楼市极度“爆动”，明年蓄势“看涨”

                                图腾镜

全国楼价继续一路飘扬，10月份中国70个大中城市房屋销售价格同比上涨9.5％，新建商品住房销售价格同比上涨10.6％，同比涨幅前五的城市为：宁波19.1％、乌鲁木齐18.5％、北京17.8％、北海17.7％和深圳16.8％等；楼价涨幅，无情的将深圳从第一拉到了第五，近4个月的深圳楼市“折磨”，引发一些多年不遇的“爆动”。

●爆动一：“中天”蒸发加深买家对中介不信任

作为深圳人，认识中天也许是从满街的150个地铺开始。前不久，深圳电视《二手楼市》邀请镜子担纲“首届电视地产经理人辩论赛”特约专家评委，中天拉拉队发出“找到中天就找到家”的高分贝声音在中行大厦四楼的赛场里震耳欲聋，镜子的眼球无法抗拒聚焦到“中天”趾高气扬的队列，中天作为6大参赛公司之一，显示出“中天”近几年成功扩张的“霸气”。

7月14日，堪称深圳地产黑色星期二，《南方都市报》头条披露“中天总裁挟款人间蒸发”特大新闻令人发指。同一天，《深圳商报》C7版还在为中天大唱赞歌，报道《中天：启动新考核机制》，宣称中天刚召开了11月经理大会，张宇副总裁对中天进行了10月总结和给予了业绩突出的经理表彰和奖励，公司还在继续完善各项考核制度，激励大家继续努力。两则背道而驰的新闻，真是令人啼笑皆非，深圳媒体出现“黑白”两道。

镜子认为，中天的“爆动”可能会进一步恶化三级市场交易的难度，加深消费者对三级市场经营商的不信任，不少做三级市场的小公司可能会象中天一样难逃“关门大吉”的厄运。本来就很“惨淡”的三级市场也许更如冬天里寒夜“严霜”。中天蒸发了，陈劲松在博客里第一个跳出来回应世联没有“漏洞”，还好，世联的主力业务集中在二级市场，三级市场暂无大碍。市场即使坏到家了，结果只是调整地铺，优化团队而已。

●爆动二：“中原”三级市场全面参与二级市场销售

在香港，美联是老大，中原是老二。在深圳，中原代理虽然被豪宅边缘化，但是，由于中原全国布局的迅猛，中原在深圳中介的排行仍然是老大，而且沿用了香港的“地铺”血统。也许，中原深圳地铺数量，只是“创辉”一半的规模，但中原是老大哥，其三级市场收入占据了中原核心利润的半壁江山。

8月开始，深圳银行对三级市场的按揭亮起了“红灯”，三级市场的大势自然受到“冷淡”的阻击，中原拔出其他代理公司无法亮出的“锐剑”，暗自宣布：三级市场全面启动参与二级市场销售。回归到香港楼市的销售“章法”，是倒退，还是进步？镜子无权横加评判。但有一点，由于三级市场遭遇“寒流”，三级联动二级的招式也是被迫中的必然。

●爆动三：“广告”轰炸寻找买家如大海捞针

中国人“买涨不买跌”的消费心理是根深蒂固的。几年前，中国股市平淡，全年看跌，无人问津，证券公司倒了大半。经济形式好转后，中国人把股市扛了起来，股银红极半边天，赚钱的声音逐渐高昂。股市一路飘红，中国人富余资金顷刻狂泻到股市，不少人捞回了几年亏去的银票，并顺势又大捞了一把，股市继续在线“风流”。

锋转楼市，4个月了，深圳一手楼虽然成交逐月爆跌，但售价坚挺。正在销售或刚拟高价发售的楼盘，销售一路受挫，可谓骑虎难下，开发主子一个比一个“紧锁”眉头。买家认为，既然投资者全然“淡出”，楼价是不是还要再跌？于是，买家都在观望中等待跌价伺机“抄底”。

正在销售的楼盘，根本按耐不住漫速销售和缓慢回款的“巨痛”，售价既然处于高利润状态，不如拨出千金硬投广告，不遗余力的从“海底”里把买家挖出来，使用势不可挡的“轰炸”广告招式妄想炸醒买家。出现了诸如：红树湾逢周必投的全封跨版广告、大山地隔日的整版“彩广”以及星河丹堤的“包皮”广告。

楼盘的销售仍然在煎熬，却笑掉了媒体的银包大牙，求之不得座收渔翁之利，不就是打包和折扣吗，广告总收入肯定是水涨船高，迎来了前几年的富足媒体效应，岂不快哉。镜子并不反对或歧视“轰炸”广告的楼盘，但广告“实效为先”的原则不能变。广告只做给目标人群去看，须舍弃“广而告知”慎为“择而告知”，谁也不能违背广告的实效原则，反之，结果肯定是花费成倍的水票银子。

●爆动四：明年按揭一旦解封导致楼市继续“看涨”

深圳楼市在一夜之间聚变成交萎缩，显然没有真实反应市场的刚性需求，当本想投资房产的资金全部被买家长时间积压观望的时候，其隐型需求被储藏了起来，很容易导致楼市“激进”需求突然涌现，物极必反大概就是这个道理，也就是说，明年银行按揭规模一旦放开，楼市将上演因积压而爆破的“撑食”。

不少买家聪明，比如，招商依山郡的项目地处龙岗，近期放盘350套，均价为8000余，开盘一个星期，悄然热卖70%。万科金域东郡以7600元均价被抢购一空，说明深圳的买家潜力依然十分强劲，深圳楼市供求紧张关系矛盾突出，明年按揭一旦捅开，楼市只涨不跌，现在乘势“吞购”，乃是绝佳良好时机。

（本文只代表个人意见，仅作楼市动态研究，不具任何法律效应）