2009年房价将整体性下降30%

                       马跃成·铁牛

       2008年就要过去了，记得去年的这个时侯，曾经写了不少的回顾和展望的文章，但是今年就没有怎么写，主要是没有去年的那种多少激情和感觉。
      2007年是一个房价飞涨的年份，大多数的人都对房市持乐观态度，很多的人还做出了房价会涨多少多少年，甚至永远都是上涨期的判断。但是从2006年起俺就感到了房市的危险，一篇“07年的高房价再涨就是崩盘危险”曾经引起了不小的轰动，深圳都市报转载后，又被很多的地产网站传播开来。
      但是房价在2007年还真的涨的比2006年更猛了，急呀！房价这么涨下去怎么了得？所以俺就感到有种责任要把真相讲出来，虽然当时俺们属于是少数，是极少数。没有大腕们的风光，没有权威们的高度。
      但是可能正是人家站在聚光灯下、站在高台上就忽视了最基层的、最草根的、最广大的老百姓们到底在想什么？到底生活在一种什么样的状态之中了。
      因此真理就往往掌握在少数人的手里了。
      不是说咱聪明、不是说咱英明、不是说咱伟大、不是说咱判断的就那么准，其实就是一个说不说真话的问题，是不是站在公正、客观的立场上说话的问题。
      去年的情况是房价邪涨的形势已经有点失控了，地王记录一次次被冲破，面粉贵过面包了人们还在斤斤乐道。这不是疯子是什么。
      其实判断房地产走势还有一个依据就是国家的政策，当时政府的“国几条”弄了一次又一次，人民政府真的没有降疯龙的本领？中国真的允许出现无政府主义？
     推断其实就这么简单。不管多少人说疯话、讲假话、乱讲话，只要有个信念就一定能站在真理这边来。今年初提出“房价降幅不到30%不算下降”的观点。
      2008年确实就开始了房市的迅速下滑，现在的情况其实离崩盘也没有多远了。之所以房地产市场上没有出现大面积的倒闭、断供、破产、烂尾现象，主要还是房地产开发商在前几年的卖房中挣得了太多的利润，足够开发商在困难中坚持一段时间的，另外大大小小的开发商手里的土地基本上还是前些年的协议土地和低价时购进的土地，真正地王时购进的土地并不多，即使是那时的地王也都在大地主手里。
判断2009年的房地产走势其实更容易些，也没有多少悬念。
      只要看一下地产频道的博客，现在还有多少人唱涨？即使是乐观派也是天天在念叨着困难呀！困难！房地产市场在2009年继续走低、甚至加速走低有很多的理由和条件，很多人都有论述。这里只讲两点：
      一是2008年房地产的打折、优惠只是一些局部的、短期的促销措施，虽然很多的楼盘降价幅度已经在30%左右，但是房地产整体性的行业下降还不明显。比照当时房价上涨的时候，那可是一天一个样，一个比一个涨的高，一个比一个涨的快。当时楼盘定价有个不成文的行规就是根据区域最高楼盘为参照，什么成本、位置、品质、方向等楼房本身的内在因素统统成了没用的东西。
      可是，我们看一下现在楼市的下降，有类似的情况吗？没有！有的开发商还在搞不降价联盟，有的还在发毒誓，有的也只是拿出点尾房投石问路。跟着降、比着降，看谁降的多、看谁降的快的情形还没有出现。
      咱们一定要相信，降价是开发企业走出困境的唯一出路。不降价、不很很地降价，困难就一定一天比一天难。
      有人还在等着政府救市，政府能够拿出万亿资金帮开发商解套吗？帮着开发商顶高房价？不可能，绝对不会有这样的政府。
      国家统计局的数据甚至显示，11月份全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨0.2%，环比下降0.5%，北京房价依然同比上涨2.9％。
      同比价格下降的城市只有13个，其中以深圳18%的跌幅继续位居全国首位，广州8.8%、南京5.2%。但是仍有部分数据呈小幅上涨趋势，如90平方米及以下新建住房销售价格比上月上涨的城市有11个，主要包括广州1.1%、长春、昆明和银川均为0.7%等。
      所以说，房价下降的空间还是大的很，现在的房地产市场政府不满意，老百姓不满意，开发商也不满意，怎么可能维持下去？
      二是从供求关系上来说，空置的房子太多了。去年房子空置下来当然有房价太高的原因，而开发商捂盘惜售，甚至藏起来准备再卖高价也是重要原因，舍不得卖造成了房子越积越多。
      国家统计局发布的数据，2007年10月末，全国商品房空置面积为11769万平方米。而今年截止到８月末，全国商品房空置面积１．３亿平方米，同比增长８．７％。截至10月末，全国商品房空置面积达到1．33亿平方米，同比增长13．1％，增幅比1－9月提高2．9个百分点。其中，空置商品住宅的面积增长较多，空置商品住宅6835万平方米，同比增长18％，增幅比1－9月提高3．9个百分点。空置房率增长势头比较猛。
　　  北京市房地产交易管理网的数据显示，截至12月15日，北京市尚未销售的新建商品房18万多套和现房17万多套，还有近36万套。其实没有销售的房屋还不止这些。此外，北京市场上，还存在大量的待销二手房。 

      按照今年1-11月每月销售8000套商品房的数据计算，这些滞销商品房需要3年多的时间才能消化。可以说，存量房对明年商品房市场产生了巨大压力，商品房市场价格下调的空间很大。 
      业内普遍认为，大多数开发商不肯降价销售，是楼市成交量下降、房屋出现滞销的主要原因，所以说明年这种情况不会继续下去了。
      从政府层面上来看，经济危机的严重性已经让人焦头烂额、心急火燎，政府还会继续推出促进刺激市场发展的政策。房地产已经列为拯救经济的重点行业，因此一定还要下大力气促进交易量上来，这才是根本的目的和办法。
      让人们买房靠什么？只有降价。因此明年，房地产市场将面临来自上下两面的夹击，同时开发商自身的压力也难以维持下去。
      由于房地产危机赶上了经济危机或者说的隐蔽点是金融危机，所以房地产的萧条将是一个漫长的过程，2009年房价整体性下降30%应当是个比较实际的数字，既弥补08年下降的不足，也为今后的下降留点空间。
   

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