土地新政不减开发商热情？

新华网  http://www.sc.xinhuanet.com/2006/08/18

日前，主管房地产市场的两大部委———建设部和国土部连续发文，土地政策从严向紧发展。

　　●土地新政不减开发商热情？

　　●土地催变房地产格局？

　　●土地搏动楼市脉搏？

　　本报特邀三位嘉宾做客“楼市三人行”，就上述问题谈谈他们的看法。

　2006年7月28日成都兴元房地产开发有限公司以580万元/亩、总价89311.万元拿下了成都市金牛区洞子口乡新桥村地块。8月15日成都国地置业分别以173万元/亩、200万元/亩，总价34263、144万元、10766、4万元分别拿下了大面街办成龙路以北、大面街办天鹅西湖南路以西地块。据悉，成都市将在9月推出7快开发价值极高的地块，不少开发商对这几块地已是高度关注，成都土地市场可谓是热浪滚滚……

　　>>“五大措施”促进市场规范

　　官员：国土资源部推出“五大措施”针对的是当前土地管理的违法违规等5大问题。按照国土资源部的要求，今后土地调控必须完善责任制度，实行问责制；而当前要重点查处非法批地、未批先用、批少用多、非法低价出让国有土地使用权等问题。就规范土地市场而言，“五大措施”的推出最终目的在于促进房地产市场的健康发展。

　　山：从国家发改委公布的二季度全国70个大中城市房屋销售价格调查来看，新政下房价仍然呈上涨趋势，而成都市房管局公布的1-7月成都五城区新建商品房均价也略有微涨。在我看来，国土资源部“五大措施”的推出，基调在于限制投资开发，进一步规范土地市场，最终目的是为了抑制房地产过热。

　　陈：不论是国土资源部新近推出的“五大措施”，还是以前国家相关部门出台的一系列房地产政策、措施，其目的就是为了让房地产市场更加规范化，使各开发商在正常的市场竞争条件下，实现优胜劣汰。

　　>>土地价值诠释市场前景

　　官员：6月1日“国六条”等新政实施以来，所拍卖的几宗地块地价都没有降温，这是大家都能看见的事实。有人因此就得出结论，“国六”新政走入了去年“国八条”怪圈。其实，这种看法是很片面的。首先，我们国家现在实行的是市场经济，在供需两旺的情况下土地保持增值，这是市场经济规律作用的结果。其次，这是实力开发商之间较量的一个结果。我们看到国六条以后，政府不断的有细致和规定出台。表明政府在不遗余力地规范土地市场和房地产市场，促使其健康发展。

　　山：新政后土地交易屡创新高，这一现象在成都表现得比较突出。其背后也透露出一个信息：成都是具有投资价值的。目前为止，由于成都的房地产发展比较好，具有投资价值，各开发商也热衷于投资这个市场。土地市场而言，由于越来越多的外来开发商介入，同等机会下竞买家增多了。不少外来开发商为了快速打入成都市场，在高成本的情况下，不惜以微利参与竞争，地价自然居高不下。随着城市的快速发展，城市框架在不断拉伸，开发商们对未来楼市都充满了期待。由于成都的开发商总量比较多，为了生存与可持续发展，也有不惜血本参与竞争的，

　　陈：从去年到今年出台的一系列政策、措施，对成都楼市的影响都不明显。说明成都楼市是健康的，泡沫较小，市场热应该是正常的市场需求，因而成都这个市场是被所有开发商们所看好的。土地市场的竞争自然会加剧，必然将导致地价屡创新高。正如我们7月28日拍到的洞子口这块地一样，580万元／亩再创了城北地价的新高。很多机构与业内人士也在讨论我们拿的这块地。认为未来项目面市均价远远高于目前项目所处区域价格，担心市场的认可度，不知道兴元房产将如何运作？其实不必担心，在我们拿地之前就做了很完备的估算和风险评估，应该说一切都在我们掌控之中。

　　>>开发商解压自有良方

　　官员：土地成本提高，开发难度增大，这里透露着一个信息，城市的开发建设需要高资质的开发商。认清了这一点，开发商如何解压就迎刃而解了。重要的是开发商怎样去把内功做好，如怎样深入研究市场做好土地成本预算，怎样加强企业的管理与开发出优质的产品，以提升自身的品质等。总之，土地市场限制增多，这不是坏事，而是多赢的举措，对开发商来说既是机遇又是挑战。

　　山：从拿地的种种迹象表明，出于战略投资的需要，开发商们在拿地都还不太理性。对未来的预期相对偏高，土地价值在一定程度上被放大。因此，开发商在拿地的时候应该更加紧谨。特别是对于较热的版块如温江、华阳、及主城区等区域不要太高估了它们的价值。而对于有上升空间的区域如新都、双流等土地价值不太突出的区域，则要保持一定的关注度，也许那里才是好的投资方向。而对于已经拿了地的开发商，则要更加注重良好的产品定位及差异性创造，只有这样才能得到市场的认可。

　　陈：在土地成本增涨的今天，开发将如何解压呢？作为开发商，我们尽量做到合理利用土地，并从消费者的角度出发，设计一些功能齐全、布局良好及适用性强的房产。特别是新政后，对户型又有了新的要求，我们在有限的空间内为消费者营造合理空间享受。其次，是精耕细作，做好环境、做好配套，做出楼盘的品质，为市场奉献出精品。有了好的产品，必然会有好的销售业绩，有了好的销售业绩自然就会解压了。

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　　早报记者 赵华文 关敏