深圳楼市似乎开始升温了.

自 11月1日“房贷新政”生效后，深圳商品住宅交易出现了明显上升的态势，中间竟然爆出了今年内最高的单日交易量467套。有舆论据此认为，深圳楼市新的向上拐点出现了！于是乎，少数开发商开始了顺风涨价，一些置业者也开始出现了不安，深圳房价会不会又要脱缰了？

我的看法：是升温但不是回暖。

应该说目前突然放大的交易量还主要是一种“新政效应”，是政策性动力释放了积压一年多的紧迫性自住置业需求，这就是为什么市场目前主要是小户型板块热销的原因，但这并不意味着不同层级的置业者开始规模化重返市场。中大户型比较冷淡的销售状况很能说明这一问题。因此，目前的深圳楼市交易现状可谓一半是海水一半是火焰。

从最近的市场行为来看，深圳正在进入一个可能会很短暂的分化时期。出于不同的实际情况（如在售项目的销售率不同、是否有在建或者待开工项目、是否存在急需滚动的资金要求等等）、亦出于对政策的解读和对后市的判断不同（有的认为“政策市”将产生“回暖市”，有的认为政策只是一个辅助力），房地产开发企业会采取不同的市场策略，守势、攻势、涨势、降市、稳势都会在者一阶段出现。同理，置业者面对目前的形势，也会分化，立即入世、观望守市、消极待市都会存在。因此，在销售业绩上，就会有人欢乐有人愁。

但是，不管现在的房子好卖还是不好卖，毫无疑问的是，今天深圳楼市面临的矛盾主要还是存量消化问题。截至11月17日，深圳可售商品住宅套数为6.28万套、可售面积为638万平方米，加之今年内仍将有新项目入市。以2006年我市全年销售商品住宅面积705万平方米、2007年全年销售商品住宅面积500万平方米为比照，即使仅仅是现有存量也需要一年的时间才能分解完结。何况，2009年还将继续增加年度供应，同时，在中央政府强调“大力加强廉租房和经济适用房等政策保障性住房的投资收购和开发建设”的原则性要求下，深圳市势必会加快计划中的政策保障性住房的建设和供应。显然，现在还不是深圳楼市供需矛盾最严峻的时期。另外，还不可忽略的是，在全球金融海啸的影响下，房地产业开始面对边界更大的矛盾，因整体经济信心指数的滑落，主力消费人群的“现金为王”意识正在加强，奢侈品销售量、高端餐饮营业额、汽车销售率下降的现象让我们看到了消费疲倦是一个正在发生的事实。对房地产而言，现实的状况是，住房的改善性需求和升级需求依然没能得到规模化的激活。

因此，不管中央政府是否还将出台更进一步的楼市细则，也不论深圳是否还会出台地方性支持政策，但那些终究都是“拐杖”，深圳楼市的路还需要靠我们开发商自己走。是跑？是走？还是边走边看？那就看我们自己的了。