编者按
　　9月29日，成都市政府下发了《成都市住房建设规划(2006-2010)》（以下简称《规划》），对2006-2010年成都市锦江区、青羊区、金牛区、武侯区、成华区(含高新区)的住房用地供应目标、住房建设目标等进行了规划。
　　《规划》出台半个月以来，在业界引起了强烈反响。新建住房用地供应年度指引，坚持土地资源节约、集约、高效利用的原则下提出的住房建设用地供应模式，由于该文件是未来五年的规划指导，因此将对今后成都房地产的发展轨迹和走势产生直接影响。《天府房产》在此特邀业内知名人士和世界著名研究机构对规划进行把脉和解读，以期能为消费者和业内企业提供一个对未来认知的参考。

业内人士谈《2006-2010成都市住房建设规划》
城区房价还要升？

             天府早报  http://morning.scol.com.cn/ 2006/10/20
　　为满足广大群众的基本住房需求，合理引导住房消费，建设资源节约型社会，成都市政府颁布的《成都市住房建设规划（2006-2010）》（下称《规划》）为成都市民描绘了一幅规整、绚丽的住宅市场蓝图。《规划》发布两周以来，在业界引起了极大反响，对于成都住宅市场将走向何方，专家和开发商们众说纷纭。
　　解读1　　未来市场将面向老百姓
　　在轰轰烈烈的房地产新政大背景下，成都市政府为锦江、青羊、金牛、武侯、成华区（含高新区，以下统称五城区）2006年至2010年的住房建设做出了细致规划取意何在？成都尺度地产顾问有限公司副总经理山传海这样评价，首先，《规划》是对中央执政方针的有力贯彻，是对房地产宏观调控的理解以及与本地实际情况的结合；其次，宏观调控将是长期性工作，而不再是一时松、一时紧，《规划》的出台预示着成都房地产行业管理将规范化、科学化，不再象以前一样头痛医头、脚痛医脚；第三，从《规划》看来，房地产行业必须面向大众、面向低收入人群，行业发展必须符合“和谐社会”的施政方针，这种大的基调与方向将确定无疑。
　　山传海认为，《规划》中有几点最值得关注与期待：一、规划期内总建筑面积5555万平方米的总量目标非常明确。这种目标清晰会使得土地规划、城市规划、土地供应、城市配套建设等更为清晰，对减少资源浪费、保证城市建设的有效性方面，会有很大的帮助。二、供应量细化到年度指标，如果严格执行，可能不利于控制商品性质的地价和房价上涨，也有可能是地价与房价上涨的推手。三、90平米以下户型占70%基本明确了是按年度控制，是对中央政策的执行，也是对地方实际情况的适应与调整。此外，由于中低价位、中小套型普通商品住房、公共住房和农迁房的土地年度供应量不得低于居住用地供应总量的70％，成都楼市最显著的变化将是：未来房地产市场将主要面向老百姓。
　　解读2　　“年度指引”引发土地紧缩
　　《规划》对2006-2010五城区(含高新区)新建各类住房用地供应做了年度指引，规划期内，五城区住房建设用地供应总量为2035公顷。山传海指出，土地供应总量略显不足，但有一个很重要的因素需要考虑，就是五城区以外的区域并没有纳入本次规划，因此这些区域的开发量控制将成为本次规划执行的补充，这些区域将是未来房地产开发的热点区域，并成为五城区工作甚至居住人口的主力消费区。
　　主城区供应量不足，可能会拉大城区与郊区的价格差距。据戴德梁行分析，随着城市化进程的加快，可供开发的土地面积有限，土地成交单价将继续保持上涨的态势，进而影响房价。山传海也表示，从《规划》看，2006到2007年主城区的土地供应将减少1/4，然后以每年以1.6%的速度递增，这样可以控制旧城改造的规模，减少住宅的被动性购买；但是近期内，城市地块的投资竞争将会更加激烈，有可能诱发五城区地价的上涨和远期住宅价格的快速提高。
　　香木林置业营销策划总监陈光健则认为，从2006年最后三个月开始成都五城区土地供给将大大减少，这无疑是土地紧缩的信号。在陈光健看来，新建住房用地供应做年度指引这一措施既有利也有弊。有利方面表现在，有计划放量土地，利于行业良性发展；且能有效控制固定资产投资速度，对于整体经济发展起到短期抑制，长期受益的有利局势。
　　不利方面表现在：一、土地的争夺加剧，在规划期间内土地的放量越来越少，开发商为了能够继续生存下去就必须获得土地。二、土地的竞争演变成公司实力的竞争，房地产业必然走向集中化、规模化；即2/8的规律，少数开发商拥有大多数的土地资源，对于本地资金实力不强的企业将是一道难以逾越的障碍，一部分开发商将转入到二级市场。三、房价继续攀升，毋庸置疑，城市化进程的加快，城区人口越来越多，需求的刚性与供应的不足形成了较大的绝对差，从几次拍卖土地的情况来看，房价还会有一个长期持续性的上扬，预计在2008年内，三环路以内房屋整体均价将突破5000元/平方米。四、2008以后，由于城区的房价较高，更多置业者转向卫星城甚至郊区，呈现整体的漏斗现象，漏斗效应将造成交通更加拥堵，社会资源、人力资源的浪费将加剧，因此如何规避资源的浪费将是政府要考虑的问题。
　　解读3　　供应体系执行力是关键
　　包括商品住房、中低价位中小套型普通商品住房、公共住房、农迁房、经济适用住房、廉租住房在内的“多渠道、多层次的住房分类供应体系”，是《规划》有关2006-2010五城区(含高新区) 住房供应的一大特色。山传海认为，这一体系将真正解决低收入人群的住房问题，使市场化的项目减少受政府的影响而去实现真正的市场化，政府需要背负的责任也不再由市场承担。《规划》中2007年与2006年相比，商品房用地供应的总量不变，但住宅供应量却增加了约30万平米；从容积率指标来看，2006年新开项目平均容积率约为2.8，2007、2008年的平均容积率将是2.9，2009、2010年的平均容积率将是3.0；这些都反应了政府希望提高开发强度以节约用地并保证中低收入人群居住需要的愿望。
　　为落实“多渠道、多层次的住房分类供应体系”，在规划期内，五城区(含高新区) 将建设各类住房61.91万套，其中，建设商品住房45.33万套，建筑面积4306万平方米；建设公共住房6.47万套，建筑面积540万平方米；建设农迁房10.11万套，建筑面积709万平方米。成都置信品牌管理部主管马永林表示，这些规划在一定程度上会解决中低收入阶层住房问题，但不会彻底解决这一问题。因为提供公共住房等是一个比较复杂的问题，短期内全部解决不太现实；另外还受地方经济的影响；还有很重要的一点，规划虽然具有合理性，但执行是否有效，也是政策目标实现的重要考量。
　　解读4　　“90规定”将促生两极分化
　　依据《规划》，在成都90平米以下户型占70%基本明确了是按年度控制。不过陈光健有自己的看法，“我们的观点还是市场的问题靠市场去解决，行政干预市场本身就不是市场经济的表现”。陈光健提出了两点建议，一是政府和专业的地产研究机构合作，通过对地块的科学研究加以科学的判断，而不是一刀切；二是由政府控制经济适用房以及其他定向购买的面积，加大该部分的投入，在整体上不违背政策的前提下，其余由市场决定。
　　陈光健指出，首先成都各区域是不平衡的，面对的市场也是不同的。其次存在短期平衡和长期不平衡的情况，社会结构向橄榄型结构发展的必然结果是大量中产阶层的形成，这部分群体购房的潜力非常大，面积大小直接决定居住的舒适度，90平方米的住房一定满足不了这些群体，因此就存在长期需求不平衡的问题，所以这个政策在一定区间内可以实行，但不可作为长期刚性政策压制正常的需求。最后是不利于郊区以及卫星城房地产发展，众所周知，在郊区买房就是想买面积大的，如果郊区以及卫星城的面积都按照政策执行，估计没有多少人愿意到那里买房了，这样对于市区的房地产又是一个极大的压力，城区被动性需求加大，将继续恶性城区房价。
　　解读5　　规范市场多管齐下
　　为积极落实住房发展规划目标，《规划》多管齐下规范成都住宅市场，但其中加大闲置土地处理力度和全面实现商品房销售网上签约最引人注目。
　　马永林认为，加大闲置土地处理力度，积极盘活存量土地，制止违法囤积土地的行为，这是对规划实现的保证，否则土地出让了，但开发商闲置几年不开发，土地供应没能转化为住宅供应，这样调控目标就不能实现，同时也是打击不劳而获，防止囤积居奇的有效手段。
　　对于全面实现商品房销售网上签约和建立健全二手房网上交易系统，山传海指出，广州等城市已经全面实施，主要是解决信息透明化问题，防止开发商捂房、销控、一房多卖等，也是对住宅投资者和投机者的限制。作为开发商陈光健表示，非常赞成实行网上签约，就目前成都市情况完全可以实施的：主要是增加了交易透明度，促进公平、公正交易。二是加强客户对楼盘的判断，由于了解了项目的整体销售情况，因此能够掌握主动。同时，也迫使开发商严格要求自己，提高开发品质。早报记者  赵华文
　　□链接　　《成都市住房建设规划（2006-2010）》精要
　　规划范围：锦江、青羊、金牛、武侯、成华区（含高新区，以下统称五城区）
　　规划期限：2006年至2010年住房建设总量目标：规划期内建设各类住房61.91万套，总建筑面积5555万平方米。其中，建设商品住房45.33万套，建筑面积4306万平方米；建设公共住房6.47万套，建筑面积540万平方米；建设农迁房10.11万套，建筑面积709万平方米。
　　住房建设年度指引：根据市场需求预测以及本地中低收入家庭住房需求调查，结合土地、环境等综合承载能力，规划期内，五城区城市新建住房分年度现实。
　　住房建设结构指引：①公共住房保障本地中等偏低及以下收入家庭住房需求；中低价位、中小套型普通商品住房满足本地中低收入和中等收入家庭住房需求；其他商品住房满足中等以上收入家庭住房需求；农迁房满足被征地农转非居民住房需求。②自2006年6月1日起至规划期末止，套型建筑面积90平方米以下住房（含公共住房、农迁房）面积所占比重，必须达到年度新建住房总建筑面积的70%以上。
　　住房用地供应总量：规划期内，五城区住房建设用地供应总量为2035公顷。其中，供应商品住房建设用地1474公顷；供应公共住房建设用地189公顷；供应农迁房建设用地372公顷。
　　供地模式：新建住房用地供应采用年度指引。
　　住房用地供应结构指引：自2006年6月1日起至规划期末止，建设套型建筑面积90平方米以下住房（含公共住房、农迁房）用地所占比重，必须达到年度住房建设用地总量的70%以上。规划期内，供应住房建设用地总量2035公顷，其中1411公顷用于建设套型建筑面积90平方米以下住房。
　　处理闲置土地措施：一是保证住房用地供应，调整住房供应结构;二是适当提高住房建设开发强度；三是停止别墅类房地产开发项目土地供应，严格限制低容积率、大套型住房土地供应；四是加大闲置土地处理力度，积极盘活存量土地，制止违法囤积土地的行为。
　　商品房开发和销售管理措施：一是逐步推进在限套型、限房价基础上竞地价、竞房价的中低价位、中小套型普通商品住房开发建设模式；二是落实住房开发项目套型结构比例的规定；三是建立健全商品房预售资金监管制度，全面实现商品房销售网上签约。
　　公共住房保障措施：一是公共住房由市政府统一规划，市政府相关部门统一组织实施；二是完进一步完善经济适用住房建设和销售管理制度，加大经济适用住房建设与销售过程的监管；三是继续推行租金补贴方式，适当增加实物配租比例，增强廉租住房对本地最低收入户籍人口的保障作用。
　　其他政策措施：一是继续开展零星危旧房改造；二是严格执行国家税收、信贷政策，发挥税收、信贷对房地产市场的调节作用；三是加强房地产开发建设全程监管，切实整治房地产交易环节违法违规行为，严格规范房地产市场外资准入和管理；四是积极发展住房二级市场和租赁市场；五是完善房地产信息披露制度；六是引导居民树立正确的住房消费观念。
　　规划实施保障：一是建立住房建设规划实施的分级负责制，强化各级政府、各相关部门的住房建设与管理责任；二是强化住房建设规划年度实施计划制度，以年度实施计划作为落实本规划的重要手段，年度实施计划应与住房需求变化相协调；三是建立住房资源的动态监测系统与长效管理机制；四是全面落实住房建设规划实施的相关单位的责任，加强住房建设规划实施的检查，完善住房建设规划监督管理。
早报记者  赵华文