下月初，万众瞩目的《物权法》就要施行了。昨天，《物权法》立法专家组组长来到苏州——

　　昨天，他风尘仆仆来到苏州，“播种”物权意识。上午一场，在苏州工业园区管委会，面对的是政府官员，他着重讲解政府面对实施物权法应该注意的操作要点。匆匆午休之后，他赶到吴宫喜来登大酒店。在这里，由中欧国际工商学院与苏州市工商联、苏州市青联等单位主办的高层管理论坛上，江教授面向苏州企业的高层管理人员，又做了一场精彩纷呈的演讲。

    实施物权法政府准备好了吗

    关键词：物业管理、拆迁补偿、规划、政府强制手段

    起草心语：

    在起草过程中，我们充分考虑了所征求的民众意见。特别是关于“征收征用”的问题，很多人提的意见是“合理补偿、合理保护”，但物权法规定了在土地征用的时候，不仅要补偿土地的费用，还要补偿被征收土地农民的社会保障费用。

    权威解读：

    我们的物权法通过以后，涉及到行政机关的有这四步：物业管理、拆迁补偿、规划、政府强制手段。

    征收如果老百姓不服，要告的话是行政诉讼还是民事诉讼？从主体来说，行政机构作为征收机构是给了补偿，但是，老百姓觉得是民事的损失，那么能不能按民事赔偿要求来提出？这是个有争论的问题。

    今年4月，全国人大常委会讨论了规划法的修改。苏州工业园区特别注意规划，新加坡政府也特别注意规划，但是规划涉及到老百姓的切身利益，因为在规划区内的都要拆迁。所以，规划问题不仅涉及一个城市或者园区将来的科技发展，更涉及到一个被规划的土地上的企业或者老百姓的利益问题。

    除此之外，我们还有行政强制法也要执行。到底行政强制手段是什么？一个没有执照的小贩在北京、上海街头经营，他是违法了，能不能把他财产弄到手？现在引起争议。哪些强制手段是政府应当应用的,哪些强制手段是法院应当应用的，哪些强制手段是合法的？这些和物权法也有关系，因为物权法既要保护老百姓的合法财产权，那么对于违法经营的，他的哪些财产可以没收呢，这点也将有明确的法律规定。

    平等保护不姓“资”或“社”

    关键词：市场经济主体 平等保护原则

    起草心语：

    物权法起草期间，北京大学教授巩献田上书中央并在网上表明物权法“违宪”，他认为物权法把国家财产和私人财产放在同等地位，因为宪法规定“国家财产神圣不可侵犯”。对物权法提出那么高的指责，可以说建国以来，没有一个学者对一部法律戴上“违宪”这么高的大帽子。

    权威解读：

    平等保护原则是这次物权法争论的核心焦点。物权法中规定国家实行社会主义市场经济，保障一切市场主体的平等法律地位和发展权利。要搞市场经济，必须坚持市场主体地位平等，这个平等包括两个平等。一是国家财产和私人财产平等，这并不是说私人利益必须服从国家利益。二是国有企业和民营企业应该平等，物权法明确讲的是市场经济前提下，主体有平等的发展权利，这个发展的权利就是准入的权利，除了国家有某些特殊限制的外，应该不能再限制。

    不登记房子就不属于你

    关键词：不动产登记制度 政府许可

    起草心语：

    这次物权法很核心的一个问题是确立了科学的不动产登记制度。目前，各地是按照自己以前的一些做法在操作。

    权威解读：

    不动产登记制度主要是讲了三种东西，是以登记作为物权的生效要件、取得要件、设立要件。哪三种？房屋的收入权，比如，所有在苏州工业园区内的房屋都必须登记，登记是谁的就是谁的。建设用地使用权，建设用地必须登记。不动产抵押，过去讲的抵押合同，现在必须登记，不动产抵押权必须登记，登记在谁的名下就是谁的。

    按照物权法的规定，不动产的登记要实行统一登记，土地和房屋必须在一起登记，不能土地在土地部门，房屋在房管部门，而且明确规定了全国要制定统一的有关不动产登记法或者条例。

    要区别许可制度和登记制度的关系！我们现在的建设土地使用权要经过许可，包括还有其他的一些权利，甚至采矿权等等，那么也会涉及到政府许可，政府许可才能取得。政府许可是政府批准建设用地使用权。

    如果登记行为错了怎么办？比如，本来给我的建设用地使用权现在登记的是另外一个人。这次物权法一个很重要的思想，就是登记行为属于民事的权利，这和行政机关没有关系。我可以告你给我登错，你侵犯的是我的民事权利，侵犯了我的民事权利我可以告到法院，我可以告到仲裁机构。法院作了判决，登记机关必须改正，登记机关如果不作改正，也是按法院的判决或者仲裁机构的裁决为准。这就说明了一个很重要的观念：许可行为是政府的行政行为，你认为政府的行政行为错误、违法，你按行政诉讼告。登记行为错了，可以告到仲裁机构，仲裁机构做了裁决说整个财产不是张三的，是李四的，那你登记机构也要服从。登记机构不能说我是行政机关，那仲裁机构对我的裁决跟我没有啥关系。

    农民今后更加理直气壮

    关键词：集体组织 农村 成员权利

    起草心语：

    农民的利益没有得到很好的保障，会出现农村中的不稳定、农村中的纠纷。这次物权法里面特别规定了五项集体成员的权利。

    权威解读：

    我们知道,中国还有相当一部分土地是集体所有。物权法里，规定了对农村的集体组织成员的权利保护。这五项集体成员的权利分别是：
   
    第一，农村涉及到重大事项的决策，包括承包地登记，必须是由村民大会来决定，由集体成员来决定，而不是管理机构或其管理人。第二，凡是涉及到被征土地的利益如何分配，集体组织上有什么收益怎么分配，收益的分配权是在集体组织的成员，也就是只能由村民自己来决定这些钱怎么分。第三，对于集体组织的财产怎么使用，村民有知情权。第四，村的集体组织，村民委员会或者村的管理人员作出的决定侵犯了成员的利益、村民的利益。村民可以向法院提起诉讼，要求撤销这些侵犯权利的决定。第五，如果被征的集体土地已经是被村民承包经营的土地，那么这个被征的承包经营的土地，权利人有权要求补偿，就是说承包经营的土地被征收以后，只有承包经营权人有权要求补偿。而不是像我们过去，补偿钱都给集体，集体七扣八扣，剩下来没多少给了村民或者给了承包这块土地的成员。

    社区里的事情要理顺

    关键词：群体关系 共有

    起草心语：

    物业小区内建筑物的所有权问题也争议较大。物权法讨论稿曾经规定，车库归全体业主共有，但“车库就是供有车人用的，业主共有的话，没车的业主怎么来参与‘共有’。所以，物权法去掉了这条规定。”

    权威解读：

    我们现在构建和谐社会，就涉及群体关系中的物权。这也是物权法中老百姓关注度非常高的。

    物权法有三大群体关系。第一，叫共有，第二叫相邻关系，第三叫社区关系，也就是业主与开发商、与物业服务企业、与业主委员会、与其他业主的关系。

    业主和开发商的关系涉及绿地、道路、车库、公共设施和一些公共用房究竟是谁的。建设区内的绿地是属于业主共有，这点还是比较明确的，除非开发商能举证是他的。对于车库权属问题，是由开发商和业主在合同中约定的，开发商可以约定卖给业主，也可以约定租或送或其他方式。如果没有约定怎么办，没有约定的话就认为是开发商的。

    但业主可以证明，开发商在卖给我的时候，地下车库已经纳入到成本了，所以已经卖给业主了，不是开发商的。南京就有这样的诉讼，业主告到法院说，开发商把车库卖给我，是把我自己的东西卖给我。最后，经过了建筑成本的鉴定，业主买房的时候，公摊的面积成本不仅包括地上而且包括地下车库的面积。最后，业主胜诉，开发商败诉。
 
    农村宅基地上的房子能不能卖？

    关键词：建设用地使用权 宅基地使用权

    起草心语：

    物权法立法中有个非常尖锐的问题，农民对自己最值钱的房屋有没有处分权，能不能卖？也就是说，农村宅基地上的房子能不能卖？国家规定农村宅基地不能卖，因为它是无偿取得，有身份性，但法律并没有禁止房子不能卖。我们的法律又明确规定房屋和土地连在一起，卖房屋连带土地使用权，土地使用权转让也连带房屋转让，这就出现了法律上的矛盾。

    权威解读：

    国家三令五申，城市人不能到农村买房子，这在法律上是相当大的难点。重庆作为城乡综合一体化的试点，很多努力是要解决城乡房屋一体化的问题。广东省政府颁布规定，广东的农民可以把自己房子卖掉，房子卖掉也连带下面的土地使用权一起卖了，所有收入都归房屋所有人，不再交土地使用权的费用，也不再享有任何宅基地的权利。我们可以看到，物权法特别规定了宅基地使用权的取得和转让，是按照现在的《土地管理法》和有关法律，以及国家有关规定，这个"国家有关规定"包含了地方立法，对将来农村宅基地、房屋的管理实行因地制宜、逐步改革的方针。

    贷款抵押物方面大胆创新

    关键词：抵押担保 应收账款

    起草心语：

    这次物权法在抵押担保方面做了比较大的改变。它摒弃传统的大陆法国家的办法，借鉴了美国的动产担保交易制度，把动产列入可以抵押范围。

    权威解读：

    物权法扩大了贷款抵押的范围，不仅可以用现有的还可以用将来的一些原材料、产成品、机器设备等作担保，原材料、企业成品、半成品、在建的房屋，甚至企业的应收账款等，都可以进行质押贷款。

    很多企业可能是租的办公用地，没有土地和房子设立担保。尤其是一些高新技术企业，没有成品可以用来担保，而作为债权的这种应收账款写入物权法，解决了很多企业的融资问题。这样可以最大限度地优化资源，产生更多的社会价值。特别是中国加入世贸组织之后，允许外资银行进入中国从事人民币业务，变革抵押制度是适应外资银行担保手段多样化与商业化的需求，是和国际接轨的一个重要方面。

    目前，外资银行扩大贷款抵押物范围的愿望已得到中国人民银行的响应，并被物权法所吸纳。与此同时，一个严密的信用评估体系和信用评估机构也正在建设，以此来面对国际化的过程中相应增大的商业风险。