在深圳楼市高价位运行的时候，深圳活跃的个人投资者开始瞄准了珠三角的地产市场。东莞、惠洲以及广州靠近深圳方向的区域等成了深圳客的猎物。属于广州行政区划的翡翠湾一日竟然实现了销售额10个亿的成绩，深圳人自然功不可没。作为翡翠湾的邻居，一向低调的碧桂园物业开发的一万亩别墅群——凤凰城再也按奈不住寂寞，马上调整自己的策略，集中一部分营销资源直奔深圳，载满了深圳人的看楼车开始每周快马加鞭地在广深线上奔驰。。。。。。

深圳客热现珠三角楼市，对有的地区和有的盘是好事，对有的地区和有的楼盘则未必。

比如惠阳。

惠阳是惠洲的一个区，常住人口近54万，城区人口20多万，人均GDP不足2000美金。可是从今年开始发作的楼市热却有些异常。沉寂了十年的惠阳房地产市场在2003年得到复苏后，在2006竟然来了个180度大转弯，一路直升，在城区，只要有新房几乎不愁销售。

惠阳楼热也许有它的一些基本道理：十多年来积压和成长的本土购买力集中释放，惠洲中海石化项目作为特大利好的强力刺激。。。。但光有这些是不会形成今天这样的局面的，核心的原因还是深圳客的到来。从深圳龙岗到惠阳仅半小时的车程、深圳地铁三号线未来将延伸至惠阳、深圳与惠阳的房价落差高达三倍强。。。。。如此等等因素加大了深圳人惠阳置业的想象空间。

大批从深圳来的置业者开始充斥惠阳街头，惠阳房地产正在这种热潮下大干快上。

惠阳官方数据显示：2004年，惠阳外来投资置业比例为24%，2005年上升到43%，2006年有增无减。仅以市中心的锦绣国际为例，1月份以来，深圳人购房比例已经从18%上升到了70%，其它楼盘相差无几，据推动深圳人惠阳置业的媒体《晶报》有关人士透露，他们组织的看楼团一到惠阳当场刷卡付现的人多得连他们也不敢相信，惠阳人也被深圳人的这般豪情给看傻了看疯了。

值得注意的是，深圳人在惠阳置业的户型竟然多是二房三房居多，显然，这些房大多数不是用来自住的。在深圳上班在惠阳居住的生活形态从交通通达能力、心理融合程度和惠阳居住价值的成熟来讲，五年内是无法实现的。从投资的角度来看，投资获利的方式无非就是出租和转卖，但惠阳产业并不发达，一则本土还算比较低的人均收入也承接不了这种投资转移，二来惠阳目前的外来人口，总体上还是普通劳务性人群，他们消化不了基数已经很大并且还在继续攀升的体量。尽管有中海石化大项目的利好，但从专业的角度来看，经济利好的预期效应与实际居住者价值的形成是有一定时间差的，对惠阳而言，这个时间差起码要放大到5年。

从这个意义上讲，产业不强而楼市先热的惠阳暗藏了诸多危机，深圳投资客也是危险的。

如果不加控制并予以强力引导，惠阳就是上海楼市的翻版，甚至比上海更危险。比如，空置率问题。一个充满假象的居住状况必然会带来一个高危的产业链，商场要兴建，酒店要开业，街区服务要配套。。。。可是事实上又没有出现想象中的一个购买群；一个无法估算的居住率还会出现社区冲突，开发商承诺了一个高质量的社区物业服务，可是低居住率能分摊承诺中的服务成本吗？还有银行要面对的当头一棒，还有那些承受不了转手周期的个人投资者们低价抛盘。。。。。

如此等等，不一而足，到那个时候，城市信心与城市危机就象多米诺骨牌效应一样集中规模化显现。

惠阳从现在起，一定要警惕并有控制预案。

危险的深圳客不是好惹的。

（下期续写对当前惠阳楼市的建议）