要充分制造和利用短线机会出货,不能在短期确定性的阶段与长期的不确定性赌博.

2009年的深圳楼市必须要面临的几大问题：一是存量过大的消化压力。2008年底的存量加上2009年增量将超过千万，这是2009年深圳楼市的不可承受之痛。庞大的政策保障型住房的开工、在建和规划，将导致相当一批经济适用房的适用人群心存积极预期，而减缓参与商品房市场的冲动。二是金融海啸导致信心被适度抑制；2009年的宏观经济层面当然不容乐观，金融海啸将深度反应，诸多行业因为链条效应开始显现，比如金融、物流等等，深圳市经济增长将明显下降，保十的增长压力明显。这将导致因为对未来的不确定性而客观上出现非紧迫性支出的萎缩。三是政策空间有限性。 08年9月16日后，国家房地产新政已经出台了一系列针对首次置业者、改善性置业者、投资性置业者的激活政策。可以预见的是，如果楼市没能出线明显好转，09年还将会出台些许的零碎政策，但应该不会有明显刺激需求的强力措施了（二套房完全放开又能怎样？）。因此，不可以对政策的救市效应仍然抱有过多期待。

综上所述，09年深圳楼市将继续呈现典型的买方市场特征，供大于求的事实不能有根本性的改变。因为宏观经济环境的原因，在现有的价格体系下，改善性和升级性需求无法实现规模化。因为存量过大、房源的可选择性强、未来短期内房价上升的可能性小等原因导致的短期转手环境不好，因此投资性需求也是相当有限。但09年深圳楼市仍然会表现出很强的波动性，比如当阶段性利好因素出现的时候，或者局部交易量放大的时候，楼市会出现短期走势的模糊性，这样会抬高一些开发商的预期而导致房价阶段性发生异动。

开发企业要体谅政府的难处，积极配合政府的动作。政府就像个为难的家长，手心手背都是肉，一边是顽皮自私、眼睛贼溜溜转个不停的老大（开发商），拿着面包不肯轻易松手（其实心里也着急，面包的保质期快过了），一边是嗷嗷待哺的小儿（置业者），怎么也够不着大哥手中的那点东西（当然也有聪明的，瞧见了那些快变质的面包，心里打定了主意，哼，你就拿着吧，你总不会就这样舍得扔到垃圾桶吧）。两个孩子怎么也坐不到一个桌子上来。最着急的只有家长了，家长只好打圆场，一方面，用各种方式让小儿买大儿的面包，诱惑（家长让利甚至垫钱、借钱）、逼迫（降息。你不花，那你放到我这里的钱就不给你那么高的利息了）；另外一方面又不得不不断向顽皮的孩子喊话：儿啊，东西放着也是放着，要是发霉了，最后的损失还不是家里的？你可千万别让我一个人顶着，现在里外都不顺，你做大哥的要多担着点啊，做家长的也有力不从心的时候。

现在楼市就是这么回事。

在这种情势下，开发商应该采取的对策是：一是仍然要把降价要作为基本策略。只有通过价格来降低置业门槛，扩大置业人群的半径，把市场的“分母”做大；二是要充分制造和利用短线机会出货。要抓住“春交会”、“秋交会”等事件性机会快速出手。利用政策性利好的机会、置业者积极入市的波段性机会优惠出货，切切不要在市场表现积极的时候抬高预期，不能在短期确定性的阶段与长期的不确定性赌博；三是提高营销水平与同行竞争。买方市场条件下，与同行竞争应该成为常态。不要仅盯大势，更要盯住同地段、同档次、同价位的项目，通过强大而有魅力的营销战术制造吸引力和差异化，塑造性价比，引来置业者，在不大的蛋糕中为自己快速切多一份。

对地产商来说，房地产金融应该是一个需要密切关注的问题。对各种形态资本的运作和运用将是一些开发商必备的技能。

对置业者来说，一要明白，其实任何阶段都有低价房；二是不要随便随风起舞，始终要知道，现在的面包和蛋糕是大大的有。