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十月楼市气象预报： 阵雨迫降楼市高温？
(2006-09-15 20:37:58)| 分类： 天府早報 |
十月楼市气象预报
阵雨迫降楼市高温？
九月楼市，中央政策连续出台，可谓是阵雨连连，虽然在某种程度上推进了房地产业的可持续发展，但要彻底撼动楼市问题仍显杯水车薪。有业内人士打了个生动的比喻，十月楼市山雨欲来风满楼，还有阵雨还将倾盆于房地产市场。这些即将或即有可能实施的举措有何必要性?利弊几何？是否能成为政府无形的手调控住房供应结构和抑制房价过快增长的突破口？本报邀请四川大学工商学院教授、四川省营销学会会长李蔚，成都尺度副总经理山传海，成都上实置地有限公司总经理范海共同探讨房地产政策的出口。
阵雨一：商品房10月明码标价
9月1日，成都市物价局出台的《成都市新建商品房销售明码标价管理暂行规定》（下称《规定》）中明确规定，从10月1日起，成都市内商品房的售价、建筑面积和套内面积、公摊等都再不能由开发商口头承诺，而必须实行公开的明码实价，对于标价之外的收费和价格，消费者有权拒付，并可拨打12358向物价部门举报、投诉，违规企业将面临最高5000元处罚。
李蔚：房地产业事关国计民生，可房价极不正常！商场打折都还须在物价局备案，可你看我们的房地产市场上今天公布的价格明天就涨了，特别是有些极不诚信的开发商，宣传时一个价，开盘是一个价，欺瞒购房者，简直太无王法了！本来有个《价格法》早就对商品房价格做了相关规定，可执行不力导致了现在房价特别混乱的局面。对市物价局出台商品房销售须明码标价的规定，我表示支持，但《规定》的目的在于核定和指导房价，这对规范房地产市场是不无好处的，其效果如何关键还是看执行力。
山传海：对商品房实施明码标价是十分有必要的。纵观整个楼市，开发商开盘一个价，开盘后又是一个价，一期一个价，二期又是另一价的“见风涨”情况也比较多，营销方式也是相当成熟的了。形成了一套排号、定金等销控方法。这种涨价的现象或多或少都带有一点投机的嫌疑。由于市场运作的不规范，现在楼市的价格有许多不透明的地方存在。在购房合同中也没有很详细的约定。甚至有的时候连定金都交了，还不知道售价到底是多少。这一系列的现象都反映出了市场不规范这样的一个不正常现状。
10月商品房实施明码标价，这对开发商而言是一种考验。考验的是他们对市场的把握能力，考验他们是否一开始就可以对项目进行一个好的定价。此举无形之中也增加了开发商的风险。再加上现在拍卖所得土地的地价飙高，有的地价几乎就是周边楼盘的售价了。这种项目要开发商定价就相当困难了。想要100%吃饱利润，100%规避风险都是不太现实的事，这着实是在考验开发商的操盘水平。
范海：这个政策对于消费者来说肯定是有利的，对于开发商就要分情况讨论了。喜欢暗箱操作的开发商而言这个政策起到了极大的规范作用，比如曾经有些开发商把均价标得很低，结果只有一、两套房子是这个价，其他的房价统统往上涨，这就是不诚信的现象。不过对于有品牌声誉的开发商而言，就不会有什么影响，反而回欢迎这种监督。
阵雨二：房地产交易秩序整治为期一年
9月7日，建设部、国家发改委、工商总局在京联合作出部署，决定在全国范围内将集中开展为期一年的房地产交易秩序专项整治行动。根据三部门部署，以认购形式收取费用、广告中承诺售后包租、炒卖房号或雇人炒房、未明示合同示范文本、经纪活动中赚取差价和售房未实行明码标价等六类违法违规行为将被重点查处。
李蔚：房地产交易涉及到三个环节，产品供给、需求、销售渠道，建设部、国家发改委、工商总局的这一行动就是针对交易环节部分，为解决部分开发商在交易过程中故意积房源，制造房源紧缺，哄抬房价的现象，通过整治，将改变购房者信息不对称的现，切实保障购房者利益。不过为解决楼市存在的诸多问题，政府动用行政手段推出了很多调控政策，但很多都治标不治本。这次三部委联合整治房地产交易秩序，声势很大，希望效果也一样明显。
山传海：的确，房地产交易秩序的混乱坏了房地产行业的口碑。二手房经纪吃差价、隐瞒房屋真实年限的笔笔皆是。一手房的炒号行为更是越演越烈，甚至有些组织化了。作为开发商对于这样的行业实在是不太好控制，只有依靠政策调控来进行规避。该政策对于二手房的影响相对会更大一些。在规范中小开发商、中小中介公司的同时，也加大了他们违规成本，提高了他们的运作成本。
范海：坦率地讲这是一种政策的重申，不过能够感觉了力度更大了。不管是认购形式收取费用，广告中承诺售后包租，还是炒卖房号或雇人炒房，这些现象都是不诚信开发商的做法，在这一点上，现房的风险要少很多，开发商可以完全公开、公正、公平得进行销售。比如排号，有些开发商搞故意炒作，在政策的整治和监督中，就可以由公正员陪同公开摇号。这些措施可以进一步推动房地产市场的健康发展。
9月7日，建设部、国家发改委、工商总局在京联合作出部署，决定在全国范围内将集中开展为期一年的房地产交易秩序专项整治行动。根据三部门部署，以认购形式收取费用、广告中承诺售后包租、炒卖房号或雇人炒房、未明示合同示范文本、经纪活动中赚取差价和售房未实行明码标价等六类违法违规行为将被重点查处。
李蔚：房地产交易涉及到三个环节，产品供给、需求、销售渠道，建设部、国家发改委、工商总局的这一行动就是针对交易环节部分，为解决部分开发商在交易过程中故意积房源，制造房源紧缺，哄抬房价的现象，通过整治，将改变购房者信息不对称的现，切实保障购房者利益。不过为解决楼市存在的诸多问题，政府动用行政手段推出了很多调控政策，但很多都治标不治本。这次三部委联合整治房地产交易秩序，声势很大，希望效果也一样明显。
山传海：的确，房地产交易秩序的混乱坏了房地产行业的口碑。二手房经纪吃差价、隐瞒房屋真实年限的笔笔皆是。一手房的炒号行为更是越演越烈，甚至有些组织化了。作为开发商对于这样的行业实在是不太好控制，只有依靠政策调控来进行规避。该政策对于二手房的影响相对会更大一些。在规范中小开发商、中小中介公司的同时，也加大了他们违规成本，提高了他们的运作成本。
范海：坦率地讲这是一种政策的重申，不过能够感觉了力度更大了。不管是认购形式收取费用，广告中承诺售后包租，还是炒卖房号或雇人炒房，这些现象都是不诚信开发商的做法，在这一点上，现房的风险要少很多，开发商可以完全公开、公正、公平得进行销售。比如排号，有些开发商搞故意炒作，在政策的整治和监督中，就可以由公正员陪同公开摇号。这些措施可以进一步推动房地产市场的健康发展。
阵雨三：土地出让金收支严格管理
近日，国土资源部正在会同财政部，紧锣密鼓地制订《土地出让金收支管理办法》,备受争议的土地出让金，将全额进入地方预算管理。据悉，《办法》将对土地出让金的收入、分配、解缴和划拨等工作，给予详细的规范管理。一是建立土地出让金收支专户，正在考虑把土地出让金的征收工作放到财政部门。二是土地出让金全额进入地方预算，实行“收支两条线”管理。三是土地出让金的分配问题，15%以上将用于农业开发，5%以上将用于廉租住房建设。四是在地方建立“国有土地收益基金”，给后任政府预留一些发展建设资金。
李蔚：在几个政策中，《办法》对楼市的影响可以说是最小的。不过其中关于土地出让金的分配问题很值得关注，说明政府现在不局限于追求短期收入，而更多的考虑到了房地产业的可持续发展，这是一大进步。土地出让金15%以上用于农业开发，有助于返哺征地过程中给农民造成的利益损失。5%以上用于廉租住房建设，这是城镇廉租住房制度建设的重要经济保障。
山传海：以前收支一条的时候，很有可能会出现政府先收后返的情况。现在有了这条规定之后，不仅规范了土地交易市场，同时也促进了行业的公平交易。解决了政府土地收益的分配问题及使用方向。土地属于所有公民，土地拍卖的收益应该取之于民，用之于民。中国的政府一直以来几乎都是土地财政。但土地是有限的，如何才能保证城市建设的可持续性，这才是大家所必须考虑的。它不可以是一个短期行为，而应该有其延续性，要将未来的一些变数考虑进去。
范海：这个政策的出台，无疑意味着土地成本会上涨，政府利益会小一些，地方政府的驱动力没有那么强。不过短时间来看，对开发商的市场影响不会太大，长远来看对市场的可持续发展起到了推动作用。
阵雨四：暂停办理商品房预售许可证
早在去年8月15日，在央行公布的《2004中国房地产金融报告》中，便建议取消房屋预售制度。据业内可靠消息称，2006年10月至12月底有关部门将暂停办理商品房预售许可证。此举一旦成形会否降低银行放贷风险，而加剧开发商风险？会否引起房屋涨价？
李蔚：在房地产这一特殊的商品市场，期房与现房是两种必然存在的商品房销售方式，它们同时存在的理由是无需讨论的。在我看来，现房销售是趋势，但目前取消预售制度条件尚不成熟。房地产业是资金高度集中的产业，央行处于银行自身金融风险的考虑建议取消房屋预售制度属于部门意见，今年是否会暂停办理商品房预售许可证这一信息有待进一步证实。倘若全面取消房屋预售制度，势必在房地产市场上引起轩然大波，银行的放贷风险是下降了，但加剧开发商风险和引起房价上涨的可能性很大。但从长远来看市场还是平衡的，因为过渡到现房销售时市场的供应量又是饱和的。
山传海：如果这个信息是准确的，那么这将会给房地产行业带来致命的打击。这个规定，一定程度上，它提高了开发商的资金门槛。开发商最早的资金撬动比例为1：8，现在为1：3。一旦如规定所言，那开以后开发商的资金撬动比例将为1：2。此举增加了开发商的风险。由于期房带来的负面影响较大。目前，在广东已基本上是现房交易了。在上海也提出了2年内不卖毛坯房。这对于开发商而言，存在相当大的土地与资金的压力。很有可能会死掉一批开发商。同时，也是对于开发商股权融资、借贷等资金运作方面的考量。一些大的有实力的开发商在行业越来越规范的情况下，会感觉越来越舒服。
范海：这个措施应该是短暂的，不会长久如此，市场也不可能立刻完全接受无期房销售。我个人认为现房销售会减低很多风险，消费者可以买得更加放心，更加安全，不过对于开发商来讲资金实力就显得尤为重要了。如果期房转为现房，开发商的资金投入起码会翻一番，光是土建成本就要付到80%，资金周转不畅的开发商很可能会被淘汰出局。
不过，这样洗牌的也会导致一个结果，由于中小开发商的退出，房地产开发的集中性会变得更强，这就意味着供应量也会下降。存活下来的一些大开发商的供应毕竟有限，能否满足市场需求？供小于求，那么房价呢？所以，对于消费者而言，取消预兽究竟是不是个好消息，还有待市场检验。
早在去年8月15日，在央行公布的《2004中国房地产金融报告》中，便建议取消房屋预售制度。据业内可靠消息称，2006年10月至12月底有关部门将暂停办理商品房预售许可证。此举一旦成形会否降低银行放贷风险，而加剧开发商风险？会否引起房屋涨价？
李蔚：在房地产这一特殊的商品市场，期房与现房是两种必然存在的商品房销售方式，它们同时存在的理由是无需讨论的。在我看来，现房销售是趋势，但目前取消预售制度条件尚不成熟。房地产业是资金高度集中的产业，央行处于银行自身金融风险的考虑建议取消房屋预售制度属于部门意见，今年是否会暂停办理商品房预售许可证这一信息有待进一步证实。倘若全面取消房屋预售制度，势必在房地产市场上引起轩然大波，银行的放贷风险是下降了，但加剧开发商风险和引起房价上涨的可能性很大。但从长远来看市场还是平衡的，因为过渡到现房销售时市场的供应量又是饱和的。
山传海：如果这个信息是准确的，那么这将会给房地产行业带来致命的打击。这个规定，一定程度上，它提高了开发商的资金门槛。开发商最早的资金撬动比例为1：8，现在为1：3。一旦如规定所言，那开以后开发商的资金撬动比例将为1：2。此举增加了开发商的风险。由于期房带来的负面影响较大。目前，在广东已基本上是现房交易了。在上海也提出了2年内不卖毛坯房。这对于开发商而言，存在相当大的土地与资金的压力。很有可能会死掉一批开发商。同时，也是对于开发商股权融资、借贷等资金运作方面的考量。一些大的有实力的开发商在行业越来越规范的情况下，会感觉越来越舒服。
范海：这个措施应该是短暂的，不会长久如此，市场也不可能立刻完全接受无期房销售。我个人认为现房销售会减低很多风险，消费者可以买得更加放心，更加安全，不过对于开发商来讲资金实力就显得尤为重要了。如果期房转为现房，开发商的资金投入起码会翻一番，光是土建成本就要付到80%，资金周转不畅的开发商很可能会被淘汰出局。
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