今年的深圳“秋交会”出现了一个令人惊讶的反差，就是参展开发商和参展面积创下新高，而交易量却创了新低（深圳市在整个黄金周只卖出了82套）。几乎所有人都把原因归结为宏观调控的作用力显现，这确实也是事实。但如果再回看今年“五一”期间的“春交会”，呈现的却是开发商冷漠与市场热度的差异。纵观各类大小展会，确实鲜有如此这样受到市场环境左右的。

     这让我们看到了“房交会”的局限性。

   “房交会”诞生于深圳房地产营销的发端时期，在一个市场信息不充分、营销手段不断创新和生成、消费者本身在成长的时期，这种赶集式的“房交会”客观上提供了一种集群营销的环境和平台。比如，对消费者来说，能通过展会最大程度上掌握楼盘项目的信息；能实现集中、反复、多方比较，进行高效率“鉴别式淘房”；在开发商统一精心营造的营销攻势上能被即时调动起节日式参与的兴奋度。对开发商来说，实际上是看中了“房交会”所能制造的目标消费者的最大化集群。。。。。。如此等等。当然，“房交会”在建立起了基本的公共品牌后，在相当一个时期，开发商和观展者的参与更多的时候实际上是一种季节性习惯使然。

    如今由这些因素和条件所形成的“房交会”的市场基础正在面临瓦解。如随着地产网络工具的普及，消费者可以在平常就能高效率形成楼盘信息的最全面化掌握；媒体和服务机构组织的经常化的、眼花缭乱的看楼服务活动代替了展会的集中看楼功能（甚至有的珠三角地区项目开始在深圳常年设置展示中心）；经过开发商多年的“忽悠”，消费者已经产生了营销疲倦，对那些常规的、没有创新的营销活动，进入“不应期”，出现了你玩你的花样，我该看什么楼的就去看什么楼的状况；近几年楼市的“疯狂”，也让大多数开发商紧缩营销成本，基本上也不玩和玩不出什么新的花样；深圳置业者已经成长为“买房专家”，对产品有自己独立而成熟的判断；在市场向好的时期，项目销售已经不象以前那样具有季节性规律，去选择所谓的旺季开盘，因此，如今出现了不同项目的销售节点各异，很难在某一个时间节点上集群；置业者开始出现分化，对投资者来说，看楼是一个“职业”，不需要选择展会看楼，对普通置业者来说，近三年的宏观调控所形成的置业紧迫性已经让深圳的目标置业者基本上都“实现”了即时及时看楼选楼，展会上的非即时开盘项目和非近期开盘项目都很难吸引到目标置业者。。。。。。。

    显然，展会过去所形成的项目与置业者高度集群的性价比正在降低，这是“房交会”今天应该面对的事实。看来，“房交会”必须寻求新的空间和新引力点。

    比如，在深圳面临供应萎缩的大趋势下，将“房交会”直接改名为“珠三角房地产交易会”，更为直接地为珠三角的项目服务，至少在价值上可以体现对更大地理空间的整合效率，以便利置业者；比如将“房交会”的主题功能定义为行业性展会，主要用于房地产产业链上的对接与交易，同时弱化“房交会”的“赶集模式”，而将其中的住宅展示和交易功能常态化，开辟一个常年的“集贸市场式”的空间，用来服务于珠三角的项目。。。。。但是，无论采取哪一种形式，“房交会”还必须花大力气建设自己的“魂”，主题活动的安排不能放任化和形式化，应该精心策划，不断创新，能最大化的调动目标人群和目标客户参与的积极性和必要性。要明白，对展会而言，展是形式，活动是魂，交易与对接是本。。。。。。

    当然，也许一定还有更多的好的方式方法，但是无论是什么，有一点应该是确定的，那就是“房交会”必须要“变”了。