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戴德梁行:主城区大户型将升值——国际知名研究机构把脉成都楼市未来五年走势

(2006-10-20 08:45:59)
分类: 天府早報
                         戴德梁行:主城区大户型将升值
                ——国际知名研究机构把脉成都楼市未来五年走势
             天府早报  http://morning.scol.com.cn/ 2006/10/20
  现状  商住热公住冷
  1998年房改政策的出台,揭开了成都房地产市场发展的新篇章,住宅投资逐年上涨,商品住宅成为成都住宅市场的主要构成部分。
  商品住宅  供销两旺
  图1反映了2002年—2006年上半年五城区商品住宅的供销走势。2002年-2004年,五城区的新增供应面积均小于销售面积,尤其在2003和2004年,需求增加明显,五城区供需矛盾较为突出。2005年以后,供应面积逐步增大,超过销售面积,供需矛盾有所缓解,商品住宅呈现供销两旺的局面。
  在价格方面(见图2),商品住宅交易价格逐年攀升,2005年涨幅为近几年最大,进入2006年,住宅均价的涨幅在宏观调控等多方面因素共同作用下开始放缓。
  公共住房  陷入尴尬的境地
  1994年实施的经济适用房制度曾对解决成都部分中低收入家庭的住房问题,优化房地产市场供应结构起到了积极作用。然而,对比商品房供销两旺的局面,公共住房(包括经济适用房、廉租住房)等中低价位的住宅投资却逐年下降,陷入了尴尬境地。究其原因,可归结为:一是土地价格的不断上涨导致开发成本增加。二是开发商对利润的追求使中低价位住宅的开发投资减少。
  针对该现状,《规划》在总则的第一条就提出本《规划》的目的是“为引导和促进成都市房地产业持续稳定健康发展,保持我市经济平稳快速增长,满足广大群众的基本住房需求,合理引导住房消费,建设资源节约型社会,加强对近期城市住房建设的指导。”因此,可以看出《规划》的重点是通过宏观调控供求结构以保障中低收入居民家庭居住,促进住房建设和房地产业发展与经济社会发展相协调。
  土地  大地块销声匿迹
  “规划期内,五城区住房建设用地供应总量为2035公顷。其中,供应商品住房1474公顷,公共住房建设用地189公顷,农迁房建设用地372公顷。”
  《规划》中的住宅用地供应仍以商品住房建设用地为主,且以每年不超过5%的速度增加商品住宅用地供应量,保证商品住宅供应健康稳定发展。同时,公共住房和农迁房建设用地自2007年起将每年供应34公顷和53公顷,在保证中低收入人群的购房需求的同时,不盲目开发,严格控制农用地转为建设用地。在未来的5年内,鉴于城北区域环境改造及城东产业结构调整,土地供应的区域性明显,大城北及大城东都将处于土地供应的热点区域。以“招拍挂”形式出让的商品住房建设用地,单宗供应面积仍以小块宗地为主。
  《规划》对住宅土地供应的宏观调控不仅表现在对住宅供应用地量上的控制,也表现在对未来5年内成都土地供应结构的要求上。根据《规划》年度土地供应要优先保证中低价位、中小套型普通商品住房、公共住房和农迁房建设,其年度供应量不得低于居住用地供应总量的70%。根据这一规定,用于住房建设的2035公顷供地中,将有1411公顷用于建设套型建筑面积90平方米以下住房。
  总结:
    从2004年“8.31”大限和“三个暂停”到《规划》的出台,短短三年间,政府通过一系列宏观手段加强了对土地市场的控制和管理,建立了国家土地督察制度。这一系列的措施一方面可促进土地的科学节约使用,另一方面加强了土地市场规范。然而,结合相关规划以及根据统计数据来看,2035公顷的住宅土地供应总量显得并不充裕,伴随着土地竞争的加剧,土地成本将不断上升,开发商如何在保障开发利润的同时,为城市发展做出贡献才是我们值得关注的焦点。
  住宅  小户型成为主流
  “规划期内,建设各类住房61.91万套,建筑面积5555万平方米。其中,建设商品住房45.33万套,建筑面积4306万平方米;建设公共住房6.47万套,建筑面积540万平方米;建设农迁房10.11万套,建筑面积709万平方米。”根据《规划》,未来住房供需结构基本持平。
  规划期内,在市场经济的拉动下,商品住宅仍是住宅供应的主力。根据《规划》年度指引,商品住房建筑面积将保持每年30万平方米的速度递增,公共住房和农迁房建筑面积自明年起均为100万平方米和104万平方米。
  《规划》对住房建设的总原则也做出了规定。商品住房是为了满足本地和外来居民日益增长的合理住房需求,经济适用房应“按照标准、提前登记、按需建设、保证供应”,廉租住房保障应“应保尽保”,基本解决本地中低收入及以下收入家庭的住房问题。
  同时,根据“国六条”规定,《规划》中在住宅建设结构中指出,自2006年6月1日至规划期末止,套型建筑面积90平方米以下的住房所占比重必须达到年度新建住房总建筑面积的70%以上。
  《规划》中对中低价位商品住宅,公共住房和农迁房的建筑面积和结构的规定对解决中低收入家庭住房问题起到了积极的推动作用。以经济适用房为例,过去的经济适用房为了追求利润,呈现了“叫好不叫座”等问题。据2004年统计,成都市符合经济适用房申购条件的市民多达7万余户,经济适用房的有效供给远远不足。新开盘的经济适用房的空置率却接近60%。归其原因,价格、位置和户型是制约经济适用房消费的三大主要原因。一是目前成都的经济适用房均价为2600元/平方米左右,虽然低于商品住房,但仍远高于许多符合条件的申购者的心理预测和承受能力。二是经济适用房普遍建设在社区配套不够成熟的地区,有些甚至不通交通车。三是目前成都的经济适用房户型单一且偏大,因此总价较高,超出了申购者的购买能力。《规划》中对住房建筑总量和套内面积指引的确立,将使住房开发更加合理化,规范化,避免开发商为追求利益而进行的盲目开发,同时也将更大程度上的满足中低收入家庭的住房需求。
  总结:
  根据《规划》,成都未来住宅供应量将进一步增大,同时,随着城市化进程的加快、人居环境的改善,需求也将持续上涨。受到国家调控和土地成本上涨等因素的影响,住宅均价将呈现平稳上涨态势。其中,《规划》对住房建筑面积和建筑结构的细分必将导致由于供应量减少,套型90平方米以上的住宅升值。经济适用房等公共住房开发将受到关注。
  然而,如何协调开发商利益和社会公共利益仍是一个不得不思考的问题。
  戴德梁行研究顾问部北亚区(成都)早报记者 赵华文

 

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