本文刊登２００７年４月６日《深圳商报》Ｄ１版

　　　　　　　　　　能否将合作建房的大旗扛到底

　　　　　　　　　　　　　　图腾镜

　　在中国，任何一个行业要得到健康的发展，均离不开政府、社会、市场、自然人等“四维”的相互扶持和帮助，个人合作建房更是如此。个人合作建房起源于温州，漫漫的正向其他城市蔓延，同时染指到深圳。几年来，中国各城市的个人合作建房如星星之火般，燃起了又熄灭，熄灭后又燃起，总之，因为有它的市场存在性，所以，大有“野火烧不尽，春风吹又生”的势头。深圳个人合作建房能否在深圳火辣的房地产中，站立并茁壮成长起来呢？

●开发商为合作建房树立了典范

　　特区20多年的地产史上，非个人组织的公司行为合作建房早已不是什么新鲜事了。笔者估计，公司行为的合作建房应该不低于深圳地产供应量的10%，它们主要分布在深圳的各村镇，其形式一般为村居委会（或村办股份公司）出地，开发商出资建设，联合向国土部门按程序申请合作建房，合作方式多为设立董事会共同监管资金运用和运作程序。按约定分配开发房产或利润，土地方和出资方按总销售额或总房产的比例进行分配。

　　出地方一般只负责座收相关的利润分配，而因开发带来的各类法律纠纷风险均由出资方承担。目前，这类合作建房并不少见，且运作良好，程序规范，责任归属清晰。个人合作建房组织可以通过正常途径向有关合作建房的经验开发商取经。

●拿地给个人合作建房抬高了门槛

　　由于个人合作建房由N个自然人组成、资金非常有限、决策难以统一。目前，深圳个人合作建房还停留在集体收购“烂尾楼”和“问题楼”阶段，并没有完全走进真正的合作建房之路，严格的说，“收购”还不能叫做个人合作建房。

　　中国的政策表明，要取得土地开发权必须通过“招拍挂”的形式进行，土地市场化的政策给个人合作建房设置了很高的门槛。比如，如果个人合作建房组织要竟标建面3万平米的开发权，按目前市场楼面地价5000元/平计算，也需要筹集1.5亿元的资金，才能交完地价，取得合法土地证，另需前期营运费5000万，共需筹集资金为2亿元。

　　建面3万平米，按60平/套计算，需要500个自然人参加，每人需交40万，才能完成土地和前期运营的资金任务，对中低收入群体来说，40万是一个难以实现的数据，可想而知，筹集资金的难度相当大。如果500人中每个人都有40万的闲散资金存款，那么，他们极有可能选择商品房的购买。

●政府应该站出来支持合作建房

　　开发地产的第一关卡，就是取得土地的合法开发权。对个人合作建房来说，通过招拍挂的形式取得土地，似乎有些不太现实。在土地竟标或拍卖场上，地价超过标的又是另一场“水涨船高”的游戏。

　　笔者向个人合作建房召集人之一的资深地产人陈乾了解到，目前，参与合作建房的人非常踊跃，组织程序正常，得到了众多个人合作建房者的自愿支持，已经有360多人各交付了10万元，累计已经筹集资金3600万元，并由某商业银行实施了资金监管，资金安全得到了保障，各项工作正在积极组织和深入，并瞄准了多个准备竟标的项目。

　　笔者认为，后续开发程序、楼宇质量、交楼标准、法律风险等问题应该不是什么难题。土地关卡冲不过去，一切个人合作建房皆为虚谈。如果真正要把个人合作建房进行到底，是否可以通过其他形式取得土地？是否可以通过联名向政府申请经济适用房形式取得土地？唯一的办法，只能由政府出台个人合作建房的政策来扶持发展，否则，要将个人合作建房的大旗扛下去，真的是难上加难。