图腾镜

07上半年，无论是房价，还是成交量，双线高歌飘红，深圳地产可谓“疯狂暴动”，房价在供求两旺趋势下，暴涨50%并疯窜至全国排名第一。07下半年，楼价虽然坚挺，但成交量急速下撮。

在风云变幻的楼市里，买卖双方开始出现不同程度迷茫和观望。深圳地产延直线快速发展了10余年，近3年更是猛涨不止，07年首度出现飞转直下、颠沛流离的“动荡”局面，用“楼市巨痛”来收笔07年深圳楼市再恰当不过了。

● 07年地产成交萎缩状况

据国土局官方数据显示：2007年1至10月深圳市住宅销售面积为463.76万平方米。而2002年深圳住宅类房屋实际销售面积为735.36万平方米。成交量比2002年还少了200多万平方米，成交量的缩水令人难以想象。

再看来自两大中介的统计：世联行数据显示：深圳1至7月的二手楼成交活跃，成交量月月攀升，其中4月日均成交414套，创下今年历史最高点。成交价也从年初的8996元/平方米飙升至7月份的13299元/平方米，涨幅高达48%。

深圳中原的数据显示：10月份深圳市共成交二手住宅约2800套，成交面积21. 9万平方米。而6月份时，成交量为12100套及101.4万平方米，10月成交套数及面积均萎缩80%左右。

今年1至7月份，由于楼市过于火暴，深圳各银行的个贷规模几乎粮尽弹绝，故而8月份始，各银行停止办理大量的个贷按揭业务，9月27日央行和银监会闻风快速出台《加强地产信贷管理通知》调控政策，迫使深圳楼市成交大幅度下滑，并导致部分从事三级市场交易的中介倒闭和关门紧缩规模。

● 海量出货与市场疲软

06-07年上半年，楼市火红一片，房价水涨船高。众多楼盘在售罄2、3个月后，扼腕不迭的疾呼：如果捂盘几个月后再开卖，可以多赚好几个亿。在楼市变幻的时局里，不少不缺资金的实力开发商举起了“捂盘”旗帜，尽量拖延开盘时间。

下半年楼市出现动荡，捂盘者开始慌乱，各开发商的年度业绩指标如泰山压顶，正常开盘的及被预谋性捂盘的项目均集中在下半年出货。形成了下半年的供应海量，远远大于了上半年，而众多买家又被银行按揭堵在门外，房价颠沛，买家开始观望，出现供求关系失衡，深圳楼市飞流直下。

● 08年品质楼盘唱主角

07年前，无论是品质优良的，还是有明显缺陷的楼盘，只要一开盘，买家来不及拷问价格，象买白菜一样的直接掏钱落定。通过下半年楼市动荡的调整，买家逐渐理性了起来，购买决策前，会仔细权衡该楼盘的价值和利好，经买家挑剔的甄选，不少楼盘或多或少的暴露出品质的缺陷，而这些楼盘不得不用降低楼价等手段，用来推动其销售。

无疑，08年深圳楼市将渐入理性的调整期，品质优良且适合中产自住的楼盘，将漫漫的浮出水面，成为08年楼市的主角。笔者预测，08年的楼市供应将有序的限量放盘，买家经过07年楼市的震荡冲击和洗礼后，买家决策变得更为理性，房价也不会随波逐流的乱飙。

08年将深入实施货币适度从紧的调控政策，买卖双方将达到前所未有的高度理性。由于深圳发达的经济水平一直支撑着楼市发展以及买方市场的刚性需求，故而，08年房价不可能如前几年那样暴涨和不可控，房价最终保持稳中有升，而不是漫无边际的飙升。