，至06年达到颠峰状态。不可否认，深圳GDP经济增长一直支撑着房价逐年的攀升，使得众多地产项目在“豪价”里比拼日益高端的品质，特区内平价房早已绝迹。

地产高速发展的正面结果：改善了富人阶级的居住品质，房子成为富人“玩物”和“经济增长”的专属领地；负面结果则恰恰相反：导致平民百姓越来越买不起房子，无形中加大了老百姓过高的生存压力。镜子认为，任何业态的快速发展，都会引发正负导向的结果，关键是从什么角度去理解这些问题。

●楼市变幻  引发多方担忧

2006年至2007年上半年，房价过快飚涨，最高涨幅高达50%，令政府、开发商、买家三方均为之“震惊”。政府为政策“失效”难控房价极为头痛；开发商认为，房价过高增长不利于行业健康发展；高企的房价足让买家望楼兴叹。

众多专家认为，深圳地产急速态势和日本楼市泡沫的前兆极为相似。更有不少经济、社会学家认为，深圳房价过高，造成投资环境不良、人才流失迁居及失去了城市整体核心竞争力。

2007年下半年，深圳楼市经历了10年发展史上最为痛苦的旅程，低潮时，全市日成交量仅为20套。三级市场倒闭逾半，二级市场成交萎缩，直接刺痛深圳楼市。红树林、后海、梅关、龙华、宝安、龙岗等片区只要与豪宅占点边的或售价在1.5万以上的项目，销售一律受阻，售价在2.5万以上的，纷纷被吊在空中，楼市患上了异常的“恐慌病”症。

半岛城邦由开盘的1万疯涨到4万，再由4万回落到2-3万，“股市”式的半岛城邦成为楼市波动的典型，曾多次受到中央台关注和播报。房价到底还能挺多久？到底会不会继续爆跌？买家不约而同的形成了集约持币观望，市场“歌德巴克”猜想一片混乱。

●降价先行  刺破静态观望

1993年，深圳出现第一次“有价无市”的冲击，楼市沉睡3年，市场一蹶不振，96年才缓慢复苏。现行开发商或看到、亦或经历了此次的“调控”洗礼。2007年，“高价弱市”重演，中小型开发商无法忍受市场“萎靡”的折磨，前海的雷圳0755以10800元的超低起价冲市，诺德国际也推出不少特惠单位，关外不少楼盘纷纷效仿，取得了一定的销售业绩。

08年一开春，万科在全国范围内带头举起“降价”大旗，疾呼“快速开发、快速销售”战略，事实上，为了跟进后续的大规模开发，老大万科首当其冲的必须走稳“资金回笼”这步棋。万科开始降价了，其他非实力型开发商如惊弓之鸟。

楼市纷乱，地产商倍显“英雄所见略同”气概，金地梅陇镇、第五园、禧园纷纷以低于去年20-40%的市场售价开盘抛售，争相竟夺08开春销售的“金牌”桂冠。当品质竞争、营销举措皆显苍白时，“低价销售”成了创收冲刺的杀手锏。此招一出，楼市激荡哗然，突破性的炮造出日销数百套的佳绩。豪宅楼市也渐渐的回暖，质高价高的红树西岸、星河丹堤、后海公馆、澳城、侨香诺园、熙龙湾、凯旋城等开春后也有不少成交，楼市静态观望被刺破。

深圳现推项目的土地多为前几年低价取得，售价低开并不会大伤开发商的元气，仍然具有很大的调价空间，但开发商始终坚定不移的力挺售价，与持币观望形成博弈。最为痛苦的是去年高价抛市的豪宅项目，倘若现在调低售价，必然会导致已成交业主漫无边际的反扑和抗议。开发商调价并不难，难在不愿意疲于应付已成交业主的反诉，个别项目因二、三期的低价出售，引发已成交业主纷纷“搞事”。镜子期望，这些项目能顺利处理好业主关系，尽快拨开云雾重见青天。

●抄底再现  期待再度升值

抄底，成为08年楼市的关键词，可能会横扫整个地产，楼市如股市，把握火候抄底，要靠自己的判断和魄力，楼市和股市有着本质的区别，股市是炮沫经济，楼市却是不动产，楼市升值的预期永远高于股市。

2007年，深圳经济水平持续高涨，GDP为6765.41亿元，仅次于规模性的上海、北京和广州，深圳GDP创造了两个中国第一：GDP比去年增长14.7%，为中国第一；人均GDP达到10628美元，也是全国第一。无疑，深圳经济形势将进一步支撑着地产的发展。

深圳土地资源稀缺而紧张，特区内几乎再无开发土地供应，也就是说，深圳的供应永远不会过度膨胀，供求关系日趋紧张。从长线纵观地产的涨跌趋势，深圳地产大势是不可能爆跌的，出现短期的回落调整，只是地产史上的芸花一现。

梅陇镇一期售价7300元/平、半岛城邦一期售价10000元，按照当时的市场判断，很多人说高了，是隔两年，投资型业主赚得满钵金银。即使半岛城邦的业主现在抛售，也能赚取100%的利润。

镜子有个朋友，前几年在宝安中心区以6000-9000元/平的价格，投资了天悦龙庭、尚都等5套房，升值近千万，赚得不清不楚。水榭花都一期售价为9000元/平，鸣金收兵时，开发商怂恿置业国际某领导说，打折卖给你们最后这几套房，当场遭蜿蜒拒绝，理由是售价有点高了。去年，该领导和镜子闲聊时大吐苦水，老兄，水榭花都现在转让价为3万多，现在悔青肠子也无济于事，早知道房价涨这么快，借钱也要吞下。

此时，深圳楼市降价已见锅底，诸多开发商表示不再降价，正是抄底的最佳时期。以梅陇镇为例：11000元/平带装修，深圳火车站建成后，将会控制不住的飚涨；再以半岛城邦为例：今年将推出二期，估计定价也属理性，对占有海景资源的半岛城邦来说，房价升值东山再起也只不过是时间问题。

地产自住买家也好，投资买家也罢，只要买了房的，都不希望房子贬值，唯一期待的就是房子再度升值，升值思想与无房的族群格格不入，是对，还是错，由看官自己去评判。

●挺过半年  回暖即成定局

镜子下午到澳城走了走，人气明显上升，再回看梅陇镇、第五园、禧园、侨香诺园等销售状况和到达人群的量，深圳楼市在理性价格的背景下，回暖迹象非常明显。镜子呼吁非买家人群不要去挤兑销售现场，否则，又会造成楼市旺销的假象，某些开发商可能会趁机再次调高房价。

08上半年，如果新开楼盘都能理性定价，销售速度高于07下半年，那么，下半年回暖就成定局了，但愿买家不要集中某一时间到达现场，而是事先对号入座的选定自己所需房子，不要再制造06年、07上半年哄抢的楼市景象。

降价、抄底、回暖有可能成为08深圳楼市的主旋律，镜子衷心期望深圳楼市能够稳健发展，绝不期望日日爆涨。