土地搏动楼市脉搏？

新华网  http://www.sc.xinhuanet.com/ 2006/08/18

有评论认为，日前建设部和国土部针对楼市土地供应、住宅供应、市场交易、住宅保障等产业链各个环节分别开出的5帖“药剂”，进行的是“一条龙”调控。土地市场如此严峻，是否会加速房地产企业洗牌，成都是否会出现限价地，未来居住和城市发展将发生怎样的变化。

　　>>行业洗牌利还是弊？

　　官员：土地供应限制增加，很多人都在担心因此加剧开发商洗牌。这样的担心是必要的，也在情理当中。政策的制定与执行是一门大学问，其他国家和地区由于实施土地限制政策引起的连锁反应值得我们深思。开发商洗牌有促进楼市的品质化与品牌化发展的一面，可人们会担心因此导致房地产垄断企业的出现。中央的政策地方会坚决贯彻，可中央政策一般都带有普遍性，每个城市又有不同的情况，因此在地方实施细则出来之前，任何人都不敢妄言，土地供应限制增多是否会加速开发商洗牌，也无法预测其影响程度如何。

　　山：加速开发商洗牌这是楼市发展的必然。目前，一系列的地产新政，已经导致了不少开发商望地兴叹。由于对开发商的资金实力要求很高，没办法只有将二级城市作为发展方向，将目光聚集在郊区，近郊及远郊，那里也许会成为他们的主战场。这样的洗牌对楼市而言是相当不利的，少数的开发商占有大部分的市场份额是一个十分危险的信号。早在2000年，香港就于由过高地价形成了排名前10位的开发商占有80%的项目。

　　陈：开发商洗牌是必然的，但对楼市而言则有不同见解。一方面，通过这样洗牌之后，留下的开发商必然是有实力的，其开发出的产品必然是具有一定品质的，价格高一点点，但物有所值。另一方面，如果这个洗牌加剧，呈现出垄断的趋势，这对于消费者而言不是好消息，房价得不到有效的控制。因此最好的方式就是寻找一个合理的平衡点，将市场的蛋糕多分几份。既可以进行正常的市场竞争与淘汰，同时也不要出现对市场的垄断。

　　>>退出机制 必要还是不要

　　官员：在我印象中，没有建立土地推出机制来保护开发商的提法。按照管理学和市场经济规律来讲，政府保护的是市场经济本身的正常运转。开发商在拿地之前做过全面的成本评估，会对相关因素带来的影响有所考虑。一但入市就应该遵循市场经济的规律。事实上，“国六条”等新政出来后开发商以前拿的很多地块都升值了，这实质上也是市场规律的显现。

　　山：土地退出机制，这不太可能。因为以前拍的地，在现在来说已经增值了，没有开发商会退出。即使是真的想要退出，最多就是不要保证金或是延期付款，对开发商本身影响不大。

　　陈：随着一系列的地产新政，目前对于开发商的限制越来越多。是应该建立一些类似于土地退出机制，以此来保护开发商的利益。但就实际情况而言，似乎又不太现实。作为开发商，在拿地之前就应该做好一切总评规划，即使有一些小波动，对全局而言也不会有太大影响。如果真的出现一些政策、市场的变化，也只有灵活一点，从其他方面进行弥补。就如我们这个地块，保证金530万，一期建设交了近两个亿，这岂是说退就可以退的。

　　>>限价地块挑战还是机遇？

　　官员：我也注意到，在限套型、限房价基础上，采用竞地价、竞房价方

　　式招标出让土地———“国六条”的核心细则正逐步在一些城市开始实施。

　　业内人士认为，政府如此定价，是为

　　了活跃竞拍气氛，因为限制太多，有可能导致流拍；也有舆论认为，政府

　　始终不肯牺牲地价，因此才让利给开

　　发商，这些说法都很片面。不管怎么

　　说，政府的目的还是能够稳定房价。成都是否会推出、何时推出、推出多

　　少像北京、广州那样“限房价”地块，这都得等相关规划制定出来并得到

　　上级部门的批准才能知晓。

　　山：“国十五条”中就出现过限房价的相关信息，但应该不会出现整体限价吧。据可靠消息，今年年底或明年年初，成都会有限房价地块推出。相比较而言，本土开发商接招的可能性要大一些，大的开发商不太可能会参加到限房价地块的竞争之中。

　　陈：对于限价房，因为没有接触过，也没有过多的评价。相信既然存在，必然有其可操作性，但风险应该会相对较大。对于是否接招，可能要看具体的地块才能进行判断，但只要有利润，就应该会有开发商接招，只要能够做出好的产品，限价房也应该能够赚钱。

　　>>城市发展高密还是高疏？

　　官员：根据《成都市城市总体规划1995－2020年》（以下简称《规划》），成都城市建设的总目标是：建设一个具有良好生态环境，体现历史和地方特色、人民安居乐业的现代化特大城市，实现社会经济的可持续发展。依照《规划》，中心城将逐步降低工业用地的比重，提高城市土地使用效率，改善城市环境。中心城居住用地比重保持在30%以上，以提高生活居住的环境质量。

　　山：无论是高密的“密”还是高疏的“疏”，在理解上可能存在一些偏差。不少人是认为它指的是建筑密度，其实应该是人口密度才对。因而政府提出的“高、强、密”发展也可以做出产品品质的。在成都市，目前有1000多万的人口，人口密度比较大。在将来，成都规范成为3000万人口的城市。如果过于在城市平面上加大，那就会象北京一样，出现四环、五环、甚至到十环，堵车等不良现象将不断加剧，不太利于人们的居住。再加上由于我国本来耕地就比较稀少，无限扩大城市版图，占用耕地也不太符合我国国情。因此，高、强、密才是更为适合成都的发展模式。

　　陈：无论是高密还是高疏，重在合理，要根据城市发展的具体情况来看。在城区由于可利用土地较少，为了提高土地利用率，可以选择走高密的道路。在可利用土地较多的郊区，为了满足人们追求居住舒适度的要求，可以开发一些高疏的产品。其实这也给规划、国土等政府部门提出了更高的要求。一方面相关部门应该对容积率，绿化率等指标做更科学的规定，另一方面，开发商也应该站在较人文的高度做自己的产品，毕竟开发商对城市的发展也负有一定的责任。

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