北京房价大跌给楼市拐点一锤定音

                       文/马跃成

    随着一些城市楼盘出现较大幅度降价，房地产行业的风险再度引发讨论。各地不绝于耳的“降价潮”，也让楼市已如惊弓之鸟，稍有风吹草动，市场就会产生巨大波动。被人们奉为绝对坚挺的北京等一线楼市在最近也出现松动迹象，更是让人们惊骇不已。日前万科住总位于北京的楼盘万科橙号称开盘“降3000元”，瞬间引起各方热议，更有甚者将其称为北京的“崩盘信号”。虽然，事后万科辟谣否认降价事件，但是，价格明明白白地在那里摆着，到底是怎么回事大家也都明白。万科橙之后，去年土地最热的通州台湖地区，也有楼盘低价出台，东亚印象台湖项目二期住宅入市价格将从预期的2.6万元/平调整为2.2万元/平起，且产品也由原先预期中的毛坯调整为精装修。目前，京城楼市的现状或许能说明中国楼市的窘境。据第一财经日报报道，3月上半月，北京新建住宅签约3346套，同比去年3月上半月，成交套数、成交面积分别大幅萎缩了44%、50%。二手房住宅签约3906套，累计签约7252套，创造了北京楼市近年来的签约量最低值。上述统计数据还显示，3月上半月，北京二手房成交均价约3.14万元/平方米，与2月3.16万/平方米的均价相比，再次微跌。

在1992年曾经崩盘的海南楼市，后来在“国际旅游岛”概念出台后，一度成为国内各大开发商与楼市投资人群关注的热点区域。但是，在经过连续几年降温，已经逐渐回归理性，目前海南楼市投资客“几乎全部被套”，在连续多年的投机投资冲动之后，也使得岛内楼市库存巨大。最具代表性的海南三亚高端项目凤凰岛价格从每平米13万元已经跌到每平米5万元。2013年初海南省住建厅官员对媒体表示，目前海南房地产市场的实际潜在供应总量约5000万平方米，此时并未计入2012年新增供应。根据搜房网的数据，2013年海南省全省商品房共计成交725.2万平米。这意味着，如果从2013年起海南不再出让住宅用地，现有的库存还需要消化7年。而中国指数研究院的数据则显示，2012年和2013年，仅海口、三亚、保亭、陵水、文昌五地出让的土地规划建筑面积就超过1800万平米。

国家统计局发布的最新数据显示，2014年2月份，新建商品住宅（不含保障性住房）价格与上月相比，70个大中城市中，价格下降的城市有4个，持平的城市有9个，上涨的城市有57个。环比价格变动中，最高涨幅为0.7%，最低为下降0.2%。与去年同月相比，去年的情况是，70个大中城市中，价格下降的城市有1个，上涨的城市有69个。2月份，同比价格变动中，最高涨幅为18.7%，最低为下降4.1%。下降的这个城市就是温州。

二手住宅价格与上月相比，70个大中城市中，价格下降的城市有15个，持平的城市有9个，上涨的城市有46个。环比价格变动中，最高涨幅为1.1%，最低为下降0.9%。与去年同月相比，70个大中城市中，价格下降的城市有1个，上涨的城市有69个。2月份，同比价格变动中，最高涨幅为15.9%，最低为下降8.8%。二手住宅价格下降的这个城市也是温州，下降的幅度也不小。

对比这两组数据，我们可以发现，去年与今年的情况发生了巨大的变化，一是，上涨的城市大幅度减少，去年是除了特殊情况的温州以外，全部上涨。今年已经有13个城市不涨了，甚至还有4个城市开始下降。二是，涨幅大幅度下降，去年的涨幅是百分之十几，今年只有百分之一左右。看了这组数据，不能不让人相信，楼市真的开始逆转了，拐点已经到来。下一个月的数据，还会继续发展，房价不涨和下跌的城市还会增加，总的涨幅还会下降，出现负增长的可能性也是存在的。

国家统计局的数据发布后，在社会引起很大反响。实际上，这是在国家层面上对马年从杭州开始的全国性楼市调整的一次确定性结论。一个月前，德信北海公园、天鸿香榭里的相继降价，让杭州楼市蒙上了阴影。不管人们怎么争论杭州楼市降价的理由和真假，但是，有一个事实是，杭州楼市的降价潮并没有偃旗息鼓，而是愈演愈烈，近日，杭州不少市民都接到了关于“雅戈尔西溪晴雪”楼盘的促销电话，大概内容是，“西溪晴雪项目周末准备搞促销活动，原来均价1.7万元/平方米，现在约1.2万元/平方米，在售的房源单套降幅近百万。” 实际上，对于杭州楼市前景，雅戈尔早就开始看空。去年6月，雅戈尔退掉杭州申花地块，不惜损失土地款总价的20％，也就是4.84亿元的保证金。当时，雅戈尔放弃的理由是，自2011年1月以来，房地产市场的政策环境、市场形势和供需情况发生了较大变化，综合权衡后，终止开发申花地块。虽说雅戈尔当时退地引来市场一片哗然，但现在看来，该公司对杭州楼市的判断还是得到了验证。

实际上，中国城镇人口的平均住房面积达到30平方米，已经超过了日本、韩国、香港、新加坡等国家和地区的水平。能不能说中国楼市已经是供过于求？如果这个事实能达成共识，那么关于楼市的走向就不用再争论了。