降息涨价等于给开发商的利益输送

                                               文/马跃成

     中国人民银行决定，自2015年5月11日起下调金融机构人民币贷款和存款基准利率。金融机构一年期贷款基准利率下调0.25个百分点至5.1%;一年期存款基准利率下调0.25个百分点至2.25%，同时结合推进利率市场化改革，将金融机构存款利率浮动区间的上限由存款基准利率的1.3倍调整为1.5倍;其他各档次贷款及存款基准利率、个人住房公积金存贷款利率相应调整。

     此次降息并不出意料之外，在3月1日首次降息之后，人们就已经预料到今年还会有两次的降息机会，上个月退出降准措施之后，降息的压力就更大了。本次降息，主要还是宏观经济形势的需要，从多个经济数据的观察看，第二季度的经济增长压力，相对于一季度并没有减小。压力实在太大了，新一届政府不得不打破对房地产的沉默，在最高层会议上开始公开放话。以前，地方政府解除限购，中央层面最多也就是默认不吭声。

     新一届政府重拾房地产这个烫手的山芋也是被逼无奈。这次降息，如果能刺激楼市交易量猛增，也算是达到了目的。如果导致房价上涨应该不是中央的意图，上次降准后，中央也出台了降低房地产交易税等几项利好政策，但是，由于开发商借此调高了房价，让本来让给购房人的一点税收优惠，全被上涨的房价给吃进去了。降息，如果导致房价上涨，那么受害的仍然是购房人，这个政策说起来是利好，其实就被演变成了一个坏政策。

    简单地说，降息了，人们购房的优惠更大了，应该是鼓动更多的人们拿出钱来买房了。但是，人们往往会认为，降息了，购房费用降低了，但是，怎么能把便宜让给购房人呢？降息就成了给开发商的利益输送。因此，为开发商摇旗呐喊的人还真不少。

     中原地产首席分析师张大伟认为，降准后，再次降息，对房地产市场的影响将非常大。购房者对购房行为的决策除了居住需求外，最主要的是对房价的预期。央行降息，一二线城市楼市资金面将明显好转。房价再跌的可能性接近于零。易居研究院副院长杨红旭表示：当前，还只是处于降息周期中段，未来两年还将有多次降息降准动作，这将成为推动2015年全国楼市，尤其是一二线城市楼市告别冬天、走向春天的重要推力。预计2016年全国楼市还将进一步升温。

     一般来说，对于楼市而言，降息是福音是个好消息，更多的资金流向房地产市场，这有利于楼市的进一步平稳回暖。人们不会忘记上次4万亿救市后，楼市的即刻反弹，当然也不会忘记那次救市导致楼市几近崩溃的教训。其负面影响，也是今天楼市不管怎么刺激都依然萎靡不振的重要原因。这次的情况有所不同。降息刺激真的如上述几个地产界的评论人士所说的这么乐观吗？我看未必，一下几点值得思考：

    一是，前几年的楼市调控，最有效遏制楼市膨胀的“限购”政策，人们一直以为，只要解除“限购”楼市即可复苏毫无悬念。但是，事实并不如此，这点，大家看的很清楚。即使是那些热点城市，在取消限购之后，并没有人们预想的那么快复苏，绝大多数城市依然是毫无反应。

     二是，上次降息之后，也没有唤醒楼市这个神经。从逻辑上讲，上次降息的影响，应该比这次还大。因为那次是转折性的，是利率“质”的改变，可是，没有楼市的状态没有改变。这次仅仅是利率“量”上的调整，以后，还会降息，这是，肯定的，人们可能还会在等下次机会。

     三是，目前楼市的主要问题是库存太大，北京的库存也一样。今天看到一个几十万平米的项目，已经竣工多年没有开盘，前几天，有报道称，不少项目，已经开盘三四年了，只销售了30%的房屋。最近虽然不断出台优惠政策，但是库存压力依然没有解套的迹象。

     四是，房产税要来了的声音一遍又一遍的响起，特别是不动产登记制度已经全面推开，人们不能不想到，投资太多的房屋，以后会不会成为负担？这个担心，不是空穴来风。

    五是，反腐动作越来越大，不能否认，不管是官员购房，还是社会购房，相当数量的资金是黑泽收入或者是灰色收入。这个关键环节，谁愿意？或者说，谁敢？往风头上撞？

    六是，经济下滑趋势，影响人们的收入增加，原理上降息降准加大社会流动性，本是造成通货膨胀的一个因素，但是，目前出现的通货紧缩的局面，会不会，让通货紧缩更进一步加剧？不能不让人们注意观察。