商住两用产品的投资前景
    目前人们对商住两用产品多少有些争议，但“市场就是硬道理”，商住两用产品是市场细分的产物，随着2006年商业部门出台禁令，相对独立的建筑将是未来商住两用产品发展的重要形式。商住两用的需求是一种客观存在，表现在两个方面：一是使用需求，中小型办公企业资金有限，人数不多，对商住两用产品有着非常强劲的实际需求，二是投资需求，之前国内投资渠道一直非常单一，因此前一阶段大家都去炒住宅，目前来看这是不合理的，房地产确实具有很强的投资属性，但房地产并不等同于住宅，尤其是保障型住宅，因此将来房地产投资方向将会有较大的转变，寻找更适宜的产品来投资是大势所趋。之前参加了一些研讨会，业内一般认为办公类产品是绩优股，投资潜力更大，当然投资成本也更高；而商住两用产品，兼容性比较强，非常灵活，并且面积一般比较小，总价相对比较低，因此更适宜投资。具体到各个项目而言，当然也存在着各自的特点，要具体项目具体分析。

项目产品定位分析
    这几年走了两百多个项目，对一些比较有特点的项目进行重点产品分析，这个项目可以说是近期商住类的典型产品案例，下面从几个方面来谈谈对这个项目的认识。
    商住两用产品首先要宜商，必须要有成熟的商务环境，其次是宜住，要有一应俱全的生活设施，兼具这两方面优势，商住两用类项目市场前景广阔。
    从商务环境角度来看，大家比较关注区位商务氛围与发展趋势，望京板块目前已经聚集了松下、西门子、摩托罗拉等众多知名外企，据报道还将陆续将有更多的国内外公司进驻，望京地区周边的商务氛围是水涨船高的状态。
    我们看一下项目周边环境，它紧靠望京公园，后边是沃尔玛，前面是华联，建筑一层和二层也是商业，生活配套设施比较完善，能够满足居家的日常需求，对于年青人而言更是非常适合。
    交通状况更是非常便利，旁边近邻着公交总站。
    因此就宏观区位的角度而言，这个项目可是说是商住两相宜。

项目目标客户分析
    从项目周边情况来看，中小型公司以IT、动漫、物流、设计、广告、公关、艺术类等智力型、技术型及商务型企业为主，特点前面也提及了一些，公司规模一般不大，起步资金有限，因此选择一处既能办公又能居住的商住产品比较现实和理性。
    当然这类公司对办公环境也有着独特的需求，这类公司的工作人员大都是白领，素质也比较高，年青人居多，有着较强的个性化需求，因此商住楼要显示出与众不同的特性，包括内部功能配置、建筑造型、装饰装修、整体办公环境等方面。
此外这类公司发展也比较快，对办公的舒适度和功能性要求也比较高，因此产品要考虑可持续发展，适度超前，给未来预留一定发展的空间，如要特别注意环保、节能、智能化、消防等方面的细节问题。

项目产品设计分析
    先说说个人的亲身体会，以前曾经在一家建筑师事务所工作，办公场所在一个商住两用的高层建筑里，在同一个相对适宜的空间里大家在一起工作也比较方便和惬意。因此这种商住物业还是给我留下了不错的印象，比较人性化，有一种在家办公的感觉。
    那么从微观产品设计角度来讲，专为中小型公司量身定制的商住产品设计要注意两个方面：
    一是套型面积，创业型的小公司处于成长期、起步资金不多，套型太大则投资成本过高，太小实用性又较差，通过设计及个人实际体会认为80—90平方米比较合适，如果进一步发展，就像我前面提到的将来可以考虑把旁边的套型或买或租下来，也是不错的选择。
    二是套型功能配置要合理且要实现科学分区，各个套型尽量都兼具办公区、独立办公室、独立卫生间，此外要注意各个空间的尺度及配比；在空间布局方面要实现 “公私分区”即管理层和普通员工相分离，“动静分区”即洽谈区和办公区相分离，之前看了这个项目的资料，总体感觉在这个方面做得还是很到位的。

商住类产品问题的规避
    商住类产品确实有一些争议，这是客观事实，主要有生活干扰、公司形象、私密性、防火、停车等方面，独立的商住类项目与在居住区里办公的项目有明显的区别，生活干扰方面非议比较少；不过还是要充分考虑到建筑形象及细节对于公司形象的作用，造型、装饰装修、功能配置、电梯、防火、停车等细节要按照写字楼的标准来考虑，这个项目除了地标以外还做了8.4米的挑高大堂，这一点做得很不错，能够有效提高产品的档次。此外商住类产品后期物业管理尤其重要，要尽可能地按照写字楼的标准来施行。

    综上，从投资趋势、项目定位、产品设计、目标客户这几个方面来看，地段好、位置好、交通便利、利于办公，能够满足中小型公司可持续发展需求的商住两用产品，市场前景非常广阔，这类产品的存在对于创业型的公司及年青人无疑提供了非常适宜的发展空间，起到孵化器的作用，因此希望这个项目能够早日成为中小型公司的摇篮，同时也希望将来通过在这里的孕育与发展，能够走出几个国际化的大公司来！ 

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