尽管高端住宅如何定义在业内或者市场认同层面都有着很大的争议，但随着住宅产业的快速发展，各类住宅之间的差距越来越大，高端住宅与普通住宅的区别特征也越来越明显，主要体现在以下方面：

区位与区域特征
大部分高端住宅都位于具有较高地域文脉认可度的区域内，土地价值明显超出平均水平；高端住宅区域性板块化集结特征明显，区域范围在不断扩大，不断有新的板块成为新兴聚集区。

北京市区内传统高端住宅区位包括东直门板块、工体板块、亚运板块、方庄板块、三元桥板块，近年来CBD板块、朝阳公园板块、望京板块、金融街板块、朝青板块、西大望路板块异军突起，成为新兴聚集区。

北京别墅传统区位一般位于一山二河三线四高(一山指西山；二河指潮白河、温榆河；三线指立汤、京顺、京通三条线；四高指京昌、京沈、京密、京开四条高速路)；由于交通条件的改善，京承沿线、北六环别墅带逐步成为新兴聚集区。

天津高端住宅则主要位于河西板块、和平板块、梅江板块、水上公园板块，随着新战略的实施，海河沿线及滨海新区核心区将逐步成为新兴聚集区。

从各板块的区位来看，高端住宅主要位于城市核心区、商务、金融、科技等产业周边区域、自然景观资源稀缺地带，这些区域都具有较高的认可度，符合高端客户对于上风上水等地域文脉的认知及与国际接轨的心理特征。

此外，高端住宅的区域性特征还体现在不同城市、不同区位产品品质标准及价格水平有很大的差距，很难用统一的量化标准来衡量。

客户与需求特征

高端住宅以企业高管人员、私营业主、海归、商贸金融人士、政府高层人士、外籍人士、房地产业内人士、文艺界人士等少数高收入人群，即人口中最富裕阶层为目标客户。

作为社会的中坚力量，高端客户拥有特定的价值取向、生活背景、居住习惯和文化品位，丰厚的收入及对未来的良好预期使得他们对居住品质、生活环境有着超过一般标准的要求，体现在对周边及住区内景观环境、项目区位、产品品质、配套设施、开发商品牌、物业管理等方面的特别关注。

资源特征

高端住宅所占有的稀缺性资源或资源数量及标准明显超出平均水平。

位于市区的高端住宅占有超过平均水平的公共资源，如高档商业配套、文化设施、发达的交通系统，而位于郊区的高端住宅占有超过平均水平的土地及自然景观资源。

产品特征

高端住宅的各种产品性能指标明显超出平均水平，体现在产品套型面积、空间尺度、产品标准及设备等方面性能指标明显超过普通住宅产品。

高端住宅各种产品性能指标随着住宅市场及科技发展而发生变化，不同阶段具有不同的品质标准。

由于绝大部分高端住宅都位于土地及自然资源较为稀缺的区域，由此决定了其产品数量也必然是稀缺的。

2005年北京星河湾在不被认知的区域内，以超常规的产品打造高端住宅，代表了未来高端住宅以产品品质为核心的发展特征。

价格特征

高端住宅以价格明显超出平均水平为重要表征，交易价格明显超出区域内一般住宅价格，并且其价格敏感度低于品质敏感度。

此外价格特征还体现在各个区域价格涨幅并不一致，呈现不同区域阶段性先后领涨的特点，如2003年下半年开始朝阳公园板块高端住宅的价格大幅度上涨，2004年后CBD板块逐步成为新的领涨区域。

服务特征

高端住宅物业服务大都选择专业化品牌公司，服务内容、服务质量标准明显超出平均水平，且强调满足业主个性化需求，体现专属性服务特征。

本文详见《生活家》杂志2006年第一期.http://www.vantone.com.cn/wtshj/mj.asp?id=A2006361331384869803&bbsid=