2006天府好房互动节“成都好房楼盘万人评”

综合商业物业调查报告

从调查看成都商业地产现状

统计500份综合商业物业随机取样调查问卷显示，万贯机电城以225票、文殊坊和熊猫城并列以205票、国色天乡以201票、紫薇"银座以196票，从被调查的32个楼盘中闯进2006天府好房互动节“成都好房楼盘万人评”综合商业物业调查问卷得票总数前五名。而从是否具有投资价值得票数看，文殊坊以75票位居最具投资价值综合商业物业得票数榜首，万贯机电城、大地"新光华广场、大正鞋城和新荷花家纺城分别赢得最具投资价值综合商业物业得票数第二名至第五名的席次。（见图一）统计结果表明，读者和网友对成都市综合商业物业投资价值前景的认知亟待拓展。

图一：成都好房楼盘万人评综合商业物业投票数前10名

以万贯机电城等32个被调查楼盘为依据，结合读者和网友们评选出来的最具投资价值综合商业物业楼盘分析，从供需总量看，成都五年来整体供需比较平衡。02年至今，成都的商业物业供应量约450万平方米，销售量约350万平方米，而目前一些商业项目很多是整体租赁给大商家的运营模式，而一些外资公司投资的商业项目多数只租不售，供需总量较合理。但由于前几年开发商热衷于开发一些规模较大的中低档商业、社区商业，目前空置也较严重，世邦魏理仕预计未来在中低档商业上会过剩，而优质商业会有一个稳定的发展。

从调查看成都商业地产发展趋势

在本次得票数前五名最具投资价值综合商业物业中，各楼盘投资价值认可度（即具投资价值票数与总得票数比）分别为：文殊坊36.59%、万贯机电城31.11%、大地"新光华广场25%、大正鞋城23.53%、新荷花家纺城18.18%。（见图二）统计数据表明，被调查的综合商业物业投资价值认可度相对较低，成都综合商业物业优质商业空间较大，消费者对高档品牌的需求量很大。

据世邦魏理仕分析，成都目前市场仍以中低档次商业为主，大型的优质百货、商场仍缺乏，目前的高档商业也仅有仁和、美美力诚、西武三家，目前已知的未来将供应的如群光、伊氏丹等为数不多的商业。同时，加上中国加入世贸组织，一些国际品牌如西武百货等能更容易的进入中国和成都。因此，当前成都的优质商业较少，空间还很大，估计在未来3~5年内的优质商业项目会增长较快。

世邦魏理仕认为，目前LV（路易斯"威登）等世界顶级品牌已经落户成都，这些顶级品牌是代表一个城市消费能力的重要指标；同时，许多世界顶级品牌如Zara等都计划在成都开店，还有宜家也已经把中国的第四家店开在成都，这些都说明了成都市场的消费能力。而成都几年来快速的经济快速增长, GDP连年超过13%,城市居民可支配收入也接近1500美元，远高于西部城市水准，这些都带来了成都消费能力的释放。

给对投资者的建议

综上，未来3~5年内应该是成都商业地产走向成熟、与国际接轨的过程，优质商业地产的发展潜能很大，出现过剩的可能性较小。但一些社区型商业地产或区域性商业地产、裙房中低档商业地产由于经营老化、业态规划落后，会出现过剩现象。不过世邦魏理仕又为投资者指出了另一个商机，未来成都地铁的开通会带给市中心商业重大利好，也为区域型商业带来发展机会。地铁是促进商业发展的一个重大利好，由于交通的便捷性提高、客流量将较大幅度的提高，特别对于市中心传统商业区来说应该是很好的机会。地铁的开通也会促进区域型居住区（如郊区的大型居住区）的形成，因此，也为区域型商业提供了发展机会，一批优质商业也会转而向这些区域发展。

通过调查与分析，投资者应该能洞悉，就成都的市场而言，在选择购买商业地产时应该更多的选择一些成熟的商圈；而地铁站周围因具备巨大人流量，也可以成为选择商业地产的一个方面。