地产策划人的谈经论道之【责任】

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编者按
高策地产研究院院长李国平,应《乡愁经济》之邀录制有关新型城镇化的话题。在正式录制的前一天晚上,在urbaneer都市工作群合伙人潘陶家中,与女博士刘昭吟一起喝酒闲聊,为第二天的访谈“暖场”。话题主要集中在房地产咨询行业,三人随性畅言,嬉笑不拘……制作人兼导演廖启仲先生当时在旁“试录”,结果事后竟然被他剪辑出了四集,“副产品”比“正品”内容还多,分别为地产策划人的【角色】、【底线】、【责任】和【未来】。我们在这里转发《乡愁经济》视频的同时,文字整理摘录李国平的主要观点,以飨读者。
视频连接:http://v.qq.com/boke/page/e/0/v/e0157qq09mv.html
“新城镇开发和大型房地产项目是一个漫长的过程,很难在短期内判断其正确或成功与否”!
地产策划人遇到的最大问题是城镇化无论是成功还是失败都不明显,因为城镇化是一个漫长的过程。在这个过程中,大部分策划人往往忽略一个叫做“公共利益”的病患。一个理想的成功策划,需要从只为甲方的策划升级到统筹地方治理的策划,要承担一定的社会责任。
我自己也经历了这样的过程。一开始我一直认为我就是受雇于我的业主——政府或开发商,我的工作就是把土地的价值最大化,也就是让这些地卖出更好的价钱、甚至让它更具备亮点。但是,后来我发现有很多的工作如果仅仅这样做是行不通的。这也让我去思考除了业主所要求达到的目标以及需求被满足之外,也要考虑同时满足一些其他的社会目标和责任。
“关注农民的生存,而不是仅仅把他们当作土地一级开发的成本“
比如在做土地一级开发的过程中,我们遇到的最大的问题是农民。十几个、甚至二十几个村子集中到一个几百万平米的新家园,村民变市民,但实际上他们在新家园无所事事,和旧有的土地(生产资料)相割裂,变成了无根的人,甚至引起了很多的社会问题。我们难道不可以有一个更好的方法解决这个问题吗?我六年前写的文章中提到过,如果我们的城镇化简单地把农民变成土地转化的对象,然后补偿他钱,使之成为市民,最后他们就会成为无业游民,或者说末流的市民。另一方面整个城市的这种集中是没有必要的,比如我们能不能先只拆掉一部分,然后保留其中的一个村做中心镇,吸引城里人来消费,核心是城里人来买房子、消费,同时在形态上也要有所保留。
“我提出城乡混合的规划与开发模式,因为城镇化不应该消灭所有的村落”
我在当时的一个京津之间的项目,策划了一个“一镇七村”的概念。可以有一个中心镇,这是城镇化的一个聚集,而村子也可以从原来的第一产业变成了第二产业或者第三产业。游客到了中心镇之后,可以再到七个不同的主题村里面,可以垂钓、牧马、养花等等,村里面除了保留原来的居住形态之外,还可以有客栈、农家乐,让一些农业运营公司做观光农业、餐厅。这样农民就从原来的第一产业的农民变成第二产业的工人或第三产业服务业的职员,这种模式我称之为“城乡混合的规划统筹体制”。这一方面是看到传统城镇化模式造成恶果进行改变的尝试,一方面也是因为在专业上我认为这种混合利用的土地模式是有价值、有效果的,同时也有理论依据。
“那些忽悠人的策划方案为什么能大行其道,不是因为有技术含量,而是满足了客户的欲望需求”
再说回房地产策划人群体的社会责任。其实我是代表不了地产策划人这个群体的,我也不愿意代表这个群体。如果100个人的样本里面我是其中一个,其他99个人里面随便挑几个人,他们跟我的想法都不一样。
如果想让整个地产策划人群体都认识到社会责任的问题,我有一些悲观。很多我们的从业者,有些是能力、思想、境界没达到,有些是不愿意思考社会责任的问题,但这并不影响他们存活,因为他们很好的搔到了政府、开发商的痒处。现在有很多被封或自封为大师的人,其实有很多高中都没有毕业,他们成为了风水大师、算命大师,他们照样可以让那些地方首富、明星供奉,因为他戳中了这些人的痛点、他们的恐惧、他们的欲望。
这种情况下对于有社会责任感的策划人数量不要期望太多。假设行业里面超过3%的人具有社会责任感,这些人同时又具有合格的解决问题的能力,这两个条件加起来的比例不会超过0.3%。从业者中有一部分人,可能他们具有很高的思考能力和水平,但是他们没有这样的道德水准,或者他们觉得只要不触犯法律就没有问题。他们可以照样忽悠,一样把事情做的很漂亮,他们可以激发出开发商的热情去做一些乌托邦,甚至他们隐隐感觉到了有些不妥,但他们觉得无所谓,这不是他们的责任。
但更多的时候,我宁可不要这单生意,我告诉开发商说:咱们这样吧,你如果真要我做,我可能给你一个NO的结果,但你要给我钱,还不如你就不要请我做,我们交个朋友,吃顿饭,我会把我主要的观点告诉你。所以在这种情况下,我情愿不接,否则除了哄开发商之外,别无出路。
“寻求志同道合的人,实现我们的理想”
虽然我对这个行业有清醒的认识以及无奈之叹,然而似乎也不必太过消极。只要有机会,我们就要去呐喊或者用苦口婆心的方式去表述我们的理念,争取去影响一些人和项目。我们不用去影响全世界,或者改变这个行业的现状,这是不可能的。但是,我们可以影响一些志同道合的人,然后抓住机会去实现我们的理念。当有些“离经叛道”的做法,能够获得良好的社会效益以及经济效益(这个尤其重要),那么就有机会营销这个社会和这个行业。如同今天阿那亚这个项目,就是这样的效果。
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(作者 李国平 高策顾问公司董事长 高策地产研究院院长)
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