国家发改委、商务部11月7日联合颁布修订版的《外商投资产业指导目录》根据新版目录，土地成片开发；高档宾馆、别墅、高档写字楼和国际会展中心的建设、经营；房地产二级市场交易及房地产中介或经纪公司进入限制外商投资产业范围。房地产业此次被列入此目录，对遏制部分城市虚高房价能否起到作用，人们还是将信将疑。

      事实上，建设部等六部委在此前就联合出台过房地产业“限外令”，   2006年7月，六部委出台了《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》。在该意见中，禁止投资者以境外直接持有中国物业的方式投资中国房地产，堵住外资以股权投资直接向国内投资。同时规定境外人士只有在境内工作、学习时间超过1年，才可以购买符合实际需要的自用、自住商品房，但不得购买非自用、非自住商品房。

      2006年7月21日，北京市建委公布《关于境外机构、个人购买商品房签约有关问题的紧急通知》，明确“港澳台地区居民在北京暂定只能购买一套住宅”。9月4日，国家外汇管理局和建设部有联合发布了《关于规范房地产市场外汇管理有关问题的通知》，旨在落实中央政府规范房地产市场外资准入和管理的精神，并针对住宅产品从生产到销售的各个环节，从外汇的角度建立了严格的外资监控制度。

      国家统计局数据显示，今年1至9月，中国完成房地产开发投资超过1.68万亿元，其中，利用外资423亿元，增幅超过60%。近年来国内房地产市场“虚火”太盛，多渠道介入的外资确实是个原因。

     但是，我们应当看到，当前的房地产市场问题，主要的还不是外资浸入造成的，外资进入内地楼市，只能说对楼价攀升一定程度上产生了推波助澜的作用。当然也不能忽视了对外资的调控，但是指望通过限制外资来达到调控房地产市场的目的那还是显得有点鞭长莫及。

      一、调控房地产市场为什么多年、多项政策都没有取得完全的成功，其中一个重要的原因就是缺少调控主体，虽然各个部门都在不断的出台这样、那样的措施，甚至六部委、九部委的联合行动都有过。但是基本上都停留在下发文件的层面上，这次国家发改委和商务部联合的通知，主要的执行人是谁？有关部门、过关地区会认真执行吗?

     二、关于利用外资国家有一套比较全面的法律法规，前几年还出台过吸引外资进入房地产市场的政策，去年美国建筑部部长访华期间，也商谈过关于中美合作开发中国内地房地产市场的意向，因为中国的建筑市场实在是太大了，每年有数亿平方米的建筑面积，对外资有着巨大的吸引力。商务部的一纸目录能否抵挡住法律和利益的冲击。去年北京的限制外资购房规定刚开始执行，今年就有根据有关法律条文被废止的先例。

     三、随着世界经济一体化的发展，以及中国加入世贸组织时的承诺，商业地产和金融等领域在近年逐渐“大开国门”。同时，界定内资、外资存在星当大的难度，国际资金进入一国市场可能存在多方渠道，国际游资就有着更大的灵活性。外资进入商务部的目录可能就以内资的形式，或者进入房地产市场根本就不用通过商务部目录的方式。去年限外令后，今年在涨60%就是很好的例证。

     四、虽然外资的进入对内地房地产市场的影响是显而易见的，但是当前主导中国房地产市场的主要还是内资。由于外资投资方向注重商业地产和高档房屋，因此对目前的普通住宅市场的调控，还是应当在内资方面下功夫，切不可因小失大，迷失了方向。

     外资进入内地房地产市场就是以套利为目的的，而房地产行业投资过热、房地产价格上涨过快，又为外资进入提供了可乘之机。如果外资进入房地产规模过大的话，会因其流动性和逐利性而造成市场很大的波动，风险不言而喻。因此综合调控房地产市场的同时加强对外资的调控是必要的，但是仅仅开个目录、发个通知的方式是解决不了外资问题的，根本的办法还是完善法律法规的限制，这也是发达国家的普遍做法。
 

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