房屋预售制寿终正寝意义重大

                                                       文/马跃成

近日，深圳市土地房产交易中心挂出一宗商住地块，该地块被确认为深圳市商品房现售首个试点项目，再度引发各界关注。实行了22年的商品房预售许可制度悄然生变。 

根据深圳市土地房产交易中心发布的土地出让公告显示，A816-0060宗地位于龙华新区民治办事处，土地用途为二类居住用地+商业用地，土地使用年期70年。按照该宗地出让条件，该宗地上建筑物、附着物不得预售，只能在土地使用权和建筑物、附着物的所有权经依法登记，并取得不动产权证书后才能以现售形式对外销售。 

目前，全国各地普遍执行的都以期房预售形式推出，深圳也是最早接触预售制度的城市之一。房屋预售，多年来也是备受诟病，时常被认为是中国楼市一概积重难返的问题的罪魁祸首。楼房是普通老百姓当前接触到的最大的商品，动辄几百万的价值。但是，往往是倾全家之力，甚至是倾几家之力才能购买到的这么一个硕大商品，在购买的时候，竟然是看不到摸不着，是好是坏全凭运气。

 先付款，后收货，并且是几年之后才收货，往往在收货的时候，就会出现很多的不满意，纠纷就在所难免。砸售楼处、退房的、上街抗议的事情也是经常发生。说句实在话，现在因为房价上涨的比较多，好多问题就隐藏在里面了。现在，很多人买房的目的就是升值投资，所以他们不太在意房屋质量，只要升值赚钱，其他的问题就不是问题了。因此，如果，房价停止上涨，或者房价开始下跌，人们买房的目的只能是居住要求的时候，人们对房屋的质量要求就会挑剔很多。 

房地产是一个资金密集型产业，但是，我们发现，开发商往往不用投入多少资本就能做很大的盘子。这就是一个奇怪的现象，有钱没钱，只要弄块地就能当开发商，这在全世界、在历史上都是少见的现象。中国房地产是利用杠杆最多、最大、做得心应手的一个产业，开发商投资一方面用银行的钱支付地款，另一方面利用购房人的预付款和建筑商的垫资记性工程建设，开发商的自有资金占比很小。 

这种方式实际上蕴藏着巨大的危险，房价下跌之后，谁在裸泳就清清楚楚了。但是，由于开发商的资金投入很小，最大的风险就被转移到银行和购房者身上了。开发商随时可以抽身而退，捐款而跑，这样的例子也不在少数。可悲的是，这么多年政府还在一直把这种形式作为调控楼市、刺激市场的的一个重要手段反复使用。从最早的卖楼花、买图纸，到后来的卖砖头、买鸽子窝。现在的规定应该是封顶之后才能预售。但是，在楼市还是卖方市场的情况下，开发商通过各种手段早早就把购房者的钱收入囊中。 

商品房由预售转为现售政策，开发商卖期房获得一大笔无风险无成本的资金建设已经行不通，这或许也是深圳进一步调控楼市的举措。目前，深圳土地供应极其稀缺，采取现售制度可抬高门槛，将资金实力不足的中小开发商挡在门外，抑制土地价格过快上涨。此外，现房销售也使得购房者能够降低购房到入住的时间，从而规避风险。