08年深圳房价孰涨孰跌？

                                 图腾镜

    深圳地产历经十年的喷井式发展，表现出房价飙涨远远超出了消费者对价值预期的判断。近几年，很多人都说，谈房价已经失去意义，房价疯涨已经到了不可控制的地步，说明房价问题留给了消费者太多挥之不去的阴霾。

●房价浮现回落曙光

    众所周知，自8月份开始，由于“严控”地产个贷等调控原因，深圳楼市成交量每况愈下。数据一：6月，深圳某中介在福田区的二手房成交业绩为2500万，10月份，成交业绩跌至500万，交易量在4个月内缩水80%。数据二：10月，深圳商品房一手楼成交1762套，日均成交57套，日均成交套数同比爆跌76%。

    以上数据表明，深圳地产在120天内其市场成交大幅度下滑，买卖双方形成不对称格局，需求急速下滑。从市场另一个角度看，深圳一手楼开始以“赠送、打折、优惠、特价”等促销手段，变相降低房价，但其售价标注依然坚挺。新开盘定价主动下浮10-20%。供应强劲、需求减弱，导致供求关系失衡，房价必然“趋冷”，买家翘盼已久的房价下跌曙光突然浮出水面。

●房价不会腹泻式爆跌

    93年，深圳受调控政策的影响，香港炒楼资金撤离，本土买家实力轻浅，深圳出现“有价无市”，外资抽逃致使楼市低迷，房价回落。05年，“国八条”出台后，温州3000亿游资出逃上海，房价产生波动，外资并未导致上海房价爆跌。

    03年始，炒家陆续介入深圳楼市，后续资金一窝蜂拥入楼市，形成深圳房价持续爆涨。必须说明的是，多数炒家来自深圳本土，而非外埠资金倾入。既然是深圳自有民间资金支撑着房价飙升，炒家短期内不会急于兑现。

    也就是说，深圳本土买家资金丰裕，且自住买家也不会抛售，形成强烈“供大于求”的失衡机率不大。05年，温州资金并没有摧毁上海楼市，深圳自有资金更不会搞跨楼市，上海楼市波动模式也许就是今天深圳楼市的雏形，所以，深圳房价不太可能出现大规模的狂泻和爆跌。

    由于楼市需求谨慎缩水，未来数月的房价走势，可能会出现20%的下调和波动。各区域市场的售价按现时售价下调20%，就是深圳房价下浮波动的底线。

●明年房价理性看涨

    镜子认为，深圳明年房价跌的期望值很小，理由一是，今年下半年，楼市成交陡然萎缩，并没有反应出市场的真正刚性需求，买家长时间持币观望，需求被储藏成隐性需求。二是房贷历来是深圳各大银行核心利润来源的优质业务，明年开春，银行将会松绑房贷按揭规模，只不过个贷审查将稍严于往年，但绝不会阻碍房贷规模发放。

    还有一个更重要的原因，深圳土地供应紧张，楼市供应量始终无法满足需求量，是深圳楼市公认的突出矛盾。三大因素齐驱并驾，威逼明年楼市成交缓速攀升，买家需求一经趋旺，深圳房价将形成理性看涨的趋势。