做鲁南商业地产发展的引领者

——访临沂金凤凰置业副总经理曹洪军

记者 李明强

    出场人物：

    曹洪军，临沂市金凤凰置业有限公司副总经理。作为一名经验丰富的置业专家，曹洪军有着12年专业商业和地产策划经验，临沂是他所工作的第14个城市，而万兴都国际商业公园是他策划的第18个商业项目。

    在曹洪军眼里，山东发展“沿海有青岛，内地看临沂”。作为快速腾飞的鲁南核心城市，临沂发展潜能巨大，空间广阔。而作为经济发展的两个龙头，将商业和地产相结合打造一个行业领军者，正逢其时。

     是商圈更是公园

     10月21日，中央发布新政策启动全国房地产市场复苏的前一天，万兴都国际商业公园火热开盘。这是一个投资19亿元人民币、占地155亩、建筑面积34万平方米、山东目前在建的最大商业地产。

     曹洪军认为，虽然临沂有着悠久的历史文化，有着大批发和大物流带来的商贸发展，但缺乏现代商业的时尚元素与都市化气质。如何在现代商业文化及其产业基础之上建立新的城市文化内涵，是临沂商业实现商业大发展的重要课题。

      为此，甫一开始，万兴都就确定了打造“鲁南首席高端商圈”和“鲁南中央休闲区”的目标，将商业公园分为国际锋尚园、国际万乐堡、国际美食家及金盛国际等4大功能园区。而从目前进驻企业来看，80%以上是外来商业企业，具有相当优秀的行业水平。这些企业的进驻将激发不同行业之间的临沂市场竞争，一方面促进成熟的大型商业圈的快速形成，另一方面推动临沂现代商业文化的进步和发展。

     从园区配置来看，许多都是现在临沂所没有的商业功能，如时尚发布中心、美式电影院线、韩式COSMO精品购物街、7星级会馆、水岸酒吧街，巨无霸级海鲜酒楼，还设立了“真正”的总统套房。一套标准总统套房有几个硬指标，比如20多个功能房间、设有专用电梯等，目前很多所谓的总统套房明显不达标。万兴都内的总统套房拥有30多项专业总统服务功能，配备国际标准经典高雅装修，使临沂具备了接待外国首脑的城市服务条件。

     同时，万兴都又是一处公园。在19亿元的投资，其中有接近15%的资金，投向了约10万平米的“公园化、景观化”购物休闲环境之中，建成了足以让全城市民心仪的“万兴都18景”，如300米顶级幻彩音乐喷泉、挺拔高贵的太阳神塔、旖旎炫丽的月亮神塔、带动人群聚集的金凤广场、彰显高端气派的金龙广场、令年轻人向往的情侣长廊和私语摇椅、让人流连忘返的江南庭院、摇曳生情的水上南国画舫等，都汇集在沿涑河南岸跨度1200米的园区内。这种环境对于现在的临沂而言，无疑是最漂亮也最能聚集人气的，是最符合现代人购物与审美心理需求的“购物天堂”。

     是仿古更是引领

     曹洪军告诉记者，根据临沂市委市政府涑河改造计划，万兴都所在的位置正好在涑河商业带古城建筑群规划上。立项前，公司负责人经过了一年多的考察，走遍了全国的古建筑商业街，并确定了“建设古城建筑群，创造山东第一Shopping Mall”的思路，外部以临沂历史建筑文化为背景，结合水岸景观、夜光工程等现代建筑内涵而设计和建设，内部以各种业态分布为格局，合理地打造涑河仿古商城。这样一来，不但项目的古风古貌没丢，丰富了城市文化，又更合乎商业规律，适应商家发展。

而在发展定位是，曹洪军认为，目前临沂商业发展缺乏6大项业发展竞争力，包括现代化的商业环境、时尚化的商业氛围、跨区域的商家引进、跨行业的促销联动、超震撼的免费派送、超一流的整合营销。因此，虽然是仿古商城，但万兴都却定位于做一个行业的引领者，建设山东省内第一个采用国际先进商业模式——Shopping Mall模式国际商业公园。

      为此，万兴都国际商业公园中精心配置了高端商业中心、韩国时尚中心、中华美食中心、先锋娱乐中心、名流商务中心、卡通玩乐中心、水岸休闲中心、优雅运动中心、阳光通透时尚负一层停车场等9大时尚功能，并配备了国内领先、国际一流的综合物业条件，成为临沂第一个行业种类齐全、服务功能完整、商务条件优越、娱乐体验超前、广场文化丰富、艺术品位高雅、旅游价值突出的超大型综合商业实体。

      同时，万兴都根据临沂历史文化悠久、但是现代城市文化氛围与时尚元素相对滞后的特点，将运营“三项现代城市文化”，即现代城市名片、现代商业表现、时尚先锋手段，作为整个项目的重点内涵。计划每年投资1000万元，推出“天下美食厨艺大赛”、“淮海经济圈时尚精英大赛”、“鲁南精英夜光华彩鸡尾酒会”和“全国网络游戏高手对抗赛”等10大产业化城市文化活动，吸收精英参与，吸纳市民品享，带领数千商家促进临沂实现现代城市文化的转型与提升。同时也为临沂现代城市文化的丰富与发展发挥应有的积极作用。

是商业更是平台

采访中，曹洪军多次提到，万兴都以如此强势阵容面世，不仅因为其建筑规模和商业设施公园化的开发理念领先于山东商界，更在于其特别注重在“商业内涵竞争力”和“商业功能高产出率”等运营基础，策划形成了一整套为山东商界提供“第一商业平台”的经营方略。

     曹洪军告诉记者，商家在选择项目时，除了地理位置外，更多的会关注商业功能配置、品牌组合及档次、营销体系措施等真正决定兴衰的商业内涵。万兴都国际商业公 园为实现商家更大销售的根本需求，制定了“集群鲁南品牌总店”的目标，预制了层次分明、计划周密的营销促销方案，为商家打造独一无二的发展平台。

     曹洪军举例说，万兴都有一项邀请品牌商设立“鲁南品牌总店”并以该总店为基础，辐射鲁南5市43县，攻占淮海经济圈20城市巨大消费市场的战略蓝图。这是一个对大临沂大商业战略具有特殊支持力度的新商业模式，具有巨大商业诱惑力的政策优势且在临沂尚无前例，目前已经引起部分中外品牌连锁商的浓厚兴趣。12月29日，首批商家签约进入万兴都后，这个宏伟蓝图的效应即将展现。

    另外，结合当时国际经济形势，万兴都国际商业公园在国内率先建立了“长三角和珠三 角厂家的北方市场直销与拓展基地”，旨在使原来直接供应国际市场的优质低价日用百货品，直接进入临沂零售市场，并以“厂家品牌”或“店铺品牌”的方式，向 鲁南城市群和中国北方市场形成商品分销和品牌连锁等拓展。这样，一方面使万兴都的商品优势更加突出，使临沂消费者受益更大，另一方面也率先在金融危机后新 市场格局形成之初，确立起万兴都在南北方商品及其上下游市场之间的领先地位。