深圳面临旧改的攻坚时期，寻找到高效率和高价值的旧改路径成为当务之急。今天所报道（南方日报2007年5月29日）的宝安区上合村的旧改思路对深圳而言却并不是一个具有典型意义的标本。总体上，它还是一个相对封闭的个案。对深圳这样土地稀缺和空间局促的城市来说，旧改必须遵循更为开放和追求更大增值的原则。深圳市宝安区旧改的整体思路倒是有很多可圈可点之处。

    任何旧改项目都必须要回到一个城市空间开发的基本价值观上，即土地的国家所有性和城市建设的公共属性在旧改中要能得到充分体现。原住民的利益要保证，他们的旧改积极性要激发，但这只是旧改的前提之一，仅有这些显然是不够的。

    政府推行旧改的目的，一是根据城市整体发展需要，对原有土地附着物进行整理；二是获取更大的可利用空间；三是充分实现和提高城市空间效率和价值。

    要非常明确和突出城市的二次开发的目的和价值。城市二次开发不是对原有土地开发形态简单地升级。二次开发的目的根据城市的发展要求和待改造空间的实际情况而各各不同。如城市形态更新，即以全新的建筑物取代原有住区和街区，进一步完善和提升城市的形象，增强城市资源使用价值和体验价值；如城市功能重建，即改变空间的使用用途，使之发挥更加适合的、更有针对性、更具公共效应、更能产生附加值的作用；如空间提升，即扩大空间使用效率，使之可容纳性更强；如住宅升级，即改变原有居住和生活形态，进一步丰富和提升其人居价值；还有如产业植入式改造，出于一个区域的整体考虑，充分发掘一个空间的商业价值的可能性，要么是政府出于可扩大税源的考虑，要么是空间本身追求利润最大化，要么对整体区域而言具有催化和激活更大经济能量的作用，如此等等。如占深圳福田中心区南区面积9%的金地岗厦河园片区项目，将通过改建转换成深圳最大的ShoppingMall，定位为商业、办公及住宅为主的多功能综合发展区就是典型的城市功能重建和升级。还有华侨城创意产业园、招商地产的“南海意库”则是根据自身空间和关联因素的特性而呼应深圳市文化产业发展的改造。当然，不同的空间位置，不同资源禀赋所决定的改造模式不尽相同，但是无论是哪一个空间，哪一种模式，都必须具有很明确的公共价值导向。城市的二次开发价值要通过城市功能增强、城市空间放大、城市公共利益彰显等方面综合实现。

    要非常明确和突出城市二次开发的利益主体。城市一次开发与城市二次开发根本的不同就在于今天的城市开发价值、城市开发能力和政府对公共价值的认知能力、城市的选择能力、城市的管理能力较第一次都有了很大的提高，因此，在城市开发利益的实现上应该更加理性和科学。城市一次开发很有可能容易忽略空间秩序和公共价值，如深圳市在城市形成过程中对农民房和村屋建设管理的失控就是一种典型的“城市原罪”。但是城市的二次开发，不能“重蹈覆辙”，在不得不承认和接受历史造成的既得利益者的同时，必须关照到土地所有者的权利，土地管理者的责任、土地开发者的效率、土地城市化的价值的综合实现。不能搞小圈子，不能把城市二次开发简单地变成既得利益者的利益再放大，尽管一定要充分结合并尽力关照到原住民的利益。要必须非常明确：旧改是一种城市行为，决不是当年建设农民房行为的升级版本。无论是建设主体、规划行为、开发主体、利益主体、开发价值都要发生很大的变化。原住民的利益在深圳全面实现城市化时推行土地整体转换的过程中就已得到了一定程度的实现，城市的二次开发不应该再以这个作为核心的利益基础。新一轮的旧改要凸显深圳全面城市化的目的，要凸显土地国家所有的权利，要将深圳一次性整体转地的价值在旧改中被充分体现出来，因此，在作为城市二次开发行为的旧改中要突出扩大利益主体。

    要非常明确和突出城市二次开发的行为主体。因为原住民或者利益既得者与旧改中要凸显的公共价值在本性和原理上存在一定程度的利益冲突，因此，旧改应该由政府主导，仅靠原有利益方提出旧改方案显然是不符合逻辑的。在改造行为中，要突出开放性，应该鼓励更多的第三方参与，比如房地产开发商。广州旧改在相当长的时间完全由政府主持，不允许房地产开发商涉足，但是在实践中发现，旧改力量的单极化会带来改造效率最大化和改造价值最大化的局限性。因此，在城市二次开发中，政府应该是当然的行为主体，但它的角色应该通过充分实现原住民利益和公共利益的平衡来得到执行的。

    因为城市土地资源的难以为继，深圳必须多方寻求空间资源的放大，旧改就当然地成为了一种迫在眉睫的选择。仅以《深圳市住房建设规划（2006-2010）》为例，其中所界定的规划期内，就有1800万平方米的建筑面积是需要通过旧城旧村改造重建住房的方式获得的。现在时间已经过去了1/3，可是目标的实现却任重道远。因此我们必须把手段和目的统一起来，规避深圳在城市初建过程中的“教训”，才能真正实现深圳城市二次开发的价值。