07’压底豪宅悬空  08’豪宅全线抄底

                             图腾镜

     07年7月，深圳火暴楼市吞噬掉银行所有贷款规模，下半年按揭指标几乎是“弹尽粮绝”。炎炎夏日，造成地产出现10年不遇的“提前入冬”事实；央行927“紧箍咒”新贷政策一出台，深圳地产被直接打入“冰窖”，豪宅“冰冻”尤为突出。冬日来临，中国戏剧化闹出一场50年过而不及的重大“雪灾”，无巧不成书，中国地产人为调控及上天自然的浩劫，如灾难一样全盘洗礼着中国所有的腹土。

    事实证明，深圳地产经过去年“震荡”调整后，一手楼及二手楼的价格均有不同程度的回落，万科带头用“低于市场”的价格手段出击买家。一手楼属于集团行为的慢决策，故而价格仍然坚挺，回落较慢，也就是说，个人决策行为的二手楼价的回落比一手楼来得更直接和快速，二手楼回落的重灾主要集中在龙岗、龙华、宝安及南山等区域。

    07年，深圳楼市经历了惨烈的阵痛，豪宅市场也未能幸免，08年，深圳豪宅市场的机遇、变化将呈什么样的变异？

●07’压底豪宅头悬达摩克利斯之剑

    07年，深圳大多数豪宅猝手不及下半年楼市的“萎靡”，故而，其销售价格基本上是在上半年市场的基础上“高企”圈定，星河丹堤、东海岸、兰溪谷、澳城、博海名苑、城市山林、东方尊峪等豪宅均在此列。楼市抖落巨变，成交量立斩萎缩，高位的售价犹如悬在项目头顶上的一把达摩克利斯之剑，既下不来，又上不去，其锋利威慑，逼迫成交量收到重创。

    以上豪宅本应07年消化，由于价格坚挺，买家担心楼价继续下滑，持币观望已成事实，不得不拖延到今年来消化。去年压底豪宅将采取什么样的营销策略迎接08年的“小阳春”？镜子相信， 08年银行贷款规模已经陆续下达，新春楼市第一批竞争必然集中“老楼”争峰中，呈现久违的“八仙过海，各显神通”险象，是冲锋陷阵还是运筹帷幄，从目前楼市景象看，保持高价想咸鱼翻身的难度较大。镜子同时相信，再凛冽的“寒冬”和“雪灾”，也无法抵御春天阳光带来的转暖，但愿个别项目不要被新推出豪宅挤兑而悬空。

●08’新推出豪宅将定价理性

    开发商实力无论多么雄厚，也需要卖楼变现的资金，加快后期工程建设和品质的营造。地产运营的硬道理是：房子是用来卖的，而不是留给自己住的。所以，一旦达到预售条件，开发商将不遗余力的强推自己的产品。

    08年，蛇口及后海片区的豪宅市场的竞争尤显尖锐，蛇口巨无霸——半岛·城邦、西部通道后海片区的卓越维港、曦城华府、皇庭港湾、宝能地产等项目将陆续推出，加上城市山林力臻出鞘，后海公馆的扫尾销售等等，将进一步加剧后海的竞争。

    07年积压豪宅将开出“疯狂推销”第一炮，无形中给新推出豪宅造成营销上的压力。新推出的豪宅必将谨慎制定理性售价，用来减轻无谓的恶性竞争。合理的价格同时带给豪宅买家升值的空间，理性的定价极有可能造成贵胄买家全线抄底新推豪宅。

●新推豪宅出招明哲保身

    深圳豪宅同质化严重的今天，现行楼盘的品质竞争显得苍白无力。如果不掷重金，营销手段想胜一筹谈何容易？惟独迎合买家的可能归结到项目对环境资源占有及买家对项目喜好的程度。某片区倘若供应充足，豪宅塞车严重，最终将不可避免的走向价格竞争。

    新推豪宅除了制定合理售价之外，也会另僻溪径、独出奇招削减竞争阻力，率先享用成交业绩的喜悦。曾一度倍受深圳豪宅买家热追“百万规模”的半岛·城邦，一期1000套房只花了数日时间全部售罄，近几年，开发商南海益田一直在锤炼项目的品质，将于08年力举超高品质和海景资源双优势，再度出击蛇口片区热闹不凡的豪宅市场。

    半岛·城邦二期总建筑面积达到29万平米，可售面积19.8万平米，约2000套高端住宅将一次性投放市场。半岛·城邦在利润面前，一定会当仁不让，在市场面前，又要兼顾到买家得惠，如何在销售业绩上再次登顶飘红，就看决策层的决策功力了。后海豪宅已是琳琅满目，半岛·城邦的推出，必将该区升级为深圳豪宅竞争专区。半岛·城邦能否成为独具慧眼的买家全线抄底，能否出奇制胜成为最先的赢者，我们拭目以待。