编者按

高策地产研究院院长李国平，应《乡愁经济》之邀录制有关新型城镇化的话题。在正式录制的前一天晚上，在urbaneer都市工作群合伙人潘陶家中，与女博士刘昭吟一起喝酒闲聊，为第二天的访谈“暖场”。话题主要集中在房地产咨询行业，三人随性畅言，嬉笑不拘……制作人兼导演廖启仲先生当时在旁“试录”，结果事后竟然被他剪辑出了四集，“副产品”比“正品”内容还多，分别为地产策划人的【角色】、【底线】、【责任】和【未来】。我们在这里转发《乡愁经济》视频的同时，文字整理摘录李国平的主要观点，以飨读者。

视频——视频链接：http://v.qq.com/boke/page/a/0/6/a0157mrjcb6.html

策划并不是一门计量科学，我不认为根据以往的经验、所谓的分析，就能够很明确地去预测未来。历史有时会有惊人的相似，但历史又不会简单的重复，所以策划者们最好都不要认为自己具备一个可以洞悉未来、预测未来的能力，这样其实是很危险的。

过去的十几年，太多的人进入地产这个行业，加上市场行情的单边上涨,使大家积聚了财富,也造成了对自身能力的误判。房地产策划人就好比是被风吹起来在天上飞，大家真的以为自己有飞的能力。其实我们并没有，甚至现在连在地上行走的能力都丧失了。

今天的地产策划，新型城镇化也好、房地产的项目开发也好，可能我们应该更多地应该从过去的成功经验中去总结和汲取养分。同时，我们也有横向比较和借鉴的条件，比如我们今天面临的问题，许多就是50年前的美国，或是100年前的欧洲所面临的。这些经验大部分是有用的，可以拿过来借鉴。

讲一个我和我女儿的故事。有次我们一家和朋友去天津蓟县度假，住在恒大在盘山的一个项目里。那时她刚去美国读书一两年，之前也去过世界各地许多城市游览，当看到那些仿法式的、金碧辉煌的建筑风格，她认为这些赤裸裸的模仿“太恶心了”。

那天，就这个话题我和90后少有地、心平气和地进行了讨论。我告诉女儿，之前很长一段时间，我和她的感受和想法其实是一样的。但往回看看想想，我又有了不那么极端的看法。

中国这十几二十年的城市建设和房地产开发，速度之快、体量之大前所未有，而我们自身的技能、经验和创新水平完全无法跟进、匹配。就好比少年习字，都得从临摹名家字帖开始，然后才有可能自成一体，这是一个必不可少的过程，也许我们无需为此感到可耻。

“你觉得巴黎美吧？”我问女儿。巴黎现在可以说是全世界城市的典范，可当初巴黎的建设黄金时期许多也是山寨罗马的。比如凯旋门，只是比例放大了，更雄伟罢了。而协和广场上的方尖碑干脆就是直接从埃及运过来的。从这个角度来讲，也许今天成为典范的东西，可能之前也有抄袭或者借鉴别人的过程，所以这个过程并没有那么“恶心”。

所以我们这一代策划人，尤其对于我们过去的工作，不要轻易贴上“创新”的标签，这很不相称非。而如今的工作，我们也得承认更多地还是处于借鉴的阶段，而把创新的责任赋予现在的年轻人以及下一代。

回想十几年前，北京的房产项目设计，大部分都有外国人的身影，现在看来许多都还是“不入流的”，而当时国内的设计单位只能配合做施工图。但是，今天的情形已经发生了很大的改变。这就是过程。

经济学家说经济学只有一半是科学，而另一半是“艺术”。而城市发展和房地产开发，是把人的物质需求、社会生活需求、精神需求以及政治、文化需求综合起来的结果，所以其“非科学”的部分也许还要超过经济学。所以，其并不是完全科学的概念！

地产策划这门学科里有很多方法论和逻辑性思考的内容，但它更是把人的生活需求、精神需求、甚至于更多的政治需求综合起来的结果，它的范畴在很大程度上可能超过经济学，将会有60%到70%是社会科学的领域。

关于地产策划人所应扮演的角色，我觉得应该就像是医生。作为公众人物，可以语不惊人死不休；但是作为医生，就不能动不动说“我就喜欢开刀，我见人就开一刀”，那谁敢去找你看病啊。作为一个策划人也是，专业度在于要有逻辑、要有理性，甚至于要有一点点保守。这个保守不是思想上的保守，而是安全性，不要过于激进。

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（作者 李国平 高策地产服务机构首席策略官 高策顾问公司董事长 高策地产研究院院长）

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