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事件回放

《北京新房市场进入供应旺盛期 4月将有30项目入市》

经过3月的小试牛刀，4月北京新房市场正式进入供应旺盛期。据亚豪机构统计， 3月21-27日，北京共有13个项目入市，新增住宅产品2100套，环比增加了2.5倍，创下了过去32周以来的新高。在供应大增的情况下，购房者也加快了入市步伐，北京商品住宅（不含保障房与自住房）共实现成交2480套，环比增加16%。而在年内第一个销售节点即将到来的4月，不少开发商已经摩拳擦掌，计划于4月推出新品抢占市场。这其中包括万年广阳郡九号、硅谷SOHO等在内的6个纯新盘，以及江南府、华润•萬橡府、中弘•由山由谷等24个老盘后期。

在众多新盘正想入市的同时，多个项目的报价也出现了一定程度上张。以首开•国风美唐为例，该项目去年初入市价格为32000元/平方米，而新推房源已升至40000元/平方米。位于丰台的天恒金融街•公园懿府，去年首次入市价格为45000元/平方米，而此次预售价格已上涨至51000元/平方米。

在业内人士看来，去年年底开始，商品住宅市场已呈现供不应求的状态，加上高价地项目对周边的拉动预期，使得大量项目出现价格快速上涨。但同时，近期北京市场的不断攀升也引来业内人士对限购政策或将收紧的猜测。

（来源：新京报 2016年4月1日）http://ww2/large/492c7564gw1f2p9isladfj20cw07eq40.jpg平谈

·        4月份新房的推盘量相较于3月份有较大增长，是否会超出预期？

所谓供应量的大幅度上涨跟去年北京的房产供应量严重不足有关。去年整个北京的住宅共有6、7万套，但整个环北京的河北地区的住宅约有20万套，所以整个北京的市场需求跟北京的实际供应反差很大，目前的供应量虽有同比上涨但还不至于到井喷的夸张程度。http://ww1/large/492c7564gw1f2p9j1ceffj20dw08p74z.jpg·        推出的新房大都贴着涨价的标签，会不会出现房价的暴涨？

所有开发商在推出楼盘的时候会有一个价格上涨的预期，来源于去年北京房地产缓步上涨的趋势，但是最终价格如何还要看今年供求关系的对比。

链家一直有一个新增客源和新增房源的对比，就是说如果对比的数值超过了3，就证明未来3个月到半年，价格有一个上涨的趋势，如果数值低于3，一定会价格往下走。现在3月份新增客源和房源的比值已经回落到3.58，达到2年来的一个新低，虽然仍在警戒线之上，但是已经出现了价格上涨动力疲软的趋势。二手房的趋势也一定会体现在新房当中。

从目前大量房产供应的情况来看，肯定会出现供应开始继续上涨，但是因为价格的上涨可能会引起需求的缩减，加之一季度大量购房需求的释放，可能会形成新的供求平衡，所以16年无论是二手房市场还是一手房市场，北京应该看不到价格暴涨趋势，最好的情况应该是5%-10%的增长。如果今年房价处于平稳增长的态势，也应该不会出现政策收紧的情况。http://ww1/large/492c7564gw1f2p9jec13kj20dw09g0u2.jpg·        目前购房人心态会受到什么影响？

一部分人看到房价上涨会有紧迫感，会去抢房，另外随着房价的上涨，比如通州已经到了4万的价格，很多人已经无法承受，从市场营销学的角度来讲，虽然有购买愿望，但没有购买力就不能称为真实的需求。http://ww1/large/492c7564gw1f2p9jouhmnj20ct08c408.jpg·        北京最近出让的土地中重提7090政策，是不是有政策缩紧的趋势？

这个政策一直是反应政府对豪宅市场的控制，实际上是希望房产更多地向刚需和首次置业的中低端客群倾斜。但这个政策可能会引起一个副作用，如果在土地价格高涨的好地段执行7090政策，会限制原来面粉比面包贵时做豪宅的出路，这样的话就会形成一个悖论，结果是面对刚需市场的供应会进一步加大，但是土地的价格可能会因此受限。

【一周平谈58】

（作者 李国平 高策顾问公司董事长高策地产研究院院长）

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