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九月楼市气象分析：四场阵雨高温仍不退
(2006-09-15 20:34:50)| 分类： 天府早報 |
九月楼市气象分析
四场阵雨高温仍不退
九月,从中央到地方紧缩地根、个人住房转让所得税、外汇管理和廉租房建设四大阵雨已倾盆楼市。虽然调控力度相当大，但调控效果不甚理想。 很多人在心里揣测2006年的地产“新政”是否会像“国八条”那样流产？楼市的真正症结仍未治愈？在一片期待与惶恐声中,不管情愿与否，房地产业都得接受这样的现实：楼市高温仍不退！
紧缩地根 规范了操作却引发了抢地潮
《国务院关于加强土地调控有关问题的通知》（下称《通知》）9月5日一发布就被业界强势冠名为“国家一系列土地新政中的最高指令”。在《通知》下发的这两周里，其中有四大点被业界广泛关注：一是强化土地违法违规领导责任，二是重点整治“以租代征”等突出问题，三是调整分配机制解决“土地财政”，四是强调保障被征地农民长远生计。国土资源部部长孙文盛发表署名文章指出，这一政策体现了“党中央、国务院实行最严格的土地管理制度的坚定决心”。这样的解读缘于目前“一些地方违法用地比例太高”和“ ‘以租代征’等土地问题十分严重。
四川师范大学地理与资源科学学院房地产教研室主任蒋贵国认为：“以《通知》的下发，表明土地利用权向中央集中将进一步加强”。在9月8日中国土地学会组织召开的加强土地调控专家座谈会上，《通知》主要起草人之一甘藏春对这种“集中”作出解读，即调整利益、明确责任、依法惩戒三箭齐发以规范土地市场。蒋贵国指出，《通知》的重点就是对现有土地资源的整理，对闲置土地的清理，对今后土地的规范管理。难点有两个，一是在土地监察制度的建立上，由于土地监察难度较大，这需要中央政府加强监察力度，提高监察技术手段，完备监察制度；二是在严格而科学的供地计划的实施，针对不同地区的发展模式和发展阶段，制订不同的土地供应计划。要解决好这些问题，肯定在短时间内会导致一些地方供地紧张。在采访中记者发现开发商们对《通知》的出台整体是支持与配合的同时也感到紧张，上海复地赵总特别关心由于历史遗留问题造成的“以租代征”问题究竟如何解决，希望能有一种更合理的解决方式出台。四川高速公路房地产开发有限公司副总经理陈兵则认为，紧缩地根增加开发成本，短期利空，会造成僧多粥少，引发新一轮拿地热潮，刚刚结束的拍买会就是最好的证明。当然随着土地市场的规范，从长远来看，对整个房地产市场是件好事情。成都融创置地有限公司营销总监李杰告诉记者，土地收紧的政策，对于开发商来讲的确能够感受到压力，但可以使整个房地产市场竞争更规范，作为开发商，我们会主动去关注学习新的土地政策，对照公司的操作，进一步规范市场化运作，在公司的整体策略上做出相应调整，去适应新政策未来的新挑战。
二手房个税 打击了炒房却抬高了房价
个人住房转让所得征收个人所得税，是购房者尤其是炒房人很是关注的话题。7月18日，国家税务总局下发《关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》（下称《通知》）一度引起二手房市场集体过户的高潮。时至9月6日，成都市地方税务局在转发这一《通知》时明确规定，结合成都市实际，对未提供完整、准确的房屋原值凭证，不能正确计算房屋原值和应纳税额的纳税人，按照住房转让收入的1%核定应纳个人所得税额。据成都市地方税务局总经济师黄安定介绍，目前，征税的各项技术条件也已经基本具备，成都市民二手房交易的个人所得税纳税问题可以很快解决。
不少市民担心无论个税如何调整，本应由售房者承担的个税会自然“转嫁”到买房人的身上，反而会导致房价上涨。尺度地产总经理山传海指出本次个税征收虽然市场接受度较高，但是对于购房者来说个税的调整所受的影响比起卖房者的影响要大的多。山传海认为，转让者无论是按那种个税征收比例，多出来的个税部分无疑都会转到购房款上，《通知》的相关内容主要是防止炒房者通过炒房获得高额利润，造成市场上房价虚高国家税收的流失的措施，当然这是一把双刃剑，它制约了部分炒房行为，但也造成二手房价上涨，限制了二手房市场的发展。
限外规定 二线城市防不胜防
外资争夺中国房地产市场是“狼来了”还是“象来了”，业界一直争论不休。9月5日，外汇管理局、建设部联合发布《关于规范房地产市场外汇管理有关问题的通知》，真正限制外资的政策终于突现。很明显，两部委史无前例地提高了外资和外商进入中国楼市的门槛。有评论认为，该地产新政有利于“挤压泡沫，规范投资，打击投机和洗钱行为”。
北京五合国际集团副总经理严涛在接受本报记者采访时说，外资进入的目的主要在于通过收购国内以人民币计价的物业，在人民币升值中获得收益。但是，外资的大量拥入，对当地房价的抬高起到一定的推波助澜作用，因此，政府为了稳定这部分市场的价格，出台相应的限制政策，从而稳定住房价。同时，政府对外来投资机构投资国内房地产的约束，从开发环节上就采取限制，在一定程度上控制了外资的参与国内市场。因此，此次限制外资的政策，对于国内一线城市高端别墅物业的销售有一定负面影响，对于进入中国市场的外资房地产开发类机构，也有一定限制。
成都融创李杰认为就成都这样的二级城市而言，有关规范房地产市场外汇管理的规定对成都的影响不会太大，因为成都房地产市场主要是内资开发和内资消费。但成都良好的市场环境和发展前景正吸引着大批外商的眼球。据记者了解新加坡、印尼、意大利等诸多外商房地产企业已经在成都立足，据悉全球500强企业上海花旗地产公司前期筹备部也进驻成都；英国地产探花斯嘉伯集团董事总经理Didier率领多名专家来成都进行为期一周的成都楼市实地考察尚未结束；8月30日谢菲联置业(成都)有限公司总经理朱亿良一下飞机随即展开了谢菲联“以商养球”的地产开发的前期准备工作。
强推廉租房 地方落实遇尴尬
这8月30日建设部《城镇廉租住房工作规范化管理实施办法》（下称《办法》）的颁布，廉租房被真正推上了住房结构调整的风口浪尖，这几年，各地政府都花了大量的财力、物力建设经济适用房，但效率并不明显。蒋贵国分析到，主要是缘故是中国人口基数过大，每年新增购房人数巨大。投入市场的经济使用房相对是杯水车薪，供应量不足。而廉租房由于可重复使用，所以使用效率较高。
廉租住房建设是一项关注民生的住房保障制度，成都市房管局廉租房负责人告诉记者，成都目前没有廉租住房，而实施的是廉租住房现金补贴。为什么成都实施的是廉租住房现金补贴，而非住房补贴呢？成都市房管局廉租房负责人接受记者的采访时说，这其中主要有五大原因：一是现金补贴的覆盖面会更宽，而且占有的资金比现房相对要少一些，对于财力相对有限的政府而言，实施现金补贴是比较科学的；第二，如果是提供住房，享受廉租房的人往后收入到达了不享受政策的标准也很难退房，现金补贴解决了“请神容易送神难”的问题；第三，现金补贴形式提高了工作效率，实物补贴不好管理，租金也很难收；第四，发挥了市场机制作用，大家可以拿到现金去租房住，这样便促进了租赁市场的发展；最后，现金补贴比提供住房更加便于年轻人就业，老人就医和小孩就学，便于根据各自不同的需要选择住房。 目前我省21个市州都已实施廉租房制度，但除成都、乐山、达州以及部分县采用租赁补贴方式外，多数城市采取租金核减或实物配租。该负责人还提到，成都市的这种廉祖房现金补贴制度非常科学，未来该政策不会改变。
而此前，财政部、建设部、国土资源部已联合下发了《关于切实落实城镇廉租住房保障资金的通知》（下称《通知》），要求各地从土地出让金净收益中拿出5%用于廉租房建设。蒋贵国认为《办法》和《通知》规定利用土地收益金推进廉租住房建设借鉴了国外低收入人群住房保障方式，各部门联合推进表明了政府调整住房结构的惠民决心。《办法》和《通知》的公布说明政府在着手制定廉租住房制度游戏规则，无论采取哪一种落地方式，我认为关键是看能不能解决问题，只要让更多的人租而不买，这样才能最终解决住房供应结构不合理的问题。融创置业的李杰表示，廉租住房的建设这需要政府拿出一套统筹有效的办法来，作为开发商来说社会义务和商业利润都是不可丢的，若是承建廉租住房有一定的利润空间，开发商会考虑参与廉租住房建设。
九月,从中央到地方紧缩地根、个人住房转让所得税、外汇管理和廉租房建设四大阵雨已倾盆楼市。虽然调控力度相当大，但调控效果不甚理想。 很多人在心里揣测2006年的地产“新政”是否会像“国八条”那样流产？楼市的真正症结仍未治愈？在一片期待与惶恐声中,不管情愿与否，房地产业都得接受这样的现实：楼市高温仍不退！
紧缩地根 规范了操作却引发了抢地潮
《国务院关于加强土地调控有关问题的通知》（下称《通知》）9月5日一发布就被业界强势冠名为“国家一系列土地新政中的最高指令”。在《通知》下发的这两周里，其中有四大点被业界广泛关注：一是强化土地违法违规领导责任，二是重点整治“以租代征”等突出问题，三是调整分配机制解决“土地财政”，四是强调保障被征地农民长远生计。国土资源部部长孙文盛发表署名文章指出，这一政策体现了“党中央、国务院实行最严格的土地管理制度的坚定决心”。这样的解读缘于目前“一些地方违法用地比例太高”和“ ‘以租代征’等土地问题十分严重。
四川师范大学地理与资源科学学院房地产教研室主任蒋贵国认为：“以《通知》的下发，表明土地利用权向中央集中将进一步加强”。在9月8日中国土地学会组织召开的加强土地调控专家座谈会上，《通知》主要起草人之一甘藏春对这种“集中”作出解读，即调整利益、明确责任、依法惩戒三箭齐发以规范土地市场。蒋贵国指出，《通知》的重点就是对现有土地资源的整理，对闲置土地的清理，对今后土地的规范管理。难点有两个，一是在土地监察制度的建立上，由于土地监察难度较大，这需要中央政府加强监察力度，提高监察技术手段，完备监察制度；二是在严格而科学的供地计划的实施，针对不同地区的发展模式和发展阶段，制订不同的土地供应计划。要解决好这些问题，肯定在短时间内会导致一些地方供地紧张。在采访中记者发现开发商们对《通知》的出台整体是支持与配合的同时也感到紧张，上海复地赵总特别关心由于历史遗留问题造成的“以租代征”问题究竟如何解决，希望能有一种更合理的解决方式出台。四川高速公路房地产开发有限公司副总经理陈兵则认为，紧缩地根增加开发成本，短期利空，会造成僧多粥少，引发新一轮拿地热潮，刚刚结束的拍买会就是最好的证明。当然随着土地市场的规范，从长远来看，对整个房地产市场是件好事情。成都融创置地有限公司营销总监李杰告诉记者，土地收紧的政策，对于开发商来讲的确能够感受到压力，但可以使整个房地产市场竞争更规范，作为开发商，我们会主动去关注学习新的土地政策，对照公司的操作，进一步规范市场化运作，在公司的整体策略上做出相应调整，去适应新政策未来的新挑战。
二手房个税 打击了炒房却抬高了房价
个人住房转让所得征收个人所得税，是购房者尤其是炒房人很是关注的话题。7月18日，国家税务总局下发《关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》（下称《通知》）一度引起二手房市场集体过户的高潮。时至9月6日，成都市地方税务局在转发这一《通知》时明确规定，结合成都市实际，对未提供完整、准确的房屋原值凭证，不能正确计算房屋原值和应纳税额的纳税人，按照住房转让收入的1%核定应纳个人所得税额。据成都市地方税务局总经济师黄安定介绍，目前，征税的各项技术条件也已经基本具备，成都市民二手房交易的个人所得税纳税问题可以很快解决。
不少市民担心无论个税如何调整，本应由售房者承担的个税会自然“转嫁”到买房人的身上，反而会导致房价上涨。尺度地产总经理山传海指出本次个税征收虽然市场接受度较高，但是对于购房者来说个税的调整所受的影响比起卖房者的影响要大的多。山传海认为，转让者无论是按那种个税征收比例，多出来的个税部分无疑都会转到购房款上，《通知》的相关内容主要是防止炒房者通过炒房获得高额利润，造成市场上房价虚高国家税收的流失的措施，当然这是一把双刃剑，它制约了部分炒房行为，但也造成二手房价上涨，限制了二手房市场的发展。
限外规定 二线城市防不胜防
外资争夺中国房地产市场是“狼来了”还是“象来了”，业界一直争论不休。9月5日，外汇管理局、建设部联合发布《关于规范房地产市场外汇管理有关问题的通知》，真正限制外资的政策终于突现。很明显，两部委史无前例地提高了外资和外商进入中国楼市的门槛。有评论认为，该地产新政有利于“挤压泡沫，规范投资，打击投机和洗钱行为”。
北京五合国际集团副总经理严涛在接受本报记者采访时说，外资进入的目的主要在于通过收购国内以人民币计价的物业，在人民币升值中获得收益。但是，外资的大量拥入，对当地房价的抬高起到一定的推波助澜作用，因此，政府为了稳定这部分市场的价格，出台相应的限制政策，从而稳定住房价。同时，政府对外来投资机构投资国内房地产的约束，从开发环节上就采取限制，在一定程度上控制了外资的参与国内市场。因此，此次限制外资的政策，对于国内一线城市高端别墅物业的销售有一定负面影响，对于进入中国市场的外资房地产开发类机构，也有一定限制。
成都融创李杰认为就成都这样的二级城市而言，有关规范房地产市场外汇管理的规定对成都的影响不会太大，因为成都房地产市场主要是内资开发和内资消费。但成都良好的市场环境和发展前景正吸引着大批外商的眼球。据记者了解新加坡、印尼、意大利等诸多外商房地产企业已经在成都立足，据悉全球500强企业上海花旗地产公司前期筹备部也进驻成都；英国地产探花斯嘉伯集团董事总经理Didier率领多名专家来成都进行为期一周的成都楼市实地考察尚未结束；8月30日谢菲联置业(成都)有限公司总经理朱亿良一下飞机随即展开了谢菲联“以商养球”的地产开发的前期准备工作。
强推廉租房
廉租住房建设是一项关注民生的住房保障制度，成都市房管局廉租房负责人告诉记者，成都目前没有廉租住房，而实施的是廉租住房现金补贴。为什么成都实施的是廉租住房现金补贴，而非住房补贴呢？成都市房管局廉租房负责人接受记者的采访时说，这其中主要有五大原因：一是现金补贴的覆盖面会更宽，而且占有的资金比现房相对要少一些，对于财力相对有限的政府而言，实施现金补贴是比较科学的；第二，如果是提供住房，享受廉租房的人往后收入到达了不享受政策的标准也很难退房，现金补贴解决了“请神容易送神难”的问题；第三，现金补贴形式提高了工作效率，实物补贴不好管理，租金也很难收；第四，发挥了市场机制作用，大家可以拿到现金去租房住，这样便促进了租赁市场的发展；最后，现金补贴比提供住房更加便于年轻人就业，老人就医和小孩就学，便于根据各自不同的需要选择住房。 目前我省21个市州都已实施廉租房制度，但除成都、乐山、达州以及部分县采用租赁补贴方式外，多数城市采取租金核减或实物配租。该负责人还提到，成都市的这种廉祖房现金补贴制度非常科学，未来该政策不会改变。
而此前，财政部、建设部、国土资源部已联合下发了《关于切实落实城镇廉租住房保障资金的通知》（下称《通知》），要求各地从土地出让金净收益中拿出5%用于廉租房建设。蒋贵国认为《办法》和《通知》规定利用土地收益金推进廉租住房建设借鉴了国外低收入人群住房保障方式，各部门联合推进表明了政府调整住房结构的惠民决心。《办法》和《通知》的公布说明政府在着手制定廉租住房制度游戏规则，无论采取哪一种落地方式，我认为关键是看能不能解决问题，只要让更多的人租而不买，这样才能最终解决住房供应结构不合理的问题。融创置业的李杰表示，廉租住房的建设这需要政府拿出一套统筹有效的办法来，作为开发商来说社会义务和商业利润都是不可丢的，若是承建廉租住房有一定的利润空间，开发商会考虑参与廉租住房建设。
楼市气象衍生指数
金融投资风险指数：五级，若是取消房屋预售制度，开发商将承担产品开建与销售这一时间段内庞大的资金运转风险。
新房房价透明指数：四级，新建商品房销售明码标价制度一旦实施，购房者将明明白白买房。
地价上涨指数：四级，紧缩地根将让地价总水平增长三分之一到二分之一，即上50%。
二手房房价上涨指数：三级，按房价总额的1％或房价差额的20％征收个人住房转让所得税抑制炒房，但由于炒房者“转嫁”负担，会导致房价上涨。
住房保障指数：三级，财政部、建设部、国土资源部三部委力推城镇廉租房建设，5%的土地出让金净收益提供了强大的资金支持。
房地产交易秩序健康指数：三级，建设部、国家发改委、工商总局联合部署为期一年的房地产交易秩序专项整治行动，严惩六类违法违规行，有利于规范交易市场。
外资风险指数：二级，规范房地产市场外汇管理有利于挤压地产泡沫、规范投资、打击投机和洗钱行为。
土地可持续发展指数：二级，国土资源部、财政部酝酿《土地出让金收支管理办法》，将土地出让金全额进入地方预算管理，将促进土地资源的可持续发展。
金融投资风险指数：五级，若是取消房屋预售制度，开发商将承担产品开建与销售这一时间段内庞大的资金运转风险。
新房房价透明指数：四级，新建商品房销售明码标价制度一旦实施，购房者将明明白白买房。
地价上涨指数：四级，紧缩地根将让地价总水平增长三分之一到二分之一，即上50%。
二手房房价上涨指数：三级，按房价总额的1％或房价差额的20％征收个人住房转让所得税抑制炒房，但由于炒房者“转嫁”负担，会导致房价上涨。
住房保障指数：三级，财政部、建设部、国土资源部三部委力推城镇廉租房建设，5%的土地出让金净收益提供了强大的资金支持。
房地产交易秩序健康指数：三级，建设部、国家发改委、工商总局联合部署为期一年的房地产交易秩序专项整治行动，严惩六类违法违规行，有利于规范交易市场。
外资风险指数：二级，规范房地产市场外汇管理有利于挤压地产泡沫、规范投资、打击投机和洗钱行为。
土地可持续发展指数：二级，国土资源部、财政部酝酿《土地出让金收支管理办法》，将土地出让金全额进入地方预算管理，将促进土地资源的可持续发展。
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