赛迪顾问城市战略产业研究中心 秦海林

    近年来，商业地产的热浪侵袭了国内大大小小的城市，放眼望去，到处都是一片大兴土木的沸腾景象，订单式商业地产更是得到了业界人士的高度评价，逐渐成为商业地产开发中的主流形态。这种商业地产模式是万达集团在商业地产开发不断失败的过程中首先总结出来的，主要是指地产商开始按商业订单开发店铺，是对商业地产运作程序的一个局部改变，即在地产开发之前确定主力商家，并按照主力商家的要求对项目进行规划，其主要核心理念就是形成主力商家与开发商的联合行动。

　　然而，正是这种联合行动在具体发展细节上使得主力商家与开发商产生了不少矛盾：第一，表现在开发商项目位置的选择和主力商家经营业态需求之间的矛盾。第二，表现在开发商整体设计规划与主力商家实际经营需要之间的矛盾。第三，表现在主力商家低租金导致开发商成本上升与效益下降的矛盾。综上所述，订单式商业地产的开发过程中，主力商家的进驻往往对商业地产整体项目存在价值稀释的可能。因此，只有解决了这些问题，订单式商业地产才可能成为中国商业地产的发展方向。

　　首先，开发商在整个项目的发展过程中，自始至终是最大的业主，扮演着整个商业项目主要经营者的角色，要尽快尽早放弃惯有的地产开发商的思维模式，实现从地产开发商到商业经营者角色的转变，并对组织机构做以相应调整，确立商业经营、客户服务为重点的机构形式，改变过去重建设、重销售、轻服务、轻经营的落后做法。其次，业态组合必须迎合市场需求，力争品牌国际化、知名化、多元化、地方化多层次的组合。再次，开发商可以通过提高毁约赔偿额度的方式来形成对主力商家的制约。最后，除了对商业运作的熟悉，一个具备良好谈判能力团队也是开发商所必须具备的。

　　几年来实践与成功证明，订单式商业地产以全新的开发模式，引领着整个商业地产的发展，只有真正较好地解决了商业地产和商业经营的矛盾，促使商业与地产联盟，才能促进商业地产的健康发展。