王学进：居民楼里能否开公司由谁说了算

    6月1日上午，杭州星河明苑发生一起火灾，系由租住在此的杭州长乐假日旅行社有限公司燃放烟花爆竹（庆祝开业）引起的，所幸消防人员扑救及时，没造成人员伤亡。此事引发了小区居民的广泛质疑：居民楼里为什么能开公司。最近，因居民楼里开公司引发的投诉在不断上升，如杭州九莲社区，此类投诉占居民日投诉的一半。据悉，该小区居民4000多户，却有400多家公司企业，其中100多家就窝居在居民楼里。此外如施家花园小区里的联锦大厦B座共72户，80%都是开公司的。而嘉汇大厦1号楼则有15%的房屋都成了公司驻地。（6月2日《今日早报》）

    住宅商用现象各地所在多有，加上受金融危机影响，一些公司为省一些租赁费，纷纷入驻小区居民楼。而如宁波这样的城市更是出台政策，鼓励公司入驻小区，名为“为资金不足的创业者降低创业成本”。为此，宁波市工商局近日出台了《关于进一步放宽市场准入条件支持创业发展的若干意见》，5月1日后，允许创业者在住宅房里注册公司。据悉，此举系全国首创。（4月9日《钱江晚报》）

    据我所知，住宅商用现象由于争议较大，故早在05年，广州市工商局就颁布了“住宅禁商令”，06年，北京市工商行政管理局下发文件：从6月21日起，暂停为所有登记地址是民用住宅的企业办照。理由是“住所使用用途为‘住宅’，不具备从事经营活动的条件”。西安等城市也有类似规定。根据《浙江省物业管理条例》第四十一条，业主、非业主使用人当按照房地产权证书载明的用途或者规划主管部门批准的设计用途使用物业，不得改变物业使用性质。因此，小区内利用住宅用房开办公司属于非法。

    宁波市的做法比较另类，《意见》刚颁布，就遭致多方质疑。杭州市尚未出台类似政策，故应该参照《浙江省物业管理条例》相关规定，限制住宅商用。毕竟住宅商用存在太多的问题，诸如噪音扰民、环境污染、安全感降低、存在火灾隐患等，工商部门承诺为创业者谋福祉，决不能以牺牲居民的安宁和安全为代价。如此次火灾事件就及时地给管理部门敲响了警钟，假如住宅商用一旦合法化，在如今经济不景气的情况下，肯定会有大量的公司开到居民楼里来，如处置不当，将会使原来的问题矛盾越发尖锐和突出，居民的人身安全也将难以得到保障。

居民楼里能否开公司，不能由公司说了算，甚至也不能由政府部门说了算，而是应该由业主说了算。根据《物权法》第七十七条规定：业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意。对此，浙江六和律师事务所的孔建祥律师这样解释，“也就是说，一个单元楼，甚至一幢楼里（具体多大范围视实际情况而定），有一户居民不同意，就不能开。叫‘一票否决制’。”我同意此解释。

质言之，业主花钱买了小区住宅，不仅拥有了不动产的私有权也即物权，而且还拥有在此享受安静、安全、不受他人干扰等其他权利，而公司的入驻必定会损及业主的此类权利，因此说，居民楼里能否开公司，最终要征得业主的同意，只有在业主一致同意的情况下，才能入驻，否则就不行，这是在个体权利不断得到肯定和张扬的新时代里必须恪守的一条原则。

 http://zjdaily.zjol.com.cn/jrzb/html/2009-06/02/content_4860378.htm

http://zjnews.zjol.com.cn/05zjnews/system/2009/04/09/015412600.sht