三四线城市房价暴跌拉响崩盘警报

                                文/马跃成 

      这几天看了两本书，一本是《楼市战争》，是一个房地产公司老总写的纪实性小说，书中以自己的亲身经历和杜撰的故事，深度揭秘房地产行业经营内幕，也可以说是黑幕。某开发商利用沿海某地级市谋求快速发展的机会，先后采取多种阴谋手段搞下市长、书记和相关部门负责人，后又把市长送去双规，再捞出来折腾，最后整个市委班子和政府机构崩溃，开发商也自取灭亡。在书中可以清楚地看到开发商的财富在一夜间暴增，又在一天内衰落。这些人在获取大量财富后的人性迷乱和扭曲，开发商在官场、情场、商场的尔虞我诈，情欲交织、人生百态被刻画的淋漓至今。

       另一本书是《20世纪世界著名间谍案》，间谍是个多么神秘的字眼，看到这两个字首先映入眼帘的是惊险、刺激、紧张、死亡。。。。几个字，再就是007的帅气、神奇、勇敢、沉着，和有惊无险。无论是克格勃还是中情局，无论是盖世太保还是摩萨德，按说，间谍的工作应该是做的天衣无缝，情报组织内部应该是慎之又慎。但是，完全不是这么回事，漏洞百出、疏忽大意、主观腻断、盲目自信、认敌为友、因小失大。。。等等这样的事情层出不穷，因此才造成谍中谍、案中案的精彩的，也是可悲的谍战故事。

     看了《楼市战争》，我们可以了解到经常被人说起的房地产的原罪，还真是有这么回事，开发商利用货币杠杆翻滚式积累财富的可能性确实存在。但是，我们也相信，开发商群体不可能都像书中人物那么无耻，那么可恨。《间谍案》一书，告诉我们，什么都是可能的，不要盲目相信一切，越是信誓旦旦的毒誓，越是可能就是谎言，测谎器有时候也是可能失灵的。这两本书，告诉我们一个道理就是：警钟长鸣在任何时候都是重要的。

      最近，在中国的楼市，有两个事情被轰轰烈烈地炒起来了，一个救市房产税将在近期推开试点，这给人们许多的猜想。另一个就是楼市还能不能继续辉煌下去，其实楼市肯定是要辉煌的，人们关心的是房价是不是能持续地往高处走下去？或者说，房价会不会崩盘掉下来？不管人们怎么预言，不管人们怎么猜测，最近一些地方的楼市表现确确实实给我们敲响了警钟。

      日前，有消息称，海南楼市卖不动了，最低七折甩卖。三亚楼市库存量已达百万平方米，需要20个月才能消化完。开发商在残酷的市场形势面前，“为了快速消化库存，加大折扣力度成了统一的促销手段”。报道说，除了海南，其他许多二三线城市如保定、中山、济南、成都等都传出了房价打折的消息。甚至有业内人士指出，年底将至，楼市开始备战“收官”，各大开发商们不约而同地磨拳擦掌准备使出各种促销手段，力求以价换量使资金回笼来应付各种年底的结算。

      在此之前，温州楼市已经让人们领略了初冬的寒意。这座曾经走出中国最早一批炒房客的城市，这座曾经不断演绎炒房暴富神话的城市，如今正承受房价泡沫破灭带来的阵痛。与巅峰时相比，如今温州的房价已经跌去三四成。无论是开发商还是投资客，都已经付出了代价。某小区的房子价格最高的时候超过4万元/平方米，现在大多数房源售价不到2.5万元/平方米，楼层好带装修的房源，也只能卖到3万元/平方米左右。而这不是个别情况，现在已经是普遍现象。温州房价前几年涨得很快，现在跌得也很快。在这一轮调控中，究竟有多少温州投资客被套？这是一个很难统计的数字，坊间的说法是60%的温州家庭被套。如果是在2010年和2011年买的房子，毫无疑问都是被套的。60%的温州家庭被套，这应该是一个不太离谱的数字。

      楼市泡沫最早破裂的是内蒙的鄂尔多斯市，这个当年的全国首富城市，号称小香港的新型都市，如今不见热闹和喧嚣，鄂尔多斯新市区犹如鬼城一般肃静。到处都可见盖了一半的高楼，很多不过才刚刚封顶，施工的塔吊还留在原地，施工的工人却不见了踪影。这个曾经给予了许多开发商"海市蜃楼式"的财富梦想的地方，如今已经成了开发商的伤心地。现在几乎很难看到还在销售的售楼处，许多开盘的楼盘都很难看到销售人员，这里的楼市一片沉寂，几乎没有成交量。资料显示，2011年，鄂尔多斯计划新开工商品房面积1300万平方米，施工总量达2300万平方米，这意味着每天都有近6万平方米的住房推向市场，按照鄂尔多斯当地人口来推算，人均新增面积最少将达到10平方米以上。

       在鄂尔多斯、温州之后，人们对贵阳也表现出了很大的担心，有媒体指出，贵阳仅十三个大盘的总建筑面积就达到4445.5万平方米，贵阳一个500万人口的城市要消化4445.5万平方米的供应量，推断贵阳楼市将成为鄂尔多斯第二，即将崩盘。“在贵阳，面积不到500万平方米都不好意思说自己是大盘。”有着1830万平方米的花果园，规划居住人口35万，是一个什么概念？这已经不再是一个普通的楼盘，而是一座全新的城市。

      根据一份内部研究报告，包括唐山、扬州、中山、芜湖、连云港等大量三、四线城市在过去几年土地供给极度膨胀，与去年以来的商品房实际消化速度形成巨大差距。邯郸是河北省三线城市，其房价也就四五千元，但当地房地产泡沫膨胀之程度，不比鄂尔多斯、温州、贵阳等地低多少。按照中国人均居住面积31.6平方米计算，邯郸在售与预售楼盘至少可以容纳105万人。而当地非农人口乐观估计也不足160万人。

      除上述城市外，桂林、宜昌、宜兴、烟台、连云港、扬州、惠州等地均属去化压力巨大城市。北海、南通、江阴、中山、洛阳、常州、芜湖等同样榜上有名。其中桂林、宜昌、连云港三地，2011年商品房销售面积占4年年均土地出让量的比例分别为8.2%、12.7%和18.4%。细细回顾此前救市政策，中山、芜湖、扬州等地不顾宏观调控，屡触红线的动作，其真实原因也就不难理解了。

      从数据上看，三、四线城市的结构性问题已十分明显。如华北地区的唐山市，其经济总量、人口数量和2011年商品房成交量分别相当于北京市的17%、38%和18%，但前4年其平均土地出让面积相当于北京的93%。惠州与广州相比，经济总量、人口数量和2011年商品房成交量分别相当于广州的17%、36%和31%，但土地成交量却相当于广州的94%。连云港和南京相比，经济总量、人口数量和2011年商品房成交量分别相当于南京的23%、55%和55%，但土地成交面积已是南京的117%。

        据报道，有些中小城市的地方政府大部分财政收入来源于房地产，他们需要资金；而中小城市的开发商规模较小，资金周转不过来，如果再不卖掉手头的房子，资金链条就要断裂了。只要是泡沫，总有消失的一天。泡沫破了不是坏事，北京、上海、深圳等一线城市吸纳全国资源的能力比较强，也就是容量比较大，可能还会在扛一段时间，但是，这些大城市的楼市泡沫一样严重。我们知道北京房价和上海房价上涨都有温州炒房团的功劳，难道现在他们会袖手旁观吗？他们还有这个能力吗？ 

                （综合新快报、中华工商时报、今日早报、北京晨报消息）