成都市场面临的压力、挑战与新营销渠道

营销得力明年成都地产照样春光明媚，若营销逊色明年成都地产势必迎来严酷的寒冬。这不是危言耸听，我们可以思量下土地放量、新盘放量和系列地产新政给成都地产带来的恐怖销售压力。

首先，根据《成都市住房建设规划（2006-2010）》规定未来五年成都土地供应将严格实行节约为本的控量原则，2007年成都供应住房建设用地总量仅374公顷，僧多粥少无疑会大幅度度上拔升地价，一定程度上给开发商们造成严重的现金流压力。而在项目负责制的情况下，谁能那出雄厚的资金来拿地这与前期在建项目的销售业绩密切相关。然而，据不完全统计现在至明年将有近200个在建盘陆续上市，400多万平方米房屋面积放量，可购买人群并未大幅增加，给各大楼盘带来巨大的销售压力，尤其是龙泉、双流、华阳、新津、都江堰、温江、郫县、崇州、大邑等周边市县的销售压力更大。

其二，在北京刚实施的楼盘封顶前不办理按揭的规定估计明年将在全国推广，这样一来项目开发的资金压力将会大部分又开发商来承担，很多中小公司若是前期项目销售业绩欠佳后果不堪设想。

第三，随着年底金融市场的全面开放，外资企业的大量涌入又将给本土开发商们沉重一击。

不过有问题就有解决之道，成都地产在严峻的销售压力下还是有很多潜在的市场机会。成都楼市的目标客户群不应该仅仅局限在温州炒房团上，凭借西部核心区、西部金融重镇以及强大的区域辐射等优势，拓展大西南和大西北市场将为成都地产迎来无限的销售生机。大西南和大西北市聚集众多矿产资源、大型重工业基地和建设兵团，那里的人们拥有强劲的购买力却未被开垦。因此，组织类似成都品质楼盘到新疆卖房的活动，便是开拓成都地产渠道营销的一种方式，它不仅能最大限度地为川籍石油人提供回乡服务，还能制造一次全新的成都品质楼盘销售风暴。

新疆这一渠道，将成为市场主流渠道之一，原因一是西藏的客户群主要是散户，并且这个市场已经被折腾夭折了，成都楼盘历次西藏行即是最好的注释。因此，下一步应该看好油田、矿产和兵团密集的地区，而新疆必然是首选。仅以新疆石油城为例，在那里拼命工作的数十万四川人都有个回乡梦，而他们的人均消费能力每月在4000元以上，必然是成都楼盘的优质客户群，许多油田办事处主任的中心工作之一便是在成都为领导物色和购买房子。二是每年的10-11月份是石油和矿山项目负责人签定下一年定单的季节，也是石油和矿山项目老板们大量发放薪水给职工们的季节，这时的新疆石油人最具消费欲。三是今年润七月作美，现在的新疆秋高气爽，温度还在零上10-20度，穿一件薄毛衣即可御寒，是个销售的好季节。

因此，在重重压力之下，今后谁掌握了销售渠道，谁将制胜成都楼市。