1-10月成都土地供应市场分析

10月27日，7宗金地在市土地交易中心拍卖，意外的是一直备受关注的文化宫片区5号地块因故推迟拍卖。总净用地面积为278.752的其他6宗地顺利成交，总成交金额为161448.962万元，单宗地块均价579.1849万元/亩。没有常见的地产巨鳄们的争夺，但是接近年末，此次拍地现场仍然硝烟弥漫。特别对是分别紧靠万科魅力之城、蓝光和龙湖清波村项目、九龙仓东大街项目的胜利村地块、东大街10+1号地块和清波村地块的争夺更显得激烈，吸引了爱美高地产、中环地产、武汉东立置业等成都楼市新秀的热捧。
6宗金地以不菲的价格成交，标志着今年1-10月成都土地供应市场正式谢幕。但今年前10个月的成都土地市场状况怎样，未来11-12月的土地市场又将怎样发展？本报告针对此做一简要分析，以期为业界提供一些投资参考。
■供应市场
统计数据显示，1-10月成都土地市场共发布拍卖和挂牌宗地181宗（含流拍），共计12201.7789亩。其中7-10月推出53宗，共3119.3389亩，约占今年前10个月土地总供应量的25.56%；主城区（五城区和高新区）有69宗，共2643.5576亩，7-10月主城区土地供应呈增长态势，共推出1257.9476亩；其余114宗分布在各郊（区）县，共9558.2213亩，后三个月的供应量较上半年明显减少，仅为1861.3913亩。
土地供应量三起三落
1-10月份成都土地市场的供应面积呈现较大幅度的波动，出现三大低谷期。首先，2月份土地供应量仅有782.95亩，是上半年唯一一个供应面积低于1000亩的月份。分析人士认为，这个低谷期土地供应量明显下降的原因在于春节假期的影响。其次，由于土地市场受“国六条”等地产新政的影响，7月份土地供应量再度缩水，从3-6月连续4个月土地供应超过1000亩的充盈期急速下滑到低谷期，仅供应了654.601亩。进入8月份，国土资源部有关土地出让的两份规范性文件开始实施，但是并没有挫伤土地供应积极性，该月土地供应量一度达到1870.34亩，占7-10月份土地供应面积总量的59.96%。然而，国土资源部“五大措施”和《国务院关于加强土地调控有关问题的通知》等新政的相继出台致使地根再次紧缩，9、10月份土地供应量创新今年新底，两个月分别供地537.959亩和486.182亩。（见图一）

总体分析，上半年成都土地市场的供应较为充足，走势相对平稳；但7-10月份由于政策等因素土地供应量较为紧张，起伏较大。

商业用地供应量不足一成
最新市场统计数据显示，从今年开始成都商业地产开发量出现大幅下降。上半年成都商业地产推出面积为37万平方米，与去年同期相比下降了50%以上。与此同时，成都许多房地产项目开始控制商业规模，出现了不带商业或商住完全分离的“纯住区”。面对多年来巨大的供应压力和较高的空置率，成都商业地产开始寻找解决之道路。这在土地供应上也反映得很明显，1-10月份拍卖和挂牌的土地中有134宗约9563.9701亩商住用地，占土地供应面积总量的78.38%，表明具有住宅和商业开发双重功能的商住用地已成为目前最主要的土地用途；21宗约1833.6351亩居住用地，占土地供应面积总量的15.03%；17宗约569.7703亩商业用地，仅占土地供应面积总量的4.67%。（见图二）

郊区撑起土地供应大半边天
1-10月份，主城区土地供应总量为2643.5576亩。高新区出让净用地面积最大，为744.9655亩，占主城区土地供应总量的28.18%。成华区和金牛区出让净用地面积都在300亩以上，在各行政区中，青羊区出让净用地面积最小，为75.5717亩仅占主城区总供地面积的2.86%。统计数据表明，今年前10个月高新区、成华区和金牛区土地市场较为活跃，而锦江区、武侯区和青羊区稍显冷清。（见图三）

受政策限制，1-10月份成都市供应土地的平均规模为67.41亩/宗，主城区土地供应平均规模仅为38.31亩/宗，不足郊区土地83.84亩/宗平均规模的一半。由于土地储量相对充足以及成都向东和向南发展战略的实施，1-10月份各郊（区）县总共地面积9558.2213亩，占前10个月土地总供应量的78.33%。其中温江、龙泉和双流等区域土地供应量占据郊区（县）总供地量大半壁江山，仅温江土地供应面积累计超过2000亩。专家指出，充足的土地供应加速了周边区（县）土地市场的发展，使它们成为目前成都土地市场的重要构成部分，而郊区地块平均规模较大有利于郊区房地产业的规模化发展和卫星城镇的建设。

今年1-10月份成都市共交易土地127宗，成交面积8960.389亩，平均成交土地规模约为70.55亩；总成交金额为699668.3599万元，单宗土地成交均价为78.0846亩/万元。根据每宗土地的控规指标和宗地规模综合测算，上半年成交的土地共能向市场供应商品房约1973.86万平方米。

龙泉土地的成交量位居郊区（县）成交面积第一，成交14宗土地，面积为2076.29亩，约占1-10月份成都市供地面积的23.17%，土地市场持续升温。彭州和新津7-10月份成为成都土地市场上的两匹黑马，土地成交量从今年上半年的第七、八位上升为第五、六位，房地产开发表现出强劲的势头。双流、温江、金堂、郫县、都江堰、大邑和崇州等区域上半年土地市场都有所动作，但7-10月份显得沉寂。（见图四）

高新区成交总净用地面积近750亩
主城区共有98宗土地成交，面积达2184.44亩，约占1-10月份成都市土地总成交面积的四分之一。其中高新区成交总净用地面积744.9655亩（含部分出让和转让），是主城区交易面积最大的行政区，占主城区总成交面积的34.1%。成华区交易总净用地面积611.467亩（含部分出让和转让），位列主城区交易面积第二，约占主城区总成交面积的28%。金牛区和锦江区的土地成交量均在350亩以内，分别为344.4892亩和282.7212亩；而武侯区和青羊区的土地成交量皆在200亩以下，分别为136.54亩和78.548亩，对主城区土地市场的影响较弱。（见图三）
土地成交面积波动发展
与土地供应情况一致，今年1-10月份的土地成交情况同样呈现出一个明显的波动发展过程。土地成交面积在1月份以1060.94亩的成绩树起了一根标杆，无奈2月份受挫。3-5月份成交量逐月增加，在5月份创下了今年前10个月土地成交面积的纪录，达到1289.94亩。进入6-7月份，由于“国六条”等新政的出台，成都土地市场受到一定程度的影响，两月成交之和才相当于5月份交易的土地面积。到了8月份，土地成交有小幅回涨，达到1196.8072亩，创下了今年下半年的一个交易波峰。出乎意料的是，9-10月份土地成交面积节节下降，尤其是10月份以485.182的交易量刷新了今年的新低。（见图五）

■供求预测
综合城市规划、区域发展、土地储备，结合成都市2005年上下半年和2006年1-10月份的土地供应面积等多方面因素推测，今年11-12月份土地供应量将略有上升。但可以肯定，今年最后两个月成都市土地供应面积将不可能填补前10个月与去年总供地量的差距5605.44亩，而成交总净用地面积也不可能逾越前10个月与去年总交易量的差距3880.261亩。这意味着， 2006年土地供应总量将少于2005年的17807.22亩，而2006年土地成交总净用地面积也将少于2005年的12840.65亩。（见图六）
我们认为，2006年出现土地供应量与成交量都紧缩的主要原因在于今年6月份以来实施的中央与地方两重土地新政。首先，系列土地政策对年度土地供应量做了限制。据《成都市住房建设规划（2006-2010）》，2006年成都市供应住房建设用地500公顷，其中商品住房建设用地287公顷，公共住房建设用地53公顷，农迁房建设用地160公顷。其次，土地新政一再强调“加大闲置土地处理力度，积极盘活存量土地，制止违法囤积土地的行为”，这在一定程度上打击了开发商囤土积极性。再次，地产新政对投资商和开发商融资拿地也做了相应的限制，这也是紧缩地根的重要措施。
（数据来源：成都市国土资源局网站，本分析仅供参考）