中国楼市折射出美国次债危机的影子

                     文/马跃成 

中国楼市怪相丛生，或许已经创造世界纪录，也是历史上说没有见过的。一方面房子多到去库存的压力山大，另一方面售楼处又是日销几个亿的景象；一方面是现房价格被压得开发商都喊着要破产，另一方面新的土地拍卖屡爆面粉贵过面包；一方面是老百姓挣扎着望房兴叹，另一方面各地都出现异地购房置业的热潮。。。。这其中的奥妙何在？不仅让我想起美国当年次债危机的情景。

2007年，异常次债危机从美国爆发，而后席卷欧盟和日本等世界主要金融市场。美国次债危机，也称为次贷危机，是因次级抵押贷款机构破产、投资基金被迫关闭、股市剧烈震荡引起的金融风暴。按照美国的金融监管制度，有很多人买不了房子，因为他们在银行的信誉的评价很差，银行不给他们贷款。但是，不让他们买房子，楼市的需求量又会受到很大的影响，帮助这些人实现住房梦想，不但是利国利民的好事，也是房地产业兴旺发展的必然选择。

当经济稳定发展、市场表现很好的时候。在中国的楼市看来，就是房价还在上涨的时候，银行放贷给这些人其实还是比较安全的，买房就能赚钱，即使是因为贷款人因为收入下降不能负担月供的时候，购房人只需要把房子卖掉就能还银行贷款。即使这些人不还贷，银行还是可以拍卖他们的房子偿还贷款。

不过，这种事情，就是当楼市不景气的时候，或者是房价开始走低，或者是房价停涨，

在金融市场上，这类的房地产债券就开始没人要了。在楼市，人们也不敢再投资买房，购房人因为信用较低，有些人就会弃房而逃，这时银行再把房子拿出去出售，也赎不回贷款和包装后的次级债券了。

　　 今年以来，中国楼市出现两个现象，不能不引起人们的高度关注，一个是一些地区的公积金被贷空了，有的公积金机构还为购房人担保，甚至承担商业银行超出部分的利息，帮助购房人在没有公积金的情况下，到商业银行贷款。这样的行为，肯定不是市场经济的，多是当地政府出台的“去库存”政策。不免就会带出来很强烈的行政色彩和短期行为。

据称，,南京、苏州、合肥、福州等地密集发布去年公积金贷款情况,多地住房公积金贷款率大幅增长，个贷率远超85%的警戒线，甚至已超过100%。由于福州因住房公积金管理中心个贷使用率达105.23%，将暂停办理商业贷款转公积金贷款业务。南京则曝出因去年住房公积金个贷比已高达104.58%，当前放贷周期长达半年。苏州市区(姑苏、虎丘)公积金资金运用率达更是达到了117.04%的历史高点，这也就意味着，市区公积金放贷资金超过了归集资金，归集的资金已经不够放款。。。

另一个分享点在“首付贷”这个幽灵。记得去年故事讲，在股市正旺的时候，一个青年因过度使用金融杠杆，最后导致破产跳楼。“首付贷”就是楼市里的金融杠杆，购房人可以 极其少量的自有资金就能购置百万元以上的房产，甚至不用拿出任何的本钱就可以投资买进并炒作几套或者更多房产。房价的暴涨浮现在公众面前，首付贷就是人们一夜暴富的工具。但是，谁能否定首付贷催生出来的不是硕大的泡沫？人们非常担忧的是，作为投资人可以加倍放大融资半径的资金杠杆，但是否会引起系统性的金融风险，成为危机的制造者？

      作为购房人一定要量力而行，避免陷入“首付贷”等风险之中。不要相信，楼市里弥漫的形形色色的“真理”和“规律”。一线楼市的虚热和泡沫也是不争的事实，由沪到深等一线城市，连续出台力度不同的限制性调控举措，也是有所指的。坊间也有传闻，比如说某一线楼市有别墅一夜降价100多万元等。虽然未来一段时间，一线楼市房价不大可能陡降，但是，从发烧到冷静，整体趋势会逐渐企稳也是必然的结果。也可以肯定滴说，只要有风吹草动，市场的后期反应就可能会惊天动地。